Berlins Logistik-Markt war auch 2018 wieder omnipräsent. Im Kerngebiet selbst gab es jedoch nur wenig zu holen. Das bleibt auch 2019 so und wird vermutlich für rückläufige Zahlen sorgen.
Boom ist tendenziell ein eher inflationär gebrauchter Begriff, doch wenn es derzeit eine Assetklasse gibt, die so richtig boomt, dann wohl die Logistik. Das sollte man zumindest meinen, denn immerhin war laut CBRE 2018 in Deutschland das Neubauvolumen für das Segment so groß wie nie. Auch der Großraum Berlin hatte seinen Anteil daran. Dabei sah es zunächst gar nicht danach aus.
Der Flächenumsatz lag hier in der ersten Jahreshälfte noch 31 Prozent unter dem Vorjahresergebnis und blieb auch im dritten Quartal 2018 rund ein Drittel hinter den Zahlen von 2017 zurück. Am Ende wurde jedoch mit 442.200 Quadratmetern die bereits sehr starke Vorjahreszahl (412.000 Quadratmeter) sogar noch um sieben Prozent übertroffen. Nach 2015, als die 450.000er-Marke geknackt wurde, ist dies der zweitbeste Wert der letzten zehn Jahre. Maßgeblich am Erfolg beteiligt war übrigens der Neubausektor mit 272.200 Quadratmetern (61 Prozent).
Den eindeutig größten Anteil am Flächenumsatz hatte einem Realogis-Marktbericht zufolge mit 62 Prozent (275.800 Quadratmeter) das Flächensegment über 10.000 Quadratmetern, gefolgt von Flächen zwischen 5.001 und 10.000 Quadratmeter (16 Prozent). Die Größenklassen 1.001 bis 3.000 Quadratmeter (zehn Prozent) sowie 3.001 bis 5.000 Quadratmeter (neun Prozent) lagen etwa gleichauf. Am seltensten wurden Flächen bis 1.000 Quadratmeter (knapp drei Prozent) umgesetzt.
Nach Branchen war der Handel mit 197.000 Quadratmetern am stärksten vertreten, wovon 100.000 Quadratmeter auf E-Commerce entfielen. Die größten Abschlüsse feierten DECATHLON (45.000 Quadratmeter), DHL und CHEFS CULINAR (jeweils 40.000 Quadratmeter), REWE (32.800 Quadratmeter), DefShop und Zalando (jeweils 20.000 Quadratmeter) sowie Amazon (14.600 Quadratmeter).
Verlagerung in Peripherie
Die Liste der wichtigsten Abschlüsse bildet auch sehr gut die örtliche Verteilung des Flächenumsatzes ab: Bis auf REWE (Berlin) und Amazon (Berlin Süd) siedelten sich alle der genannten Unternehmen in der südlichen Berliner Peripherie, in Ludwigsfelde, an. Aufgrund fehlender Flächen wurde innerhalb der Stadtgrenzen mit 155.800 Quadratmetern nur die zweitgrößte Fläche nach der Region Süd (227.000 Quadratmeter) umgesetzt, gefolgt von den Regionen Ost (43.700 Quadratmeter), Nord (14.300 Quadratmeter) und West (700 Quadratmeter). Mit den neuen Großansiedlungen in der Peripherie liegt Berlin in genau jenem Trend, welcher dem Logistik-Segment 2018 deutschlandweit zu Rekordzahlen verhalf.
Laut CBRE stieg der Umsatz an Standorten außerhalb der attraktivsten Logistikcluster von einer Million auf 2,4 Millionen Quadratmeter. Auch wurden allgemein in erster Linie sogenannte Big Boxes, also Großflächen von über 10.000 Quadratmetern, umgesetzt.
Mieten gehen weiter nach oben
Was die Mietpreisentwicklung angeht, ist Berlin im bundesweiten Vergleich jedoch eher ein Ausreißer. Die Produktknappheit im Berliner Stadtgebiet schlug sich stark auf die Mieten nieder, die sich hier in der Spitze mit 6,80 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahr um 24 Prozent erhöhten. Auch die Durchschnittsmiete kletterte um 22 Prozent nach oben auf 5,50 Euro pro Quadratmeter, womit sich Berlin auf einem mit Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart vergleichbaren Niveau einpendelt und seine Stellung in den Top-7-Logistikmärkten festigt. Verantwortlich für die hohen Mietpreise waren neben Flächenmangel die enorm gestiegenen Baukosten, die sich auch auf Umbauten und Erweiterungen von Bestandsimmobilien auswirkten. Deutschlandweit hatten die Mieten hingegen nur geringfügig angezogen.
Ben Dörks, Abteilungsleiter der Realogis Immobilien Berlin GmbH, geht davon aus, dass sich die Spitzenmiete 2019 weiter der Sieben-Euro- Marke annähern wird, ohne sie jedoch zu überschreiten. „Auch die Durchschnittsmiete wird halbwegs konstant bleiben und sich maximal auf 5,80 Euro pro Quadratmeter erhöhen“, so Ben Dörk. Aufgrund des Flächenmangels geht der Experte zudem von einem Rückgang in der Vermietungsleistung auf 350.000 bis 400.000 Quadratmeter aus. Und wenn es doch mehr sein sollte, dann sicherlich eher am „Rand“.
