Büromarkt Berlin: Vermietungs- und Investmentmarkt nehmen keine Fahrt auf

Bürovermietungsmarkt verzeichnet solides zweites Quartal 2023

„Angesichts der weiterhin herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verzeichnete der Berliner Bürovermietungsmarkt ein solides zweites Quartal“, sagt Marc Vollmer, Head of Office Leasing Berlin bei CBRE. „Unternehmen setzen nach wie vor auf Qualität statt Quantität – sowohl bei der Ausstattung als auch bei der Lage. Wir beobachten zwar mehr Abschlüsse, jedoch mit deutlich geringerem Flächenumsatz.“

Flächenumsatz

So fand rund die Hälfte des Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2023 in der Größenklasse unter 1.500 Quadratmeter statt. Im Vorjahreszeitraum waren es nur knapp 40 Prozent, im Durchschnitt der letzten fünf Halbjahre sogar nur rund 34 Prozent. Die durchschnittliche Quadratmeteranzahl der Abschlüsse im zweiten Quartal 2023 lag bei knapp 700 Quadratmetern, dem kleinsten Wert seit fast zehn Jahren. Großvermietungen mit mehr als 10.000 Quadratmetern wurden im zweiten Quartal keine erzielt.

Vermietungsabschlüsse

Insgesamt lag die Anzahl der Vermietungsabschlüsse rund zehn Prozent über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Halbjahre. Zudem wurde rund die Hälfte des Flächenumsatzes in der ersten Jahreshälfte 2023 im CBD erzielt. In den letzten zwei Vorjahreshalbjahren wurde die Mehrheit des Umsatzes hingegen am City-Rand erzielt, auch weil dort größere Projektentwicklungen stattfanden.

Branchenanteile am Flächenumsatz

Im Branchenvergleich gingen die größten Umsatzanteile im ersten Halbjahr 2023 auf die öffentlichen Dienste sowie den Industrie- und Bausektor mit 14 Prozent zurück, gefolgt vom Immobiliensektor, der für zwölf Prozent des Umsatzes verantwortlich war und insgesamt die höchste Anzahl an Vermietungsabschlüssen aller Branchen erzielte.

Während der IT-Sektor 18 Prozent weniger Flächenumsatz erzielte als im ersten Halbjahr 2022, verdoppelte sich der Anteil der Unternehmen aus dem Beratungssegment aufgrund der Großanmietung von BCG im „AP15“ im ersten Quartal 2023 auf rund zehn Prozent. „Die Berliner Wirtschaftsstruktur zeigt sich mit dem Dreiklang aus öffentlicher Hand, traditionellen Corporates und Technologieunternehmen weiterhin robust und widerstandsfähig“, erklärt Vollmer.

Bürofertigstellungen, Leerstandsquote und Spitzenmieten

Im zweiten Quartal 2023 wurden rund 100.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt – im gesamten ersten Halbjahr 2023 waren es 280.000 Quadratmeter (plus 48 Prozent im Vorjahresvergleich).

Die Leerstandsquote verzeichnete im zweiten Quartal 2023 keinen weiteren Anstieg und blieb im Vergleich zum Auftaktquartal 2023 stabil bei 4,1 Prozent (plus 0,9 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich).

„Da in den kommenden zwölf Monaten noch rund 500.000 Quadratmeter spekulativer Büroflächen auf den Markt kommen, wird sich der Leerstand im Bestand im weiteren Jahresverlauf leicht erhöhen,“ erklärt Vollmer. „Insgesamt sehen wir aber eine positive Nettoabsorption, da ein Großteil der neuen Flächen bereits vorvermietet ist. ESG-konforme Flächen sind bei Nutzern sehr stark nachgefragt. Da wir aufgrund der unsicheren Finanzierungssituation derzeit kaum spekulative Baustarts sehen, droht langfristig gar die Gefahr einer Knappheit an hochwertigen, zentralgelegenen Flächen. Das treibt auch die Mietpreise in die Höhe.“

Während das Mietniveau im Vergleich zum ersten Quartal 2023 stabil blieb, erhöhten sich die Spitzenmieten im Vorjahresvergleich um weitere zwei Prozent auf 43,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete ging hingegen im Vorjahresvergleich mit 0,5 Prozent leicht zurück auf 28,20 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit bleibt Berlin der Spitzenreiter unter den Top-5-Büromärkten in Deutschland und unterstreicht, dass die Nutzer weiterhin bereit sind, für hochwertige Flächen entsprechend höhere Mieten zu zahlen.

