„Die Genossenschaft als klassische Rechtsform muss sich auch für die Zukunft aufstellen.“ Davon ist Franz-Bernd Große-Wilde überzeugt. Nach 24 Jahren verlässt er die Spar- und Bauverein eG Dortmund, die nahezu 12.000 provisionsfreie Wohnungen, rund 2.500 Garagen sowie über 80 Gewerbeobjekte im Großraum Dortmund im Bestand hält. Er wechselt zur Aachener SWG. Bevor er das tut, hat er IMMOBILIEN AKTUELL ein Interview gegeben.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Ist die Genossenschaft in Deutschland gut für die Zukunft aufgestellt?
Franz-Bernd Große-Wilde (GW): Das kann ich so pauschal nicht sagen. Klar ist, dass die Aktualität auch für Genossenschaften sehr herausfordernd ist.
IA: Eine These von Ihnen lautet, dass es mehr Kooperation als Isolation braucht. Was genau meinen Sie damit?
GW: Jede Genossenschaft braucht Kooperationen in alle Richtungen. Das reicht vom Bundesverband über den Verein Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland bis zu Arbeitsgemeinschaften sowie lokalen Themen innerhalb der Stadtgesellschaft. Ich meine damit, dass Kompetenz, Knowhow und Wirtschaftlichkeit Synergieeffekte erzielen. Denkbar sind beispielsweise Einkaufsverbünde für Baumaterialien oder Energiegemeinschaften.
IA: Das soll sicherlich auch Kosten sparen.
GW: Ja, natürlich. Genossenschaften haben niedrigere Mieten und damit weniger Ertragskraft. Die Kostenblöcke sind bei uns allerdings nicht anders. Wir sind also in der Zukunft sehr stark darauf angewiesen unsere Strukturen zu optimieren, um die Herausforderungen stemmen zu können.
IA: Das eine ist die Theorie, das andere die Praxis.
GW: Viele Genossenschaften haben noch das Gefühl der Insel der Glückseligkeit aus der Vergangenheit in sich, sie isolieren sich. Die Komplexität der Themen betrifft alle. Wenn man den Klimapfad kaufmännisch hochrechnet, wären viele Genossenschaften insolvent. Viele sind sehr klein, es bleibt ihnen gar nichts anderes übrig als Kompetenz von außen einzuholen.
IA: Heißt das, dass kleine Genossenschaften nicht überleben werden?
GW: Das kann man so nicht sagen. Sie können unkomplizierter Prozesse bündeln, haben kürzere Entscheidungswege, sind flexibler, oft auch interdisziplinär innerhalb des Teams unterwegs. Das hat also auch Vorteile. Trotzdem müssen sie die Zukunftsthemen auf dem Schirm haben. Es ist vollkommen egal, wie groß der Bestand ist. Es braucht eine Menge Daten und dazu Menschen, die mit diesen Daten etwas anfangen können. Die Unternehmen dürfen nicht in ihrer eigenen Blase leben und müssen aktiv in Arbeitsgemeinschaften, zu Verbänden gehen. Der Transport von Wissen in die Genossenschaften hinein ist wichtig.
IA: Das eine ist die Unternehmensseite mit der Wirtschaftlichkeit. Das andere sind die Mitglieder, denen im Zweifel nur ihre eigenen Finanzen wichtig sind.
GW: Ja, es gibt Herausforderungen und Spannungsfelder auf verschiedenen Ebenen. Zum Beispiel zwischen individuellen und gemeinschaftlichen Interessen sowie zwischen Nutzern und Eigentümern. Mieter legen großen Wert auf bezahlbare Mieten und stehen Mieterhöhungen oft kritisch gegenüber - auch wenn ihnen die Notwendigkeit von Maßnahmen zur Klimaneutralität erklärt wurde. Gleichzeitig wünschen sie sich eine hohe Wohnqualität. Ich sehe es als wichtige Aufgabe der Genossenschaften, hier eine konstruktive und lösungsorientierte Haltung einzunehmen, aktiv den Dialog zu führen und positive Impulse zu setzen.
IA: Ich dachte, dass das bereits so ist.
GW: Alle müssen dabei ihre Rollen wahren. Der Aufsichtsrat soll Aufsicht führen, allerdings nicht in das operative Geschäft eingreifen. Es entspricht dem Gedanken der Genossenschaft, dass die Mitglieder auch in verschiedenen Gremien sitzen. Es braucht in diesen sehr komplexen Zeiten Fachkompetenz oder zumindest die Bereitschaft diese zu erlangen. Das ist oft nicht gegeben, ich sehe das als eine sehr große Herausforderung.
IA: In vielen Genossenschaften sind Aufsichtsräte ‚nur‘ nebenberuflich engagiert. Was ist mit denen?
GW: Aus meiner Sicht wäre es sinnvoll, dies in Zukunft anders zu gestalten. Natürlich bringen sie wertvolles Wissen mit, aber oft nicht immobilienspezifisch, was die Zusammenarbeit schwierig macht. Zudem tragen sie eine große Verantwortung, ohne immer tiefen Einblick zu haben. Gerade bei einer Genossenschaft unserer Größe ist es schwierig, regelmäßig in informellen Runden alle Details ausführlich zu erläutern. Wenn Genossenschaften langfristig erfolgreich sein und die Herausforderungen der Zukunft meistern wollen, müssen sie verstärkt auf Fachleute setzen.
IA: Braucht es auch zunehmend Experten hinsichtlich der Kommunikation? Die Auseinandersetzungen werden ja nicht nur allgemein gesellschaftlich betrachtet immer intensiver, sondern ja sicherlich auch zwischen Vermieter und Mieter?
GW: Da die Belastungsgrenze in der Bevölkerung steigt und damit auch die Anspannung, haben wir im vergangenen Jahr begonnen, uns intensiver mit Krisenkommunikation zu befassen. Wir erleben immer häufiger, dass sich kleine, aber immer lauter werdende und gut vernetzte Gruppen zusammenschließen. Gerade für diese Gruppen ist es wichtig, die genossenschaftlichen Prinzipien immer wieder zu erklären - aber nicht losgelöst von den aktuellen Herausforderungen. Einige werden sich dem dennoch verschließen, weshalb wir uns auf pauschale Gegenargumente einstellen müssen. Entscheidend ist eine besonnene, sachliche und deeskalierende Kommunikation.
IA: Brauchen Genossenschaften einen Reset, sollte man sie neu aufsetzen?
GW: Ich möchte nicht sagen, dass alles veraltet ist. Der Spirit von Genossenschaften ist sehr besonders und zahlt auf die Zukunft ein. Nur möchte ich die Aufmerksamkeit darauf lenken, dass genau diese Besonderheiten als Intention genutzt werden, um nicht weiter auf der Insel der Glücksseligkeit in der Vergangenheit zu leben. Es braucht eine langfristige Strategie.