Kliniken, Wohnhäuser und eine Moschee: So beschreibt KSP Engel, mit 300 Mitarbeitern eines der größten Architekturbüros Deutschlands, sein Projektportfolio. Zu nennen sind vor allem aber auch Bürogebäude: Ob die Bundesministerien für Gesundheit und Familie, die Große Moschee in Algier oder der Winx Tower im Frankfurter Bankenviertel – KSP Engel steht für die Landmarks in den Metropolen Deutschlands. Da der Neubau fast zum Erliegen gekommen ist, konzentriert sich KSP Engel auf seine Kernkompetenzen in der Sanierung und Revitalisierung von Gebäuden und Stadtquartieren, wie Prokurist Peter Feuerbach, Mitglied der Frankfurter Büroleitung, erklärt.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): In den letzten Jahren haben Sie nicht nur in Deutschland, sondern auch in China, Algerien oder auch Litauen großvolumige Neubauten entwickelt. Nun ist der Neubau eingebrochen, das Gebot der Stunde heißt Bestandssanierung. Wie reagieren Sie auf die neuen Marktentwicklungen?
Peter Feuerbach (PF): Die Schwierigkeiten im Immobilienmarkt sind ja nicht seit gestern da, wir befinden uns bereits seit einigen Jahren mit Blick auf unsere Produkte in einem Transformationsprozess. In den letzten Jahren hatten wir überwiegend Büros in unserem Projektportfolio. Dies wird sich sicherlich nun ändern. Aktuell erhalten wir sehr viele Anfragen von Eigentümern für neue Nutzungen ihrer Bestandsgebäude. In dem Bereich Refurbishment und Konversion haben wir auch einige Referenzen wie zum Beispiel das Bundesgesundheitsministerium in Berlin. Doch die Auftraggeber prüfen derzeit sehr genau. Entscheidungsprozesse ziehen sich in die Länge, während wir das Personal vorhalten. Das nagt auf Dauer an der Wirtschaftlichkeit. Generell stellen wir fest, dass sich Projektentwickler mit dem Thema Bestandssanierung noch sehr schwertun. Hier möchten wir einen Beitrag zur höheren Sicherheit schaffen, denn große Neubauten werden wir hierzulande auch in den kommenden Jahren eher nicht sehen.
IA: Wie lassen sich die Anfragen nach neuen Nutzungen verstehen? Welche Konzepte bringen Sie hier ein?
PF: Die Nutzungsänderungen beziehen sich insbesondere auf Bürogebäude, die in die Jahre gekommen sind und nur noch sehr geringe Aufenthaltsqualität bieten. Wir denken hier in alle Richtungen: Mit einem bestehenden B-Plan lassen sich Büros ohne weiteres in Serviced Apartments oder Hotels wandeln. Dabei belassen wir den Rohbau inklusive Treppenhäuser in seiner ursprünglichen Form. Konversionen oder Bestandssanierungen sind natürlich nur dann sinnvoll, wenn Grundvoraussetzungen wie eine Deckenhöhe von mindestens lichte Raumhöhe gemäß den gesetzlichen Arbeitsstättenregeln (ASR) erfüllt sind. Die aktuellen Anforderungen des Schall- und Brandschutzes stellen weiterhin die größte Herausforderung beim Bauen im Bestand dar.
IA: Ist die Nutzungsart Büro aus Ihrer Sicht dauerhaft gefährdet oder kann die „New Work“-Bewegung das Büro als Arbeitsort aufrechterhalten?
PF: New Work ist nicht nur eine Frage der Objekt-, sondern auch der Lagequalität. Damit ist auch eine Antwort auf Ihre Frage gegeben: Büroobjekte mit ansprechendem Design und Top-Ausstattung können vordergründig New Work-Kriterien genügen, aber am falschen Ort werden sie keine Mieter finden und somit einer neuen Nutzung zuzuführen sein. Wir werden in den innerstädtischen Lagen also weiterhin hochmoderne und ästhetisch ansprechende Büros finden, da die Nutzer neben einer attraktiven Fläche die Möglichkeiten der Stadt wie Einkaufen, Sport, Unterhaltung und Kultur in unmittelbarer Nähe zum Arbeitsort nachfragen.
IA: Welche Konsequenzen ziehen Sie aus der herausfordernden Gemengelage aus sinkender Büronutzung, steigenden Baukosten und Kapitalabfluss im Immobilienmarkt?
PF: Wir schaffen uns zusätzliche Sicherheiten, um unseren Personalbestand aufrechterhalten zu können. Dies betrifft zum Beispiel die vertragliche Projektteilung mit eindeutigen Fristenregelungen. Auch kleinere Projekte werden wir in der kommenden Zeit vermehrt angehen. Hier wollen wir verstärkt auf die öffentliche Hand zugehen.
