Mit einem Gesamtergebnis von 480.700 Quadratmetern liegt der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt 2020 mit -4,3 Prozent zwar leicht unter dem Vorjahresumsatz von 502.300 Quadratmetern, übertrifft aber dennoch im Ergebnis den Fünfjahresschnitt von 447.438 Quadratmetern um sieben Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Immobilienberatungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks in Deutschland.
„Das ist das zweitbeste Ergebnis nach 2019, dem bombastischsten Jahr aller Zeiten für den Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt. Nach einem zweiten Quartal 2020, das alle Vergleichszeiträume der Vorjahre deutlich unterschritten hat, haben wie angekündigt die beiden letzten Quartale rege Vermietungsaktivitäten gezeigt“, kommentiert Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH.
Flächenumsatz am Berliner Industrie- und Logistikmarkt entwickelt sich dynamisch
Im Fünfjahresvergleich ist 2020 das zweitstärkste Jahr nach 2019 mit 502.300 Quadratmetern; 2019 lag der Flächenumsatz noch um 13 Prozent über dem damaligen Fünfjahresschnitt von 443.698 Quadratmetern. In der Betrachtung der Entwicklung der letzten fünf Jahre zeigt sich, wie dynamisch sich der Flächenumsatz zwischen 2017-2019 entwickelte:
- 2015: 462.000 Quadratmeter
- 2016: Flächenumsatz sinkt im Vergleich zu 2015 um 13,4 Prozent auf 400.000 Quadratmeter
- 2017: Wachstum um drei Prozent im Vergleich zu 2016 (400.000 Quadratmeter) auf 412.000 Quadratmeter
- 2018: Wachstum um 7,3 Prozent im Vergleich zu 2017 auf 442.190 Quadratmeter
- 2019: Wachstum um 13,6 Prozent im Vergleich zu 2018 auf 502.300 Quadratmeter
Etwas mehr als die Hälfte der Flächenvermietung hat 2020 in Bestandsobjekten stattgefunden. Der Anteil beläuft sich auf 55,4 Prozent beziehungsweise 266.500 Quadratmeter, was dem Vorjahreswert von 55,2 Prozent (277.200 Quadratmeter) ähnelt. Neubauobjekte sind für 44,6 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich (2020: 214.200 Quadratmeter). Auch dieser Wert liegt nahe am Vorjahresniveau von 44,8 Prozent (2019: 225.100 Quadratmeter). Zuletzt hatte Realogis 2018 einen größeren Anteil von Neubauten registriert: Neubau: 61,6 Prozent beziehungsweise 272.224 Quadratmeter; Bestand: 38,4 Prozent beziehungsweise 169.967 Quadratmeter).
Flächenumsatz nach Stadtgebieten in 2020
Das Stadtgebiet Berlin (Nord, West, Süd, Ost) verzeichnete 2020 insgesamt einen Flächenumsatz von 195.600 Quadratmetern, was einem Anteil von 40,7 Prozent am Gesamtflächenumsatz inklusive Umland von 480.700 Quadratmetern entspricht. Damit verliert das Stadtgebiet Berlin im Vergleich zum Vorjahr mit -7,8 Prozentpunkten von allen Regionen, auch den Umlandregionen, am deutlichsten (2019: Anteil Stadtgebiet Berlin von 48,5 Prozent beziehungsweise 243.720 Quadratmeter).
Innerhalb der Hauptstadt akkumulierte die Region Berlin Süd ohne Umland wie im Vorjahreszeitraum am meisten Flächen und ist mit einem Anteil von 40 Prozent (78.200 Quadratmeter, bezogen auf das Stadtgebiet Berlin mit insgesamt 195.600 Quadratmeter) erstplatziert (2019: 43,3 Prozent beziehungsweise 105.520 Quadratmeter bei einem Umsatz im gesamten Stadtgebiet Berlin von 243.720 Quadratmetern). Bezogen auf den Gesamtflächenumsatz inklusive Umland von 480.700 Quadratmetern stellt der Stadtgebietsmarkt Berlin Süd einen Anteil von 16 Prozent (2019: 21 Prozent).
