Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt Magdeburg 2023 einen Büroflächenumsatz (inklusive Eigennutzer) von 16.000 Quadratmetern, der damit unter dem Vorjahreswert (24.000 Quadratmeter) und dem Zehnjahresmittel (Durchschnitt 2013 bis 2022: 24.000 Quadratmeter pro Jahr) bleibt. Alle Zahlen und Fakten ...
Der Magdeburger Büromarkt registrierte im ersten Halbjahr 2023 mit rund 6.200 Quadratmetern das drittschlechteste Ergebnis in diesem Jahrtausend. Dazu führten unter anderem vorrangig kleinteilige Büroflächenabschlüsse, die das Marktgeschehen geprägt haben. In der zweiten Jahreshälfte gewann der Markt mit einem Büroflächenumsatz von knapp 10.000 Quadratmetern an Dynamik. Dabei war das vierte Quartal mit einer Transaktionsleistung von 5.350 Quadratmetern das stärkste des Jahres 2023. Allerdings liegt auch dieser Wert deutlich unter dem Zehnjahresmittel (Durchschnitt des vierten Quartals 2013 bis 2022: 8.900 Quadratmeter pro Jahr).
Dem Büromarkt Magdeburg mangelt es an modernen Büroflächen in der Innenstadt
Dazu Annett Lorenz-Kürbis, Niederlassungsleiterin Aengevelt Magdeburg: „Der Magdeburger Büromarkt ist bereits seit Längerem von einem zunehmend akuten Mangel insbesondere an modernen, zukunftsorientierten Büroflächen in der Innenstadt, die sich für die Umsetzung von New-Work-Konzepten eignen, geprägt. Zudem benötigen mehrere uns vorliegende Großgesuche aufgrund der komplexen Planungen hinsichtlich Raumzuschnitten und -ausstattungen längere Vorlaufzeiten und kamen deshalb 2023 nicht mehr zur Umsetzung. Entsprechend ist dafür im Jahresverlauf 2024 von einer Dynamisierung des Marktgeschehens auszugehen. Grundsätzlich sehen wir in Magdeburg eine rege Nachfrage nach neuen, ESG-gerechten Büroflächen. Vor diesem Hintergrund sind die Perspektiven für den Magdeburger Büromarkt und hier geplante Neubauprojekte sehr gut.“
Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für 2024 einen anziehenden Büroflächenumsatz um 20.000 Quadratmeter, der in Abhängigkeit anstehender Großabschlüsse auch deutlich darüber liegen kann.
Angebotsreserve an Büroflächen sinkt weiter
Seit Jahren sinkt in Magdeburg kontinuierlich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) und stellte sich Anfang 2023 auf 61.500 Quadratmeter Bürofläche beziehungsweise eine Leerstandsquote von 5,9 Prozent ein. Diese Entwicklung setzte sich auch in 2023 fort: Anfang 2024 beläuft sich die Angebotsreserve auf 58.000 Quadratmeter Bürofläche. Die Leerstandsquote sank entsprechend bei einem Büroflächenbestand von aktuell 1,04 Millionen Quadratmeter weiter auf 5,5 Prozent. Bis Ende 2024 prognostiziert Aengevelt eine weitere Reduzierung der Angebotsreserve auf 55.000 Quadratmeter beziehungsweise eine Leerstandsquote von 5,3 Prozent.
Büroflächenfertigstellungen in 2024 werden - verhalten - zunehmen
Nachdem 2022 in Magdeburg 5.500 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt wurden, sank das Fertigstellungsvolumen in 2023 auf lediglich 2.000 Quadratmeter. 2024 werden voraussichtlich ebenfalls lediglich rund 5.000 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt.
„Aktuell befinden sich mehrere Großprojekte in konkreten Planungen, für die bei entsprechenden Vorvermarktungsquoten zeitnah der Baustart erfolgen kann. Entsprechend können realistisch ab 2026 sukzessive bis zu 70.000 Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt kommen. Bis dahin bremst der Flächenmangel weiterhin das Marktgeschehen“, gibt Annett Lorenz-Kürbis einen Ausblick.
Mietpreisniveau am Büromarkt Magdeburg steigt in 2023
Die gewichtete Spitzenmiete hat sich binnen Jahresfrist von 14 Euro pro Quadratmeter moderat auf aktuell 14,80 Euro pro Quadratmeter erhöht. Auch die mittlere Miete in Citylagen legte von 10,00 auf aktuell 10,90 Euro pro Quadratmeter zu. Angesichts der hohen Nachfrage nach modernen Büroflächen bei gleichzeitig nur geringer Verfügbarkeit geht Aengevelt bei innerstädtischen, nachfragegerechten Bestandsobjekten für 2024 von einem weiter leicht steigenden Mietniveau aus.
„Indessen ist bei Vorvermietungen in den geplanten Büroprojekten mit ihren neuen Flächenqualitäten von signifikanten Mietpreissteigerungen auf Werte um 17,50 Euro pro Quadratmeter auszugehen“, prognostiziert Annett Lorenz-Kürbis.
