Der deutsche Markt für Rechenzentren erfreut sich zunehmender Beliebtheit. Getrieben von der rapiden Entwicklung Künstlicher Intelligenz (KI) und stetig wachsenden Datenmengen steigt die Nachfrage nach Speicher- und Rechenkapazitäten und passenden Immobilien kontinuierlich. Auch als Anlageprodukt gewinnen Rechenzentren an Bedeutung. Wie aus dem JLL-Marktüberblick „Rechenzentren in Deutschland“ hervorgeht, stellen jedoch neue Regularien Investoren wie auch Eigentümer vor Herausforderungen.
Der europäische Markt wird dabei von den sogenannten „FLAP-D“-Märkten (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin), also den relevantesten Standorten für Rechenzentren, geprägt. Mit einer Gesamt-IT-Kapazität von 949 Megawatt liegt London weiterhin an der Spitze, gefolgt von Frankfurt mit 724 Megawatt. Allein im Jahr 2024 soll die IT-Last in der Mainmetropole um weitere 205 Megawatt steigen. Auf den weiteren Plätzen folgen Amsterdam (500 Megawatt), Paris (379 Megawatt) und Dublin (232 Megawatt).
Berlin ist auf dem Weg, relevanter Standort für Rechenzentren zu werden
Sechstgrößter Markt Europas, und damit kein Teil der FLAP-D-Märkte, ist Berlin mit einer Leistung von etwa 99 Megawatt. Weitere Entwicklungen dürften die IT-Last der Bundeshauptstadt bis 2027 auf bis zu 700 Megawatt katapultieren. Die Ansiedlung eines Hyperscalers eines großen Tech-Konzerns, also eines Rechenzentrums mit sehr großen Ressourcen und Kapazitäten, rief dort zuletzt Colocation-Anbieter, also Vermieter von Rechenleistung, auf den Plan.
„Berlin und Frankfurt sind aufgrund unterschiedlicher Faktoren gefragt“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Frankfurt profitiert neben der zentralen Lage und der internationalen finanzpolitischen Bedeutung der Stadt besonders vom DE-CIX, dem weltweit größten Internetknoten, der Datenverkehr mit kurzer Latenz in internationale Netze ermöglicht. In Berlin hingegen sorgen die digitalaffine Wirtschaft, der Internetknoten BCIX, der Bezug von Windenergie aus Brandenburg sowie die vergleichsweise günstigen Flächenpreise für Nachfrage.“
Rheinisches Revier folgt auf Berlin
Innerhalb Deutschlands wird das Rheinische Revier voraussichtlich Anfang 2026 mit der Eröffnung zweier Rechenzentren von Microsoft auf den dritten Platz steigen. Die beiden Objekte mit einer Gesamtleistung von 200 bis 400 Megawatt will das Technologieunternehmen für die eigene Cloud-Infrastruktur und KI-Anwendungen nutzen. Generell zeigt sich, dass Neuentwicklungen immer größer werden: Während die meisten vor zehn Jahren errichteten Rechenzentren etwa zehn Megawatt boten, sind heutzutage Entwicklungen von 100 Megawatt nichts Ungewöhnliches mehr.
Angebot hält mit der Nachfrage in Deutschland nicht Schritt: Chance für Investoren
Auch wenn das Angebot zunimmt, mit der Nachfrage kann es nicht mithalten. Nicht nur wegen der beschleunigten Alltagsdigitalisierung während der Pandemie, sondern auch wegen der attraktiven Renditen zeigen insbesondere institutionelle Investoren vermehrt Interesse an Rechenzentren als Anlageobjekt. Um Zukunftstechnologien und niedrige Latenzen garantieren zu können, bedarf es weiterer Rechenleistung vor Ort – für die sich europäische Betreiber ohnehin bevorzugt entscheiden, um die anspruchsvollen Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung zu erfüllen.
„Rechenzentren sind für Privatpersonen wie auch für die Wirtschaft existenziell geworden“, bilanziert Björn Wagenknecht, Senior Director Project & Development Services JLL Germany. „Damit wird sich auch die Suche nach geeigneten Flächen noch einmal deutlich verstärken, zumal Standorte aufgrund der steigenden Rechenleistungen durch Hochleistungschips und höhere Rack-Dichten eine ausreichende Stromverfügbarkeit gewährleisten müssen.“ Aus dem Grund sehen sich Entwickler mittlerweile auch außerhalb der Cluster Frankfurt und Berlin um und ziehen Brownfields mit vorhandener Infrastruktur in Betracht.
Zugleich steigen die Anforderungen an Bestand und Neubau: Bereits heute müssen Rechenzentren den Stromverbrauch zu 50 Prozent aus erneuerbaren Energien decken, für neu errichtete Objekte gilt ab 2027 gar ein hundertprozentig klimaneutraler Betrieb. Regularien wie das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) setzen verstärkt auf Pflichten, aber auch auf Anreize für nachhaltige Rechenzentren. Bestimmendes Thema ist dabei die Weiterverwertung der im Betrieb produzierten Abwärme, nicht zuletzt, da die Wärmeentwicklung mit höherer Rechenleistung ebenfalls zunimmt. Mit der Abwärmenutzung geht eine Zusammenarbeit vieler einzelner Akteure einher, letztendlich stellt sie aber auch einen Beitrag zum Erreichen der ESG-Ziele von Investoren, Entwicklern, Betreibern und Kommunen dar und kann so die politische und gesellschaftliche Akzeptanz solcher Immobilien steigern.