Zweitplatziert ist Berlin West mit einem Anteil von 31 Prozent beziehungsweise 60.700 Quadratmetern am Flächenumsatz des Stadtgebiets, das mit +14 Prozentpunkten von allen Regionen am stärksten an Bedeutung hinzugewinnt (2019: noch letztplatziert gewesen mit einem Anteil von 17 Prozent beziehungsweise 42.180 Quadratmetern). Bezogen auf den Gesamtflächenumsatz inklusive Umland hat der Berliner Stadtgebietsmarkt Berlin West einen Anteil von zwölf Prozent (2019: 8 Prozent).
Auf dem dritten Platz rangiert Berlin Nord mit einem Anteil von 15,5 Prozent beziehungsweise 30.400 Quadratmetern am Flächenumsatz des Stadtgebietes - wie auch im Vorjahr (2019: Anteil 18,2 Prozent beziehungsweise 44.470 Quadratmeter). Bezogen auf den Gesamtflächenumsatz inklusive Umland hat der Berliner Stadtgebietsmarkt Berlin Nord einen Anteil von sechs Prozent (2019: 9 Prozent).
Auf dem letzten Platz liegt Berlin Ost mit einem Anteil von 13,4 Prozent beziehungsweise 26.300 Quadratmetern (2019 noch innerhalb des Berliner Stadtgebietes zweitplatziert mit 21,2 Prozent beziehungsweise 51.550 Quadratmetern). Bezogen auf den Gesamtflächenumsatz inklusive Umland hat der Berliner Stadtgebietsmarkt Berlin Ost einen Anteil von fünf Prozent (2019: 10 Prozent).
Flächenumsatz des Stadtgebietes Berlin im Vergleich zum Berliner Umland
Beim Blick auf alle fünf Regionen (Stadtgebiet, Umland Nord, Umland West, Umland Süd und Umland Ost) zeigt sich diese Rangfolge:
- Berlin Umland Süd stellt mit einem Anteil von 41 Prozent beziehungsweise 197.200 Quadratmetern gemessen am Gesamtflächenumsatz den größten Flächenabnehmer. Im Vorjahr war die Region noch hinter dem zusammengefassten Berliner Stadtgebiet zweitplatziert.
- Auf dem zweiten Platz liegt das zusammengefasste Berliner Stadtgebiet mit oben gezeichneten Zahlen.
- Drittplatziert ist Umland Ost mit einem Anteil von 7,2 Prozent beziehungsweise 34.400 Quadratmetern. Im Vorjahr war es noch letztplatziert.
- Auf dem vierten Rang folgt Berlin Umland West mit einem Anteil von 6,6 Prozent beziehungsweise 31.700 Quadratmetern.
- Rang fünf belegt Berlin Umland Nord mit einem Anteil von 4,5 Prozent beziehungsweise 21.700 Quadratmetern.
Flächenumsatz nach Branchen 2020
Durchgehend im Fünfjahresvergleich die bedeutendste Branche für den Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist der Handel. Die weiterhin führende Rolle bestätigt das abgelaufene Jahr mit einem Anteil von 37 Prozent am Gesamtflächenumsatz beziehungsweise 179.100 Quadratmetern (2019: 33 Prozent beziehungsweise 165.400 Quadratmeter). Beim genaueren Blick unterteilt sich die Flächenabnahme 2020 mit einem Anteil von 52 Prozent auf E-Commerce/ Online-Handel (2019: 67 Prozent). Die restlichen 48 Prozent entfallen auf den klassischen Handel ohne E-Commerce/ Online-Handel (2019: 33 Prozent).
Zweitplatziert ist Industrie/Produktion mit einem Anteil von aktuell 29 Prozent beziehungsweise 137.700 Quadratmetern. Dies stellt einen Bedeutungszuwachs dar, da die Branche im Vorjahr noch letztplatziert war (Anteil in 2019: 18 Prozent beziehungsweise 88.150 Quadratmeter). Von allen Branchen legt Industrie/Produktion mit elf Prozentpunkten am deutlichsten in 2020 zu. „Viele der Großabschlüsse sind von produzierenden Unternehmen abgeschlossen worden, und diese sind alle unabhängig von der Tesla-Ansiedlung“, berichtet Ben Dörks. „Die hohe Nachfrage aus dieser Branche ist bislang für den Standort Berlin ungewöhnlich.“
Drittplatziert ist Logistik/Spedition mit einem Anteil von 26 Prozent beziehungsweise 124.200 Quadratmetern (2019: 26 Prozent beziehungsweise 132.320 Quadratmeter).