Investmentmarkt von Zurückhaltung geprägt

„Die Zurückhaltung am Investmentmarkt ist aufgrund der volatilen Finanzierungsmärkte weiterhin groß“, sagt Kai Mende, City Lead & Managing Director Investment Berlin bei CBRE. „Denn die Preisfindung zwischen Käufern und Verkäufern ist nach wie vor schwierig.“ So wurde im ersten Halbjahr 2023 ein deutlicher Rückgang des Transaktionsvolumens in Höhe von 2,83 Milliarden Euro um fast 50 Prozent im Vergleich mit dem ersten Halbjahr 2022 registriert. Mit gerade einmal 32 erfassten Transaktionen wurde die niedrigste Anzahl in der jeweils ersten Jahreshälfte seit der globalen Finanzmarktkrise 2009 registriert.

Investitionsvolumen

Mit rund zwei Milliarden Euro lag das Investitionsvolumen am Gewerbeimmobilienmarkt ebenfalls rund 50 Prozent unter dem des ersten Halbjahres 2022. Auch das Transaktionsvolumen im Wohnsegment sank auf 809 Millionen Euro (minus 31 Prozent im Vorjahresvergleich). Maßgeblich geprägt wurde das Transaktionsgeschehen durch das Einzelhandelssegment, das vor allem aufgrund des Teilverkaufs der Signa-Anteile am KaDeWe-Gebäude im ersten Quartal 2023 rund 40 Prozent des gesamten Investitionsvolumens ausmachte. Zweitstärkste Assetklasse im gewerblichen Segment waren mit rund 730 Millionen Euro Büroimmobilien, welche einen Rückgang von 73 Prozent im Vorjahresvergleich verbuchten.

Risikoarme Anlagestrategien dominieren

„Berlin bleibt trotz aller wirtschaftlichen Herausforderungen ein attraktiver Standort für ausländische Investoren“, sagt Mende. So waren internationale Anleger für mehr als 60 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens verantwortlich. Vor dem Hintergrund des veränderten Zinsumfeldes zeigten sich darüber hinaus auch private Investoren in Kauflaune. Ihr Anteil versechsfachte sich im ersten Halbjahr 2023 – verglichen mit der ersten Jahreshälfte 2022. „Institutionelle Investoren halten sich aufgrund der schwierigen Preisfindung sowie attraktiveren Alternativanlagen vor allem aus dem Fixed-Income-Bereich derzeit zurück. Insbesondere Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 100 Millionen Euro werden daher zurzeit kaum abgeschlossen“, erklärt Mende.

Vermehrt können auch Sicherungsgeschäfte beobachtet werden, wie etwa im Quartier Heidestraße, in dem Oaktree dort das QH Track Projekt im Rahmen einer Anteilspfändung einer Holdinggesellschaft vom Entwickler Aggregate auf seine eigenen Bücher überschrieben hat. Insgesamt verfolgten Investoren weiterhin risikoarme Core-Strategien, deren Anteil am Gesamtvolumen im ersten Quartal 2023 bei 40 Prozent lag. Bei opportunistischen Investments ging hingegen die Aktivität im ersten Halbjahr 2023 deutlich zurück (minus 89 Prozent im Vorjahresvergleich).

Rendite

Angesichts des weiter gestiegenen Zinsniveaus ist die Spitzenrendite für Büroobjekte in Premiumlagen im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um weitere 0,25 Prozentpunkte auf 4,00 Prozent gestiegen. Auch am City-Rand und in der Peripherie sind die Spitzenrenditen weiter auf 4,50 Prozent (plus 0,3 Prozentpunkte) beziehungsweise 5,50 Prozent (0,2 Prozentpunkte) gestiegen.

Ausblick: So geht es 2023 für den Berliner Büromarkt weiter

„Im weiteren Jahresverlauf werden wir aufgrund der stabilen Neuanfragen einen soliden Vermietungsmarkt sehen, der jedoch nicht das Niveau von 2022 erreichen wird“, erwartet Vollmer. „Angesichts der hohen Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen in zentralen Lagen werden die Spitzenmieten weiter steigen. Die Durchschnittsmieten werden hingegen tendenziell zurückgehen, da Vermietungen in weniger modernen Objekten vermehrt mit Preisabschlägen einhergehen. Dadurch steigt der Druck auf Vermieter, ihre älteren Bürobestände zu modernisieren.“

„Obwohl der Großteil des Renditeanstiegs bereits stattgefunden hat, ist im Jahresverlauf in Berlin mit einer weiteren Expansion der Spitzenrenditen zu rechnen. Die Ausdifferenzierung des Marktes in qualitativ hochwertige Objekte und ältere Bestände, die den modernen Anforderungen der Unternehmen nicht genügen, wird weitergehen. Insgesamt wird die Dynamik am Investmentmarkt aber erst 2024 wieder anziehen“, erwartet Mende.