Als Teil der Self Storage-Branche sind Drive-up Garagenparks eine aufstrebende Assetklasse, die in den USA seit Jahrzehnten boomt. In Deutschland und Europa hingegen steckt der Markt noch in den Kinderschuhen. Derzeit gibt es hierzulande gerade einmal 600 Parks, in Europa nicht einmal 1.000. Dabei bietet Deutschland – hochgerechnet auf das Nutzungsniveau in den USA – auf lange Sicht Potenzial für bis zu 10.000 Anlagen, Europa sogar für mehr als 50.000.
Zu diesem Ergebnis kommt ein aktuelles Update zum White Paper von Daniel T. Borger Real Estate Advisory Services. „Die stetig steigende Nachfrage nach externen Lagermöglichkeiten, ein völlig unzureichendes Angebot und bislang kaum vorhandener Wettbewerb machen diesen Markt insbesondere für Investoren im Bereich alternativer Immobilienanlagen attraktiv“, sagt Daniel T. Borger, Immobilienberater und Fachmann für das Marktsegment. Nach seiner Einschätzung steht der Markt für Drive-up Garagenparks in Deutschland und Europa vor einem massiven Wachstumsschub.
Self Storage sind individuelle Lagerräume, die für private und gewerbliche Zwecke genutzt werden. Ursprünglich aus den USA stammend war Self Storage ab Ende der 1990er-Jahre in Deutschland zunächst nur in Form sogenannter Indoor-Anlagen verfügbar. Rund zehn Jahre später entstanden die ersten Drive-up Garagenparks. Obwohl sie dem gleichen Zweck dienen, könnten beide Typen unterschiedlicher kaum sein: Indoor-Anlagen befinden sich meist gut sichtbar in mehrstöckigen Gebäuden in Stadtteillagen und haben hunderte kleinteilige Lagerabteile mit jeweils durchschnittlich fünf Quadratmeter Mietfläche. Drive-up Garagenparks hingegen sind vorwiegend in stadtnahen Gewerbegebieten zu finden und weisen üblicherweise bis zu hundert direkt befahrbare (daher der Begriff „Drive-up“) Großgaragen mit jeweils im Schnitt 30 Quadratmeter Mietfläche auf.
„Wir haben in Deutschland ein ungewöhnlich herausforderndes Marktumfeld, da laut Umfragen der führenden Self Storage-Verbände über drei Viertel der Bevölkerung das Konzept mehr oder weniger unbekannt ist – ganz zu schweigen vom Drive-up Garagenparktypus“, erklärt Daniel T. Borger. „Der Markt bietet daher mit steigendem Bekanntheitsgrad Raum für eine zunehmende Expansion“. Während in den USA bereits zehn Prozent der Bevölkerung regelmäßig Self Storage nutzen, sind es in Deutschland weniger als ein Prozent, worin er ein enormes Entwicklungspotenzial sieht.
Aufbewahrung für alles in allen Lebenslagen: Von Möbeln bis zu Wohnmobilen
Der Bedarf für Self Storage erstreckt sich auf nahezu alle Lebenslagen: Viele Menschen suchen verstärkt nach externen Lagerlösungen für den wachsenden Besitz an Konsumgütern, die sich nicht ständig im Gebrauch befinden. Aber auch Scheidungs- und Sterbefälle, Ortswechsel oder eine Verkleinerung der Wohnverhältnisse lösen regelmäßig Platzbedarf in einem derart unerwarteten Umfang aus, dass dieser nur durch eine ausgelagerte Lageroption wie Self Storage zügig und unkompliziert gelöst werden kann.
Beide Self Storage-Typen – Indoor-Anlagen und Drive-up Garagenparks – werden hauptsächlich zur Aufbewahrung von Möbeln, Kleidung, Haushalts- und Sportgeräten genutzt. Drive-up Garagenparks ermöglichen darüber hinaus die Unterbringung von großvolumigen Lagergut wie beispielsweise Wohn- und Freizeitmobilen, Oldtimern und Cabriolets oder besonders sperrigem Sportgerät. Neben Privatpersonen dienen Drive-up Garagen auch Kleinunternehmern als Arbeitsbereiche, flexible Warenlager oder zur Unterbringung von größeren Werkzeug- und Ausrüstungsgegenständen – komplett gesichert durch Umzäunung und Videoüberwachung.