Viertplatziert ist die Sammelkategorie Sonstiges mit einem Anteil von acht Prozent beziehungsweise 39.700 Quadratmetern.
Flächenumsatz nach Größenklassen 2020
- Großflächen ab 10.001 Quadratmeter steuern den größten Flächenanteil bei (36 Prozent beziehungsweise 173.800 Quadratmeter) und legen mit acht Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr am deutlichsten zu. Anzahl der Deals: neun Mietvertragsabschlüsse.
- Der zweitgrößte Anteil entfällt auf die Kategorie 3.001 bis 5.000 Quadratmeter, die mit 23 Vertragsabschlüssen einen Anteil am Flächenumsatz von 20 Prozent beziehungsweise 97.800 Quadratmetern erzielt.
- Die drittgrößte Größenklasse stellen kleine bis mittlere Flächen von 1.001 bis 3.000 Quadratmeter mit einem Anteil von 17 Prozent beziehungsweise 82.000 Quadratmetern dar. Anzahl der Deals: 46.
- Das Größensegment 5.001 bis 10.000 Quadratmeter steuert mit zehn Mietvertragsabschlüssen einen Anteil von 17 Prozent beziehungsweise 79.700 Quadratmetern bei und büßt gegenüber dem Vorjahr mit elf Prozentpunkten am meisten ein.
- Letztplatziert sind die Kleinstflächen mit einem Anteil am Flächenumsatz von zehn Prozent beziehungsweise 47.400 Quadratmetern. Die kleinsten Flächen generieren mit 63 die meisten Deals unter allen Kategorien.
„Knapp 110 der insgesamt 151 von uns erfassten Mietvertragsabschlüsse im Jahr 2020 entfallen auf das Segment der Flächen unter 3.001 Quadratmeter, die vorrangig im Stadtgebiet Berlin abvermietet wurden. Das zeigt die Stärke dieses Mikromarktes, der umsatzmäßig auf ähnlichem Niveau wie das südliche Umland liegt, nur dass hier derselbe Umsatz über wenige Großflächen realisiert wird“, berichtet Ben Dörks.
Spitzen- und Durchschnittsmiete
Im Fünfjahresvergleich hat sich die Spitzenmiete sehr dynamisch entwickelt und erreicht 2020 ihren vorläufigen Höhepunkt von 7,20 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 14,6 Prozent über dem Fünfjahresschnitt von 6,28 Euro pro Quadratmeter. Im Vorjahr wurde der damalige Fünfjahresschnitt von 5,78 Euro pro Quadratmeter um ganze 21,1 Prozent übertroffen, somit steigen die Spitzenpreise zuletzt recht deutlich an.
Ebenfalls dynamisch entwickelt hat sich die Durchschnittsmiete, welche sich in der Fünfjahresbetrachtung ebenfalls durchgehend verteuerte, jüngst um den jedoch niedrigsten prozentualen Zuwachs von 1,7 Prozent auf den vorläufigen Höchststand von 5,90 Euro pro Quadratmeter (kommend von 5,80 Euro pro Quadratmeter in 2019). Der Fünfjahresschnitt von aktuell 5,12 Euro pro Quadratmeter wird um 15,2 Prozent übertroffen. Im Vorjahr wurde der damalige Fünfjahresschnitt von 4,70 Euro pro Quadratmeter um ganze 23,4 Prozent übertroffen (2019: Durchschnittsmiete von 5,80 Euro pro Quadratmeter).
Da sich Spitzenmiete und Durchschnittsmiete in der Tendenz ähnlich entwickeln (beide wachsen durchgehend um ähnliche Raten), ist der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete in Höhe von aktuell 1,30 Euro pro Quadratmeter auf dem Niveau der Vorjahre: 2018 lag der Abstand bei 1,30 Euro pro Quadraqtmeter, 2019 bei 1,20 Euro pro Quadratmeter.
