Das landeseigene Wohnungsunternehmen hat in einer kombinierten Baumaßnahme für rund 96 Millionen Euro einen 1950er Jahre Bestand mit 401 Wohnungen in Berlin-Pankow modernisiert und durch neue Wohnungen, beispielsweise durch Dachaufstockung, ergänzt.
Das Interesse an diesem Projekt war bereits im Vorfeld enorm. Rund 3.000 Wohnungssuchende hatten sich dafür bei der Gesobau registrieren lassen. Das liegt zum einen an der attraktiven Lage der kommunalen Wohnanlage zwischen Wolfshagener Straße und Stiftsweg in Berlin-Pankow: Sie befindet sich in unmittelbarer Nähe der schmucken Altbauten am Amalienpark und nahe am Schlosspark. Zum anderen zeigt die Bewerberzahl einmal mehr den Druck, der auf dem Berliner Wohnungsmarkt herrscht.
Andreas Geisel, Senator für Stadtentwicklung Bauen und Wohnen, betonte deshalb bei einem Rundgang mit Jörg Franzen, dem Chef der Gesobau, und der Regierenden Bürgermeisterin Franziska Giffey: „Es muss gebaut werden.“ Es herrscht wieder Wahlkampf in Berlin und die SPD positioniert sich gegen Baukritiker und deutlich als Fürsprecher für alle, die dringend eine neue Wohnung suchen.
Gesobau revitalisiert über 400 Wohnungen in kommunaler Wohnanlage
In dem Vorzeigeprojekt der Gesobau wurden seit 2020 ganze 401 Wohnungen in Häusern modernisiert, die zwischen 1958 und 1960 gebaut worden. Die Dächer wurden aufgestockt und damit 71 zusätzliche Wohnungen geschaffen. An die Stirnseiten der langen Hausriegel setzte das Unternehmen Neubauten mit 122 Wohnungen. Jörg Franzen betonte, dass die 1950er-Jahre-Siedlung dringend überholt werden musste. „Sie war durch.“
Der Schwerpunkt lag auf der energetischen Modernisierung. Vor der Baumaßnahme betrugen der Primärenergiebedarf 167 und der Endenergiebedarf 151 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr. Heute liegt er bei 37 beziehungsweise 80 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr. 96 Millionen Euro hat die Gesobau dafür aufgewendet. Es ist damit das größte Einzelprojekt des Unternehmens. „Wir sind sehr zufrieden mit dem Ergebnis.“
Geförderter Wohnungsbau bei Großteil der neuen Wohnungen
In der Wohnanlage sind heute Ein- bis Fünf- Zimmer-Wohnungen zu finden, jeweils mit Balkon oder Terrasse. In den Neubauten liegt der Schwerpunkt auf Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen. 81 Prozent der Neubauwohnungen sind gefördert und werden zu Nettokaltmieten ab 6,50 Euro vermietet. Die restlichen 19 Prozent der Wohnungen sind frei finanziert und kosten im Durchschnitt 12,60 Euro kalt pro Quadratmeter im Monat. Von den Dachgeschosswohnungen ist die Hälfte gefördert.
Auf landeseigenen Grundstücken modernisieren, aufstocken und durch Neubau verdichten, ist Teil der Strategie, mit der der Berliner Senat unter Franziska Giffey gegen die Wohnungsmisere ansteuert. Doch Entspannung ist nicht in Sicht. Gerade erst hat Andreas Geisel die neue Bevölkerungsprognose vorgestellt. Demnach könnten bis 2040 rund 187.000 Menschen mehr in der Hauptstadt wohnen. Beim prognostizierten Zuwachs steht wiederum der Bezirk Pankow an der Spitze.
Es wird erwartet, dass die Bevölkerung in den kommenden Jahren um neun Prozent wächst, also am Ende des Prognosezeitraums rund 37.000 Menschen mehr im Bezirk leben werden. „Das ist die Einwohnerzahl einer Stadt wie Stendal“, erklärte er zum Vergleich.
Qualität durch Nachverdichtung
Für Andreas Geisel gilt dieses Projekt auch als Argument für die Nachverdichtung auf landeseigenen Grundstücken. Bis zum Ende der Legislatur soll es in Berlin 100.000 Wohnungen mehr geben. An diesem Versprechen muss sich die Politik messen lassen. Und diese Wohnungen müssen irgendwo hin. Bei zusätzlichen Ergänzungen auf landeseigenen Arealen wird nicht weniger gestritten als bei privaten Vorhaben. Der Vorwurf lautet, die Nachverdichtung sei unökologisch. Die grünen Oasen auf den Höfen würden verloren gehen.
Doch das Resultat in Pankow spricht für sich. „Trotz der Verdichtung hat dieses Quartier wie auch andere erheblich an Qualität gewonnen“, betonte er. Es sei daher auch als städtebaulicher Erfolg und als ein Gewinn für die Bewohner zu werten. Das ließ sich sogar an der spontanen Reaktion von Franziska Giffey ablesen, die sichtlich erstaunt fragte: „Was ist hier Altbau und was Neubau?“
Das Baujahr lässt sich nach der Modernisierung von außen nur noch an der Farbgebung ablesen. Die Neubauten haben einen ockerfarbenen Sockel. Bei den Altbauten ist die Dachaufstockung in Holz-Hybrid-Bauweise im gleichen Farbton gehalten. Andreas Geisel machte auch klar, dass die Strategie bei ähnlichen Bauvorhaben inzwischen sein müsse, höher zu bauen, um den knappen Boden besser auszunutzen. Miethäuser mit nur drei Etagen seien nicht mehr zeitgemäß.
Mietmoratorium und Baukostenanstieg: Prüfung, ob Neubau noch geht
Bis Sommer 2024 soll das gesamte Pankower Projekt, inklusive Kita, beendet sein. In die bereits fertiggestellten Häuser sind die ersten Mieter eingezogen. Zu ihnen gehören Marie Vetter und ihr Partner. Sie haben eine 100 Quadratmeter große Dachgeschosswohnung gemietet. „Wir haben ein Dreivierteljahr nach einer Wohnung gesucht“, erzählte sie. Deshalb seien sie sehr froh gewesen, diese freifinanzierte Gesobau-Wohnung zu finden. Da beide viel im Homeoffice arbeiten, brauchten sie Platz zum Arbeiten. 1.900 Euro warm bezahlen sie und empfinden den Mietpreis als angemessen, also bezahlbar.
Am Rande des Rundgangs ließ der Gesobau-Chef Jörg Franzen allerdings auch erkennen, dass ungewiss sei, ob die ehrgeizigen Neubauziele des Unternehmens mit Blick auf die gestiegenen Kosten und das Mietmoratorium für die landeseigenen Wohnungsunternehmen zu halten seien. „Die Baukosten sind um 20 Prozent gestiegen, die Zinsen auf vier Prozent", sagte er. Die Mieten dürfen jedoch bis Ende nächsten Jahres nicht nach oben angepasst werden. „Wir prüfen, was an Neubau noch geht.“
