Der Magdeburger Büromarkt startete nach Analysen von Aengevelt Research schwach in das Jahr 2023 und erzielte mit rund 6.200 Quadratmetern Flächenumsatz einen der schwächsten Halbjahreswerte in diesem Jahrtausend. Im zweiten Halbjahr stieg der Büroflächenumsatz mit 9.800 Quadratmetern moderat an. Wie sich der Markt bislang in 2024 entwickelt und wie die Prognosen aussehen ...
Flächenumsatz am Büromarkt Magdeburg
Insgesamt erzielte der Büromarkt Magdeburg in 2023 einen Büroflächenumsatz von etwa 16.000 Quadratmetern, der damit sowohl unter dem Vorjahreswert (2022: 24.000 Quadratmeter), als auch dem Zehnjahresmittel (Durchschnitt 2013 bis 2022: circa 24.000 Quadratmeter pro Jahr) bleibt.
Für 2024 zeichnet sich angesichts der geringen Verfügbarkeit moderner, nachhaltiger Büroflächen ungeachtet vorliegender Flächengesuche in allen Größenkategorien ein weiterhin gebremstes Marktgeschehen ab. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für 2024 einen moderat anziehenden Büroflächenumsatz um 20.000 Quadratmeter. Tatsächlich startete der Magdeburger Büromarkt 2024 dynamisch und erzielte in den ersten vier Monaten mit knapp 6.000 Quadratmetern einen deutlich höheren Wert gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Jan.-April 2023 im niedrigen vierstelligen Quadratmeter-Bereich). Ausschlaggebend waren zwei Großabschlüsse mit jeweils mehr als 1.000 Quadratmetern, die zusammen über 3.000 Quadratmeter ausmachen.
Magdeburger Angebotsreserve an Büroflächen sinkt weiter
Seit Jahren sinkt in Magdeburg kontinuierlich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten). Diese Entwicklung setzte sich auch in 2023 fort: Anfang 2024 beläuft sich die Angebotsreserve auf lediglich 58.000 Quadratmeter Bürofläche, von der zudem große Teile nicht mehr den Anforderungen von New-Work-Konzepten mit Homeoffice und Desk-Sharing genügen. Die Leerstandsquote sank entsprechend bei einem Büroflächenbestand von aktuell rund 1,05 Millionen Quadratmetern weiter auf 5,5 Prozent.
Bis Ende 2024 prognostiziert Aengevelt eine weitere Reduzierung der Angebotsreserve auf 55.000 Quadratmeter beziehungsweise eine Leerstandsquote von 5,2 Prozent.
Büroflächenfertigstellungen ziehen erst ab 2026/2027 an
2023 sank das Fertigstellungsvolumen an neuen Büroflächen gegenüber 2022 (5.500 Quadratmeter) markant auf 2.000 Quadratmeter und blieb damit auch unter dem Zehnjahresmittel von 6.200 Quadratmetern.
2024 werden nach heutigem Stand etwa 5.000 Quadratmeter und in 2025 lediglich 1.000 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt, so dass das Angebot an modernen Büroflächen insbesondere in der Magdeburger City knapp bleibt. Mit Zeithorizont ab 2026/2027 werden dann geplante Projektentwicklungen mit einem Gesamtfertigstellungsvolumen von bis zu 80.000 Quadratmetern für ein attraktives, modernes Büroflächenangebot internationalen Standards sorgen.
Stabiles Mietpreisniveau auf dem Magdeburger Büromarkt
Die gewichtete Spitzenmiete ist leicht auf aktuell 14,80 Euro pro Quadratmeter gestiegen (Anfang 2023: 14 Euro pro Quadratmeter), genauso wie die durchschnittliche Miete in Citylagen mit 10 Euro pro Quadratmeter (Anfang 2022: 9,80 Euro pro Quadratmeter).
Für 2024 prognostiziert Aengevelt einen weiteren moderaten Anstieg auf 15,50 Euro pro Quadratmeter. Allerdings gilt diese lediglich für das Bestandssegment: Sobald die Vorvermarktung der in Magdeburg geplanten Büroprojekte startet, werden hier getätigte Mietabschlüsse die Spitzenmiete auf ein deutlich höheres Niveau anheben.