Dabei haben sich Anlagen mit 3,5 Meter breiten und bis zu sechs Meter hohen Einheiten – sogenannte XL-Garagen – mit einem Marktanteil von etwa 80 Prozent als das marktbeherrschende Modell etabliert. „Diese Parks sind nicht nur leicht zugänglich, sondern durch eine modulare Bauweise auch flexibel in der Größengestaltung und bieten neben Stromversorgung und Beleuchtung Zutritt rund um die Uhr, was sie für eine breite Nutzergruppe attraktiv macht“, erläutert Daniel T. Borger.
Im übrigen weisen Self Storage-Gebäude in Bezug auf die Nachhaltigkeitsindikatoren die besten Ergebnisse aller Immobilienklassen auf. Die Gründe sind vielschichtig: Kein hohes Verkehrsaufkommen, nur wenige der Betreiber beheizen ihre Anlagen, die Branche verwendet oder produziert keine Verbrauchsgüter und es besteht ein hohes Maß an Digitalisierung. Dies gilt umso mehr für Drive-up Garagenparks, da sie aufgrund einer quasi nicht vorhandenen Gebäudeinfrastruktur, nahezu ohne Haustechnik und ohne feste Mitarbeiter vor Ort sowie meist ohne Wasserverbrauch und Abfallprodukte, einen noch niedrigeren Emissionsausstoß aufweisen.
Seit der Eröffnung des ersten Drive-up Garagenparks in 2007 ist der Markt in Deutschland stark gewachsen und übersteigt mittlerweile das Indoor-Self Storage-Segment deutlich. „Allein in den letzten acht Jahren ist die Zahl der Drive-up Garagenparks um über 600 Prozent gestiegen“, so Daniel T. Borger. Die Anzahl der Anlagen erhöhte sich gemäß seinem aktuellen White Paper-Update von 80 im Jahr 2015 auf 568 im Jahr 2023 und jährlich kommen 60 bis 70 neue Anlagen hinzu. Das hohe Wachstum wird begünstigt durch mehr Flexibilität und eine größere Auswahl bei der Standortselektion und dem Grundstückserwerb, schnellere Planungs-, Genehmigungs- und Bauverfahren sowie erheblich niedrigere Erstellungskosten.
Etwa 40 Prozent der Drive-up Garagenparks in Deutschland befinden sich in Nordrhein-Westfalen. Der restliche Markt ist weitgehend unterversorgt, insbesondere in den östlichen und nördlichen Bundesländern besteht enormer Aufholbedarf. „Eine überregionale Expansion sowie die Verdichtung bestehender Standorte wird den Markt in den kommenden Jahren deutlich vergrößern“.
Auch die Mietpreise für Drive-up Garagenparks sind stetig gestiegen – von 2019 bis 2023 um durchschnittlich 4,4 Prozent jährlich, im Bereich der Top 10-Betreiber sogar um 6,1 Prozent. Die Durchschnittsmiete liegt per Ende 2023 bei 5,87 Euro pro Quadratmeter, wobei die Mietpreise zwischen 2,58 und 12,14 Euro pro Quadratmeter variieren. „Die steigenden Mietpreise spiegeln die hohe Nachfrage und die geringe Verfügbarkeit von Drive-up Garagenparks wider, was sie für Investoren besonders lukrativ macht“, erklärt Daniel T. Borger.
Deutschland und Europa im Vergleich: Potenzial für Tausende neuer Garagenparks
In Deutschland beträgt die durchschnittliche Mietfläche pro Kopf lediglich 0,015 Quadratmeter, während es in den USA 0,40 Quadratmeter sind. Drive-up Garagenparks in den USA sind demnach im Verhältnis 26-mal größer als in Deutschland. „Der Vergleich zeigt ein ungenutztes Potenzial von über 10.000 neuen Drive-up Garagenparks in Deutschland“, sagt der Immobilienexperte. „Selbst wenn man nur von der halben Zahl ausgeht – in den USA wird statistisch gesehen doppelt soviel konsumiert und gelagert –, bieten sich auf lange Sicht erhebliche Chancen für Entwickler und Investoren“.
