Die hohen Preiserwartungen der Verkäuferseite werden das Geschehen am Berliner Wohnungsmarkt noch bis Mitte 2023 beeinträchtigen. Das prognostiziert Einar Skjerven, Gründer und Gesellschafter der Skjerven Group, die in Berlin seit 2006 Wohnungsinvestments mit einem Volumen von rund zwei Milliarden Euro gemanagt hat.
Bis zum Sommer 2022 waren Wohnungen in Berlin gefragt wie in den Jahren zuvor. In diesem Zeitraum hat die Skjerven Group rund zehn Millionen Euro mit dem Verkauf von Eigentumswohnungen umgesetzt. Die Wohnungen wurden überwiegend an Selbstnutzer aus Berlin veräußert. Seit Sommer 2022 ist dieses Geschäft weitgehend zum Erliegen gekommen. „Angesichts der gestiegenen Zinsen verfügen aktuell nur wenige Interessenten über das Eigenkapital, um eine Wohnung aus eigener Tasche finanzieren zu können.“
Verzinsung von US-Staatsanleihen und Bareinlagen als Richtlinie
Einar Skjerven ist ankaufsseitig überwiegend für internationale institutionelle Investoren tätig. Diese befänden sich aktuell in Lauerstellung. „Die Akteure warten auf Angebote, bei denen Wohnhäuser zum etwa 20- bis 22-Fachen der Jahresnettokaltmiete angeboten werden“, sagt Einar Skjerven. „Benchmark ist die Verzinsung von US-Staatsanleihen und Bareinlagen von aktuell rund vier Prozent. Was weniger Ertrag bringt, gilt als zu teuer und wird daher nicht berücksichtigt.“
Das bedeute für die Mehrzahl der in Berlin angebotenen Häuser und Portfolios, dass die Verkäuferseite ihre Preisvorstellungen nach unten korrigieren müsse. Noch Anfang 2022 sei in Berlin in der Regel das 30-Fache oder mehr für ein Mehrfamilienhaus gezahlt worden. Die hohen Preiserwartungen der Verkäuferseite werden das Marktgeschehen noch drei bis sechs Monate beeinträchtigen, so der Investmentmanager.
Für langfristige Investoren bleibt Berlin interessant
Ob es demnächst Bewegung am Berliner Wohnungsmarkt gibt, hängt nach Auffassung Einar Skjervens maßgeblich vom Verhalten der Banken ab. „Nach mehr als zehn Jahren Boom und vergleichsweise hohen Transaktionsvolumina steht aktuell bei vielen Investments die Refinanzierung an“, sagt er. „Und längst nicht alle Käufer sind in der Lage, die im neuen Zinsumfeld deutlich höheren monatlichen Finanzierungsraten zu stemmen.“ Momentan hielten aber viele Institute die Füße still und stützten Eigentümer mit Verlängerungen.
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Mit jedem Monat gewinne allerdings die Resilienz der Geschäftsmodelle an Gewicht. „Wer in der Vergangenheit zu zu hohen Faktoren gekauft hat, handelte unter Umständen nicht nachhaltig und das wird in der Zukunft durch den Marktmechanismus korrigiert“, sagt Einar Skjerven. Für langfristig orientierte Investoren allerdings sei Berlin auch weiterhin ein interessanter Zielmarkt. „Die hohe Wohnungsnachfrage, die solide Beschäftigungsentwicklung und der gemessen am Bedarf deutlich zu geringe Neubau sorgen für ein hohes Maß an Investitionssicherheit, das auch durch die Eskapaden von Teilen der Berliner Landespolitik kaum gemindert wird.“
Währungseffekte spielen wichtige Rolle
Für einen Markteinstieg spreche zudem der im Vergleich zum US-Dollar schwache Euro. Allein durch Währungseffekte hatten sich deutsche Immobilien im Jahresverlauf um bis 20 Prozent verbilligt. Aufgrund dieser Gemengelage geht Einar Skjerven davon aus, dass US-Dollar notierte Pensionsfonds ihr Geld weiter in Berliner Wohnungen anlegen werden.
