Experten von BRICKS&BEYOND, Commerz Real und der Tholl Gruppe diskutieren über die Herausforderungen beim Bauen im Denkmal. Der neue Bestandskompass von apoprojekt zeigt, wie Sanierungen den Markt verändern.
Die Transformation von Bestandsgebäuden und der Erhalt denkmalgeschützter Immobilien sind zunehmend in den Fokus von Stadtentwicklern, Investoren und Immobilienexperten gerückt. Vor dem Hintergrund von Nachhaltigkeit, CO2-Reduktion und dem Wandel der Büroflächennachfrage spielt der Erhalt und die Revitalisierung bestehender Immobilien eine immer größere Rolle. Laut dem aktuellen apoprojekt-Bestandskompass, der in Kooperation mit bulwiengesa erstellt wurde, steigt der Anteil der Sanierungen am Gesamtfertigstellungsvolumen signifikant an. 2019 lag der Anteil der sanierten Büroflächen an den Gesamtfertigstellungen bei zehn Prozent, bis 2025 soll dieser Wert auf 23 Prozent steigen. Das Sanierungsvolumen erreichte 2024 ein Rekordniveau und soll bis 2027 auf insgesamt 2,8 Millionen Quadratmeter anwachsen.
Fakten aus dem apo-Bestandskompass
- Bereits realisiert: 1,4 Millionen Quadratmeter
- In Planung oder im Bau: 1,4 Millionen Quadratmeter
- Spitzenreiter: Berlin mit 3,4 Prozent des Bürobestandes saniert
- Mietsteigerungen durch Sanierungen: bis zu 225 Prozent
Der Büroimmobilienmarkt steht vor großen Herausforderungen. Während die Nachfrage nach modernen, nachhaltigen und flexiblen Flächen wächst, stagnieren vielerorts die Neuvermietungen und der Leerstand steigt. Unternehmen passen ihre Flächenbedarfe an neue Arbeitsmodelle an, was den Fokus stärker auf hochwertige Bestandssanierungen lenkt.
Denkmalprojektentwicklung: Herausforderung und Potenzial
Die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien ist ein noch herausfordernder Prozess, der spezielle Fachkenntnisse und eine enge Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden erfordert. Nicola Halder-Hass von BRICKS&BEYOND beschreibt den Prozess als einen Marathon, keinen Sprint: „Denkmalprojektentwicklung erfordert eine andere Herangehensweise als beim Neubau, zusätzliches Denkmalfachwissen, Erfahrungen mit Bauen im Bestand und mehr Zeit." Neben den behördlichen Vorgaben stellt auch der Zustand der Bausubstanz eine besondere Herausforderung dar. Christoph Tholl von der Tholl Gruppe weist darauf hin, dass „Denkmalprojekte eine Vielzahl von Herausforderungen mit sich bringen. Es beginnt bei den Eigenschaften der Immobilie – also beispielsweise Tragfähigkeit, Materialermüdung und Schadstoffe. Dann gilt es, Auflagen von Denkmalbehörden und Bauämtern mit modernen Anforderungen in Einklang zu bringen – vor allem in den Bereichen Brandschutz, Statik und Energieeffizienz." Dennoch sieht er in Denkmalprojekten eine große Chance, da sie „eine deutlich CO2-ärmere Lösung darstellen als Neubauten." Die Komplexität und der hohe Aufwand werden jedoch durch den einzigartigen Charakter und die Attraktivität dieser Immobilien ausgeglichen. Gerade die Verbindung historischer Substanz mit moderner Nutzung sorgt für eine besondere Wertsteigerung.
Doch es gehört auch Ehrlichkeit in den Prozess: „Das Bauen im Denkmal ist in der Regel teurer als ein Neubau. Ein wirtschaftlich denkendes Unternehmen muss also immer abwägen, ob die späteren Mieterträge den Aufwand rechtfertigen – oder ob das Geld besser in einen Neubau an anderer Stelle investiert werden sollte“, sagt Andreas Rauch, Head of Development & Construction bei der Commerz Real. Dr. Karim Rochdi, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der AVENTOS Group, weist auf einen ganz anderen Fakt hin: „Mietflächen im Denkmal sprechen die Nutzer auf emotionaler Ebene an. Aus diesem Grund werden sie eher von mittelständisch geprägten Unternehmen als von großen Corporates bezogen.“ Bedeutet: Wer im Denkmal baut, sollte sich vorher über eine mögliche Nutzergruppe Gedanken machen.
Sanierungsaktivitäten in den A-Städten
Der apoprojekt-Bestandskompass zeigt, dass die Sanierungstätigkeiten in deutschen A-Städten stark variieren. Während Berlin mit 3,4 Prozent des Büroflächenbestandes von 2019 bis 2024 saniert wurde, liegt Düsseldorf mit nur 0,3 Prozent weit zurück:
- Berlin: 415.000 Quadratmeter Sanierungsfläche bis 2027
- Frankfurt am Main: 285.000 Quadratmeter Sanierungsvorhaben
- Hamburg & Düsseldorf: Jeweils 158.000 Quadratmeter Sanierungen in Planung.
Mietsteigerungen durch Sanierungen
Sanierte Büroflächen erzielen deutlich höhere Mietpreise als unsanierte Bestände:
- Stuttgart, Eberhardstraße: 225 Prozent Mietsteigerung durch Sanierung
- Köln, Hohenzollernring: 190 Prozent Mietsteigerung
- Berlin, Warschauer Platz: 96 Prozent Mietsteigerung.
Nachhaltigkeit als Treiber für Bestandssanierungen
Bestandssanierungen leisten einen erheblichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele. Neben der Reduktion von CO2-Emissionen durch die Wiederverwendung von Baumaterialien erfüllen viele modernisierte Objekte höchste ESG-Standards. Sven Carstensen von bulwiengesa hebt hervor, dass die Bedeutung von Sanierungen in Zukunft weiter steigen wird: „Der Anteil der Sanierungen an allen Fertigstellungen nimmt kontinuierlich zu. Nichtsdestotrotz sollte dem Bestand noch viel mehr Beachtung geschenkt werden. Gerade Büroimmobilien, die in der Boomzeit des Marktes Ende der 1990er-, Anfang der 2000er-Jahre entstanden sind, erfahren nur noch eine geringe Nachfrage. Hier steckt ein enormes Potenzial, um glaubhaften Klimaschutz umzusetzen." Experten betonen, dass Denkmalprojekte und Bestandssanierungen eine besondere Herangehensweise erfordern, aber auch erhebliche Vorteile mit sich bringen. Die enge Zusammenarbeit zwischen Investoren, Denkmalschutzbehörden und Architekten ist entscheidend, um innovative Lösungen für die Herausforderungen der Zukunft zu entwickeln.