Berlin ist und bleibt unter den Immobilienhochburgen Deutschlands der herausragende Investment-Hotspot. Das belegen Zahlen von JLL Berlin, die ein starkes erstes Halbjahr 2020 konstatieren.
Berlin ist und bleibt der herausragende Investment-Hotspot in Deutschland. „An dieser Ausnahmestellung konnte auch Covid-19 nicht rütteln“, erklärt Rüdiger Thräne, Niederlassungsleiter JLL Berlin. Thräne weiter: „Ganz ohne investive Einbußen kam allerdings auch die Hauptstadt nicht durch die Krise. Gerade im zweiten Quartal hatten wir nämlich einen deutlichen Einbruch der Transaktionen zu verkraften.“ So sieht das auch Hendrik Kadelbach, Senior Team Leader Office Leasing JLL Berlin, der seine Rückschau jedoch zu Recht mit der Feststellung einleitet: „Ohne Wenn und Aber können wir ein starkes erstes Halbjahr 2020 konstatieren.“
Transaktionsvolumina bleiben trotz Corona auf hohem Niveau
Mit 5,1 Milliarden Euro reicht das Ergebnis nach sechs Monaten zwar nicht an den Rekord vom Vorjahreszeitraum heran (6,7 Milliarden Euro), ist aber knapp das dritthöchste Resultat aller Zeiten. Dementsprechend positiv fällt auch der langfristige Vergleich aus: Der Zehnjahresschnitt wurde um satte 46 Prozent, der Fünfjahresschnitt noch minimal (zwei Prozent) übertroffen. In der Rangliste der Big 7-Städte steht Berlin zum Halbjahr mit großem Abstand auf Platz eins mit einem um 28 Prozent höheren Transaktionsvolumen als das zweitplatzierte Frankfurt.
„Wenig überraschend gehört zur Wahrheit aber auch, dass die Transaktionsvolumina zwischen April und Juni gegenüber dem ersten Quartal rückläufig waren“, so Kadelbach. Das zweite Quartal war mit knapp 1,2 Milliarden Euro auffallend schwächer als das erste (3,9 Milliarden Euro). Berlin sei bei dieser Betrachtung zwar nicht allein, der Rückgang fiele mit 70 Prozent allerdings deutlich höher aus als im Durchschnitt der Big 7 (45 Prozent) und verzeichnete damit auch den – vom hohen Volumen im ersten Quartal ausgehend – höchsten Rückgang der deutschen Big 7. Kadelbach weiter: „Seit dem Ende des Lockdowns haben die Investmentaktivitäten allerdings wieder spürbar angezogen, auch wenn sie nie ganz eingeschlafen waren. Die Investorennachfrage bleibt weiterhin hoch. Gefragt sind besonders Objekte, deren Risikoklasse im Bereich Core und Core+ eingeschätzt wird – ein für eher unsichere Zeiten typisches Phänomen.“
TLG-Übernahme durch Aroundtown dominiert Berliner Statistiken
2020 gab es bereits 15 Großtransaktionen von über 100 Millionen Euro, 13 davon wurden zwischen Januar und März registriert. Das sind zwar weniger als im Vorjahreszeitraum (H1 2019: 21), aber mehr als in jeder anderen der Big 7. Der Anteil der Großtransaktionen am Transaktionsvolumen reduzierte sich – trotz gesunkener Volumina - auf 45 Prozent, im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es noch über 60 Prozent. Sowohl bei den großen Transaktionen als auch insgesamt sank die Durchschnittsgröße der Abschlüsse damit auch deutlich.
Die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf die Nutzungsart Büro. Damit liegt Berlin leicht unter dem Durchschnitt der Big 7 (55 Prozent), allerdings deutlich höher als im bundesweiten Vergleich. Auf Platz zwei folgt die Assetklasse Living mit 24 Prozent, die damit deutlich über dem Schnitt der Big 7 (18 Prozent) bilanziert. Der Verkauf des Büro- und Hotelkomplexes als Bestandteil der Übernahme von TLG durch Aroundtown dominiert auch nach sechs Monaten mit drei Platzierungen die Rangliste der größten Transaktionen auf dem Berliner Investmentmarkt. Top-Transaktion bleibt der Kauf der östlichen Hälfte eines insgesamt 120.000 Quadratmeter umfassenden Bürokomplexes Brunnenstraße/Gustav-Meyer-Allee im Stadtteil Wedding durch Commodus. Auch der Verkauf von vier Büroobjekten des „Quartiers Schützenstraße“ durch die Caleus Capital Partners, der Investmentplattform der Caleus Gruppe, an Henderson Park Capital Partners, bei der JLL im Rahmen eines Co-Verkaufsmandats beratend und vermittelnd tätig war, konnte sich einen Platz unter den Top 5 Transaktionen sichern. Die Abschlüsse werden allesamt dem ersten Quartal zugeschrieben.
Deutsche Investoren setzen auf Berlin
„Einen Käuferanteil deutscher Investoren von 74 Prozent und einen Verkäuferanteil von knapp 90 Prozent hat es in der Hauptstadt seit vielen Jahren nicht mehr gegeben. Die Assetklasse Living einmal ausgenommen hatte Berlin nach einer Studie von JLL 2019 mit zwei Dritteln noch den höchsten Anteil ausländischer Investitionen der weltweiten Top-Investmentziele auf sich vereinen können“, so Kadelbach.
Kadelbach weiter: „Eine verlässliche Prognose zum weiteren Jahresverlauf und damit auch zum Jahresendergebnis ist aus heutiger Sicht seriös noch nicht möglich. Dass am Jahresende mit zehn Milliarden Euro ein Ergebnis stehen könnte, das über dem Schnitt der letzten zehn Jahre (neun Milliarden Euro) liegt, ist aber durchaus im Bereich des Möglichen. An der grundsätzlichen Attraktivität Berlins als Investmentdestination hat sich insgesamt nämlich nichts geändert. Im Gegenteil. Die Nachfrage der Investoren ist und bleibt hoch.“ Auch der - trotz Rückgangs wie in allen deutschen Big 7 - insgesamt noch recht stabile Bürovermietungsmarkt mit hohen Belegungsquoten von eher krisensicheren Branchen wie die Öffentliche Hand sowie IT-Unternehmen trage dazu bei.
Stabil blieben auch die Preise auf „Vor-Corona-Niveau“. In allen Assetklassen sind keine Veränderungen der nach wie vor niedrigen Renditen zu registrieren. Die Büro-Spitzenrendite wird mit 2,65 Prozent angegeben und ist damit die niedrigste unter den deutschen Immobilienhochburgen. „Bis zum Jahresende gehen wir von einem stabilen Niveau aus“, so Kadelbach abschließend. Und Rüdiger Thräne ergänzt: „Alles wird nun darauf ankommen, schnellstmöglich in routinierte Geschäftsabläufe zurückzufinden, dort nachzubessern, wo es erforderlich ist, das Bewährte aber gleichzeitig zu stärken. So führt zum Beispiel an der zukünftigen Digitalisierung auch des Investmentgeschäfts kein Weg vorbei, genauswenig wie an der Notwendigkeit der persönlichen Begegnung beim Abschluss einer Transaktion. Investments sind und bleiben Vertrauensangelegenheiten von Mensch zu Mensch.“
