Aengevelt Research hat den Leipziger Büromarkt 2022 unter die Lupe genommen und konstatiert einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz, anziehende Mietpreise und zunehmende Büroflächenfertigstellungen. Alle Kennzahlen und erste Prognosen für das Jahr 2023.
Dynamisches Umsatzgeschehen am Büromarkt Leipzig
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt Leipzig in 2022 einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz von rund 130.000 Quadratmeter. Dieser Wert liegt zwar unter dem Vorjahresergebnis von etwa 167.000 Quadratmetern, übertrifft indessen aber das Dekadenmittel (Durchschnitt 2012-2021: 117.000 Quadratmeter pro Jahr um elf Prozent. Dabei übertraf das vierte Quartal ungeachtet der wirtschaftlich schwierigen Rahmenbedingungen mit einem Büroflächenumsatz von etwa 40.000 Quadratmetern das schwächere dritte Quartal (30.000 Quadratmeter).
Eine der größten Transaktionen im zweiten Halbjahr 2022 war der Mietvertragsabschluss der Siemens AG, die in einem Bürogebäude der Leipziger Stadtbau am Johannisplatz rund 11.750 Quadratmeter für die Einrichtung ihrer Zentrale des mitteldeutschen Vertriebs- und Servicegeschäftes anmieteten. Der Bezug des Objektes, das eine DGNB Gold Zertifizierung anstrebt, ist für Ende 2024 geplant.
Für das Gesamtjahr 2023 prognostiziert Aengevelt Research erneut ein überdurchschnittliches Ergebnis von rund 130.000 Quadratmetern. „Angesichts der insgesamt schwierigen Marktsituation und der damit verbundenen Verunsicherung der Nutzer wäre dies ein exzellentes Ergebnis und der erneute Beleg für die Konstanz und Stabilität des Leipziger Wirtschafts- und Bürostandortes“, kommentiert Ullrich Müller, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Leiter der Niederlassung Leipzig, und ergänzt: „Dabei entwickelt sich unter anderem die Bio-Tech-Szene zunehmend zu einem weiteren bedeutenden Marktteilnehmer.“
Angebotsreserve an Leipziger Büroflächen sinkt weiter
Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) sinkt in Leipzig seit Jahren kontinuierlich und stellte sich Ende 2021 auf 170.000 Quadratmeter beziehungsweise eine Leerstandsquote von circa fünf Prozent. Diese Entwicklung setzte sich 2022 angesichts der guten Marktdynamik weiter fort: Die Angebotsreserve sank bis zum Jahresende um sieben Prozent auf 158.000 Quadratmeter. Die Leerstandsquote in Leipzig stellt sich damit bei einem Gesamtbestand von etwa 3,88 Millionen Quadratmeter Bürofläche auf aktuell vier Prozent.
Bis Ende 2023 prognostizieren die Aengevelt-Experten angesichts der weiterhin dynamischen Marktentwicklung und im Gegensatz zu der Entwicklung in vielen deutschen Großstädten eine weitere Reduzierung der Angebotsreserve auf etwa 140.000 Quadratmeter.
Volumen an Büroflächenfertigstellungen steigt
2022 wurden in Leipzig 39.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Dieser Wert liegt leicht über dem Vorjahreswert (35.000 Quadratmeter). Für 2023 wird ein weiterer Anstieg des Fertigstellungsvolumens auf bis zu 78.000 Quadratmeter Bürofläche erwartet. „Allerdings ist davon bereits Anfang 2023 ein markanter Anteil vorvermarktet, so dass angesichts der begrenzten Verfügbarkeit nachfragegerechter Flächen, die die steigenden Anforderungen an ESG-Standards und Nachhaltigkeit erfüllen, weiterhin eine Marktanspannung vor allem in Citylagen besteht“, erläutert Ullrich Müller die Marktsituation.
Mietpreisniveau am Büromarkt Leipzig zieht an
Die gewichtete Spitzenmiete für Büroflächen konnte in den letzten Jahren deutlich zulegen. Lag sie Ende 2018 noch bei 14 Euro pro Quadratmeter, stellt sie sich Ende 2022 auf 18 Euro pro Qzúadratmeter. Die mittlere Miete in Citylagen sank indessen binnen Jahresfrist von 13,50 auf aktuell zwölf Euro pro Quadratmeter. Dazu Ullrich Müller: „Diese Entwicklung spiegelt indessen keinen `Preisverfall´, sondern vielmehr die unzureichende Verfügbarkeit nachfragegerechter Büroflächen in Citylagen.“
Für 2023 prognostiziert Aengevelt aufgrund des nach wie vor knappen Angebots bedarfsgerechter Flächen eine weitere leichte Steigerung der gewichteten Spitzenmiete auf circa 18,50 Euro ro Quadratmeter. „Dahinter steht die zunehmende Nachfrage nach modernen, ESG-konformen Büroflächen. Das wiederum eröffnet Developern gute Vermarktungsperspektiven für weitere Projektentwicklungen am Leipziger Büromarkt und eröffnet auf der anderen Seite Nutzern die Chance auf zusätzliche marktgerechte Flächenpotentiale – insgesamt eine win-win-Situation“, urteilt Ulrich Müller.
