Der Immobiliendienstleister CBRE GmbH hat den Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien genauer unter die Lupe genommen. Wesentliche Ergebnisse: Die B-Städte und das Umland nähern sich bei der Renditeentwicklung an die Top-7-Städte an. Zudem behält Berlin trotz Mietendeckel seine Attraktivität als Wohninvestmentmarkt. Warum, erfahren Sie fortfolgend.
Am 18. Juni hat der Berliner Senat die Weichen für einen mehrjährigen Mietendeckel für Bestandswohnungen in der Hauptstadt gestellt. Ein Gesetzentwurf soll im Oktober vorliegen. Dennoch ist sich die CBRE GmbH sicher:
Berliner Mietendeckel ändert nichts an der Attraktivität der Hauptstadt
„Unabhängig vom schlussendlichen Gesetzentwurf und dem Ausgang zu erwartender Gerichtsverfahren ist aus unserer Sicht klar, dass der Berliner Wohnmarkt für Investoren weiterhin äußerst attraktiv bleiben dürfte, trotz der aktuellen Unsicherheiten. Grund dafür sind die starke wirtschaftliche Dynamik und kulturelle Strahlkraft sowie das damit einhergehende Bevölkerungswachstum, das die Stadt in den vergangenen Jahren entwickelt hat. Zudem wird weiterhin zu wenig gebaut“, erklärt Michael Schlatterer, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE.
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So entwickelte sich der Wohninvestmentmarkt in Deutschland im ersten Halbjahr 2019
Im ersten Halbjahr 2019 wurden am Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten) 6,7 Milliarden Euro investiert. Dieses Ergebnis liegt circa 39 Prozent unter dem Volumen des Vorjahres – das damalige Volumen beinhaltet jedoch auch die Übernahme der börsennotierten österreichischen Immobiliengesellschaft BUWOG durch die Vonovia für rund drei Milliarden Euro.
Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter bei Wohnimmobilienportfolios ist im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 um 17 Prozent auf 2.480 Euro gestiegen. Größter Deal im ersten Halbjahr war der Verkauf der BGP Gruppe mit circa 16.000 Wohnungen von Morgan Stanley Real Estate und dem chinesischen Staatsfonds China Investment Corporation an ein Konsortium von Union Investment und der ZBI Gruppe.
„Im Vorjahresvergleich ist das Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres rückläufig gewesen, auch wenn man den BUWOG-Deal herausrechnet – dies ist vor allem durch den Mangel an entsprechend interessantem Produkt bedingt“, findet Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE.
Renditen in den Speckgürteln der Top-7-Städte sinken weiter
Die Spitzenrenditen für Wohnimmobilien stehen weiterhin unter Druck. „Interessant ist dabei vor allem, dass die Renditen in den Speckgürteln der Top-7-Standorte überdurchschnittlich stark rückläufig sind“, bemerkt Lüttger. Von dieser Entwicklung ist auch das Umland vieler weiterer bedeutender Investmentstandorte betroffen. „Seit einigen Jahren steigen sowohl die Mieten als auch die Preise im Umland oft stärker an als in den Städten selbst“, sagt Schlatterer.
Ausblick für das zweite Halbjahr: Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau möglich
„Die Dealpipeline ist gut gefüllt, das Marktgeschehen lebhaft“, sagt Lüttger. „Obwohl das erste Halbjahr deutlich hinter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraumes zurückliegt, könnte das Gesamtjahrestransaktionsvolumen durchaus erneut das Niveau von 2018 erreichen.“
„Die Dynamik am Wohnungsmarkt könnte zudem zunehmen, sollte das Vereinigte Königreich die EU Ende Oktober verlassen – dies jedenfalls ist der Eindruck, den wir aus Gesprächen und Anfragen von Investoren gewinnen“, prognostiziert Lüttger.
„Da sich die politischen Diskussionen hauptsächlich auf Bestandsobjekte konzentrieren, könnte die Bedeutung von bewirtschafteten Wohnformen wie Serviced Apartments sowie von Projektentwicklungen und Forward Deals, deren Anteil am Wohninvestmentmarkt seit mehreren Jahren ungefähr ein Drittel beträgt, weiter zunehmen“, erklärt Schlatterer. „Dies gilt jedoch nicht durch die Bank für alle Investoren, da einige bereits recht große Anteile von Forward Deals in ihren Portfolios halten und sich vermutlich erst dann wieder für Forward Deals interessieren werden, sobald die Projektentwicklungen in dem jeweiligen Portfolio fertiggestellt sind.“
