bulwiengesa hat zum 14. Mal Neubauprojekte in der östlichen Berliner City untersucht. Das Entwicklungsvolumen in Bezug auf die Wohnungen ist um 29 Prozent zurückgegangen, die Angebotspreise sind um 14 Prozent gestiegen.
Aktuell werden in Berlin in den begehrten östlichen Innenstadtteilen Mitte, Friedrichshain und Prenzlauer Berg deutlich weniger Neubauvorhaben realisiert, als das Jahr zuvor. Das Entwicklungsvolumen sank um 29 Prozent. Besonders deutlich ist der Rückgang im Prenzlauer Berg, wo mit 59 Prozent das größte Minus zu verzeichnen ist. Das geht aus der aktuellen bulwiengesa-Marktstudie Neubau-ETW-Projekte in den östlichen Innenstadtteilen von Berlin 2022 hervor. Darin sind 15 Projekte mit insgesamt 724 Wohneinheiten erfasst.
Preise mit Plus von 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr
Das Fazit ist ernüchternd: Wer in den begehrten Innenstadtbezirken eine Wohnung kaufen möchte, trifft auf ein geringes Angebot, bei gleichzeitig weiter gestiegenen Preisen. Rund 14 Prozent mehr müssen Käufer im Vergleich zu 2021 zahlen. Der durchschnittliche Angebotspreis liegt derzeit bei 10.910 Euro pro Quadratmeter. Die Analysten weisen allerdings darauf hin, dass das Projekt Am Tacheles den Durchschnitt nach oben gezogen hat. Für Wohnungen auf dem Areal zwischen Friedrichstraße und Oranienburger Straße in Mitte werden zwischen 14.000 und 31.500 Euro aufgerufen.
Nachfrage nach hochpreisigen Objekten sinkt
Die Preise unterscheiden sich deutlich vom Durchschnitt der gesamten Hauptstadt. So wurde für das vergangene Jahr ein Preis von 6.650 Euro pro Quadratmeter in Berlin ermittelt. Laut Immobilienscout24 lagen die Angebotspreise für Neubau-Eigentumswohnungen von Januar bis September 2022 bei durchschnittlich 8.480 Euro pro Quadratmeter. Die Analyse ergab allerdings auch, dass die Nachfrage nach hochpreisigen Wohnungen sinkt. André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa, betont: „Erstmals seit Jahren geht die Nachfrage zurück. Die gestiegenen Finanzierungskosten reduzieren die Zielgruppe der potenziellen Wohnungskäufer deutlich. Die Anbieter brauchen erheblich länger und müssen größere Anstrengungen unternehmen, um ihr Projekt zu vermarkten. Auch sind noch nicht alle Vorjahresprojekte verkauft.“
Damit erschwert sich die Finanzierung und die Fortführung des Vorhabens. „Als Reaktion darauf werden mehrere Makler engagiert, die Projekte teilweise mit unterschiedlichen Namen vermarkten oder die Wahrnehmung in der Öffentlichkeit durch große Werbeplakate erhöhen“, heißt es in der Studie. Auch werden Incentives wie Gutscheine für Einbauküchen angeboten oder auf die Käuferprovision verzichtet. „Der bisherige Fokus auf Kapitalanleger wandelt sich und die Eigennutzer rücken wieder stärker in den Mittelpunkt“, so André Adami. Mitunter werde auch versucht, anstatt einzelner Wohnungen ganze Projekte als Forward Deal zu verkaufen.
Schere zwischen Kaufpreisen wird kleiner
Folgende Projekte sind aktuell im Bau und in der Vermarktung:
- Mitte: Caro + Louis sowie die Objekte VERT, Form, FRAME, JOUX, SUITES im Rahmen des Projektes Wohnen am Tacheles,
- Prenzlauer Berg: COSYYARD, Driesener Straße 8 a und HELMHOUSE,
- Friedrichshain: Pal_69, das UPSIDE am Ostbahnhof, PANDION MIDTOWN, The FRANZ und FISCHZUG auf der Halbinsel Stralau.
Der Abschluss von neun Projekten mit rund 402 Wohneinheiten und insgesamt rund 32.840 Quadratmetern Wohnfläche ist für 2023 avisiert, fünf weitere Projekte mit zusammen 309 Wohneinheiten sollen 2024 fertig werden. Mit 8.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sind die Projekte Driesener Straße 8 a und The FRANZ die günstigsten. Die beiden größten Projekte sind das UPSIDE der MIKARE Development GmbH mit 174 Wohnungen und das The FRANZ von Diamona & Harnisch mit 160 Wohnungen.
Die Analysten stellten fest, dass auf Stadtteilebene die Schere zwischen den Kaufpreisen kleiner wird. So sind in Mitte die Preise um rund 2.670 Euro pro Quadratmeter gesunken. Das ist ein Minus von 16 Prozent. Trotz allem bleibt der Stadtteil mit Preisen von rund 13.860 Euro pro Quadratmeter der Spitzenreiter. Im Prenzlauer Berg gingen die Preise im Vergleich zum Vorjahr um elf Prozent rauf und liegen nun bei durchschnittlich 9.830 Euro.
„Planungspipeline nahezu leer“
Unter den genannten 15 Bauvorhaben sind sechs Projekte mit zusammen 204 Eigentumswohnungen neu in der Studie vertreten. Doch es kommt nicht viel hinzu. „Die Planungspipeline ist nahezu leer“, konstatieren die Analysten. In Planung befindet sich lediglich ein Projekt: das BLCK 10, ein viergeschossiger Neubau mit 16 Wohnungen. Es wird auf einem Hinterhof in Friedrichshain bis voraussichtlich zum zweiten Quartal 2024 realisiert.
„Noch unberücksichtigt bei den Planungen bleiben einige Entwicklungen, die kurz vor dem Vermarktungsstart stehen sowie ein weiterer Bauabschnitt von einem bereits in der Analyse betrachteten Projekt.“ Das Caro vom Projekt Caro + Louis ist vorerst nur angekündigt. Generell sei jedoch zu beobachten, dass zahlreiche Entwicklungen aufgrund der aktuellen schwierigen geopolitischen Lage geschoben oder nicht realisiert würden.