Auch Europa weist laut Borger erhebliche Wachstumsmöglichkeiten auf: „Hier besteht ein Potenzial von bis zu 50.000 Garagenparks“. Aktuell ist ein nennenswertes Angebot an Drive-up Garagenparks nur in wenigen Regionen Deutschlands, der Niederlande und Österreichs zu finden. Insbesondere das schwäbische Unternehmen Storage24 hat die Entwicklung erkannt und sich mit einem Marktanteil von rund 25 Prozent und 84 Anlagen mit sehr deutlichem Abstand in Deutschland als Marktführer etabliert. Aber auch in Europa treibt das Unternehmen mit derzeit 70 Anlagen in Frankreich, Österreich, Dänemark und Norwegen den Aufbau stetig voran. Weitere Länderauftritte sind in der Planung. Die Vorreiterrolle von Storage24 gilt auch für die Größe einzelner Parks – im Umfeld von Berlin hat das Unternehmen kürzlich zwei Drive-up Garagenparks mit jeweils nahezu 500 Einheiten erstellt und erreicht damit erstmals eine Größenordnung, die bisher nur in den USA anzutreffen ist.. Angespornt von diesem Erfolg haben weitere Unternehmen ihr Interesse bekundet, das Geschäft in größerem Umfang voranzutreiben und bereits erste Garagenparks realisiert.
Self Storage als Investment: Stabilität und hohe Renditen
Self Storage gilt aufgrund seines nicht-zyklischen Charakters als besonders stabil und krisenfest, da die Nachfrage hauptsächlich von konjunkturunabhängigem Platzmangel geprägt wird, während die entsprechenden Mietkosten auch zu Krisenzeiten in der Regel einen überschaubaren Aufwand darstellen. Tatsächlich bedingen finanzielle Spannungen selbst eine zusätzliche Nachfrage nach Self Storage, da in der Folge insbesondere im Wohn- und Bürobereich Flächen eingespart werden. So verwundert es nicht, dass gemäß Langzeiterhebungen in den USA diese Assetklasse mit 17,3 Prozent jährlich die höchste durchschnittliche Gesamtrendite unter allen Immobiliengesellschaften erzielt.
Das Investitionsvolumen für Self Storage in Europa bleibt im Vergleich zu den USA mangels Masse noch sehr gering. Während in den USA jährlich bis zu 2.000 Transaktionen mit einem Volumen von im langfristigen Durchschnitt 5 Milliarden USD durchgeführt werden, finden in Europa weniger als ein Dutzend Transaktionen pro Jahr statt. Bei den getätigten Investitionen handelt es sich in der Regel um kleinere Portfolios von Indoor-Anlagen oder entsprechende Firmenübernahmen, meist unter Wettbewerbern. Auch dies verdeutlicht, dass der Self Storage-Markt in Europa trotz guter Entwicklung noch ein echtes Pionierfeld ist. „Die Chancen liegen in der Projektentwicklung weiterer Anlagen“, prognostiziert Daniel T. Borger. „Dies gilt umso mehr für den Garagenparkbereich. Im Ergebnis werden hierbei in der Regel zweistellige Renditen bezogen auf die Erstellungskosten erzielt“.
Entsprechend haben Projektentwickler das Geschäft mit Drive-up Garagen für sich entdeckt. Nach Erstellung der Anlagen werden die Garageneinheiten einzeln oder in Paketen gebündelt als Teileigentum verkauft. Das Bauvolumen beträgt derzeit um die zehn Garagenparks pro Jahr – dies entspricht überschlägig etwa 500 bis 1.000 Garageneinheiten, was einen durchschnittlichen Marktanteil von rund 15 Prozent reflektiert und neue Investitionsmöglichkeiten für private Anleger eröffnet. Borger: „Jede neue Anlage erhöht den Bekanntheitsgrad dieser Assetklasse, was die Nachfrage weiter ankurbelt – und damit das Marktwachstum zusätzlich antreibt“.