Der Wohnraummangel und die Enteignungsphantasien – ein Kommentar von Roman Heidrich, Senior Team Leader Residential Valuation JLL Berlin
Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen – Spekulation bekämpfen“ möchte private Wohneigentümer mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin enteignen. Auf der Agenda stehen neben der Deutsche Wohnen SE, mit 111.500 Wohnungen in Berlin der bedeutendste Marktteilnehmer, weitere bekannte Namen, die Vonovia SE etwa mit 44.000 Wohnungen, ADO Properties S.A. mit 22.200, Covivio SE mit 15.700 sowie Akelius Residential Property AB mit 13.700, um nur die größten zu nennen. Wie viele Unternehmen tatsächlich in den Fokus der Initiative geraten sind, ist derzeit aber noch unklar.
Was ist der Auslöser der Initiative?
Wesentlicher Auslöser sind die stark gestiegenen Wohnungsmieten in Berlin in den letzten Jahren. Bestandsmieter werden mit immer höheren Mietpreisen konfrontiert – sei es durch Modernisierung oder auch durch Anpassungen an den Berliner Mietspiegel. Für Neu-Berliner ist es darüber hinaus immer schwerer geworden, überhaupt eine Wohnung zur finden. Ein Umzug Richtung Hauptstadt? In Anbetracht der dramatischen Wohnraumverknappung fast ein Ding der Unmöglichkeit. Die Konsequenz? Eine deutliche Steigerung der Neuvertragsmieten.
Warum sind die Mieten so stark gestiegen?
Der Anstieg ist auf ein signifikantes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt zurückzuführen. In den letzten 10 Jahren sind deutlich mehr Leute nach Berlin gezogen - durchschnittlich zwischen 30.000 und 40.000 pro Jahr - als neue Wohnungen gebaut wurden: im Durchschnitt der letzten 10 Jahre rund 6.000 Wohnungen pro Jahr. In den letzten beiden Jahren lagen die Fertigstellungen zwar bei jeweils über 10.000 Wohnungen, damit allerdings noch immer nur bei rund 50% des tatsächlichen Bedarfs von über 20.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Die Leerstände sind inzwischen komplett abgebaut, der aktuelle Leerstand liegt deutlich unter dem gesunden Fluktuationsniveau von 2%.
Warum wird nicht mehr gebaut?
Die Bauzurückhaltung hat vielfältige Gründe. Die Berliner Wohnungspolitik und die verantwortlichen politischen Parteien haben es schlichtweg verpasst, den sich seit mehreren Jahren anbahnenden Nachfrageüberschuss auf dem Wohnungsmarkt rechtzeitig zu erkennen und entsprechend entgegenzuwirken. Zu lange wurde auf der Behauptung beharrt, dass Berlin noch ausreichend Leerstände aufweise und Wohnungsneubau nicht notwendig sei.
Zudem gibt es derzeit einen Mangel an Baukapazitäten. Die Bauwirtschaft arbeitet bereits an ihrem maximalen Limit. Eine kurzfristige deutliche Ausweitung der Kapazitäten ist nicht möglich. Auch sind die in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Baukosten aufgrund von immer stärkeren Regulierungen, unter anderem durch die Energieeinsparverordnung, eine weitere Ursache für die Zurückhaltung. Aufgrund der hohen Attraktivität des Berliner Immobilienmarktes und der hohen Nachfrage nach Immobilieninvestments in Berlin gab es auch drastische Nachholeffekte bei den Grundstückspreisen, die sich in den letzten Jahren deswegen stark erhöht haben. Außerdem sind auch die Genehmigungsprozesse zur Erlangung einer Baugenehmigung in Berlin sehr langwierig und können durch Bürgerbeteiligungen zudem noch weiter hinausgezögert oder sogar ganz verhindert werden. Hinzu kommt momentan noch die Unsicherheit potenzieller Projektentwickler aufgrund der unklaren wohnungspolitischen Gemengelage. Die Zurückstellung bereits geplanter Projekte ist quasi zur Normalität mutiert. Wer baut schon gern heute, wenn ihm morgen die Enteignung droht?
Was würde denn die Enteignung der fraglichen Wohnungsbestände kosten?
Im Blick auf die möglichen Enteignungskosten gibt es unterschiedliche Berechnungsansätze. Der Berliner Senat spricht nach einer ersten Kalkulation von rund 30 bis 40 Mrd. Euro als Entschädigung für die betreffenden Wohnungsunternehmen. Die Enteignungs-Initiative hält dagegen eine Entschädigung deutlich unterhalb des Marktwerts der Wohnungen für rechtlich möglich. Sie geht bei rund 190.000 betroffenen Wohnungen von einem niedrigen zweistelligen Milliardenbetrag aus. Hier zeigt sich schon eine deutliche Diskrepanz in den Ansätzen und es gibt auch keine vergleichbaren Maßnahmen, an denen man sich bei einer Kostenkalkulation orientieren kann. Festhalten kann man aber in jedem Fall, dass im Fall des Falles nicht eine einzige Wohnung neu gebaut werden würde. Daher sollten die in Rede stehenden Milliardenbeträge stattdessen besser in den Neubau von bezahlbaren Wohnungen und damit in die Ausweitung des Bestands investiert werden.
Welche Auswirkungen hätte ein Erfolg der Enteignungs-Initiative?
Die genauen Auswirkungen sind derzeit nicht absehbar, da es noch kein vergleichbares Szenario gegeben hat. Daher kann hier nur spekuliert werden. Es ist aber wahrscheinlich damit zu rechnen, dass sich potenzielle Investoren vom Berliner Wohnungsmarkt zurückziehen und ihre Investments an anderen Standorten tätigen. Eine Auswirkung wären dann sicherlich geringere Preise aufgrund der geringeren Nachfrage und damit in der Konsequenz auch fallende Marktwerte. Ob das der sozialen Gerechtigkeit dienlich wäre, bleibt abzuwarten.
Welche Möglichkeiten für die Ankurbelung des Wohnungsneubaus gibt es denn überhaupt?
In den letzten Wochen und Monaten sind viele mögliche Hebel für eine Ausweitung des Wohnungsneubaus diskutiert worden. Sicherlich sind einige der genannten Vorschläge diskussionswürdig, und es wird auch nicht möglich sein, eine Vielzahl der aufgezeigten Punkte gleichzeitig in Angriff zu nehmen und umzusetzen. Allerdings wäre es sicher möglich, mit dem Drehen an einigen wenigen Stellschrauben schon viel zu erreichen. Einige der genannten Vorschläge wie zum Beispiel das „Angleichen der Bauordnungen der Länder“ oder ein „Sonderprogramms dank Niedrigzins“ wurden beim Wohngipfel der Bundesregierung im Herbst 2018 diskutiert. Schlussendlich muss allen Parteien bewusst werden, dass sie aufeinander angewiesen sind. Die Wohnungspolitik der Städte braucht die Privatwirtschaft für den benötigten Wohnungsneubau genauso wie die privaten Investoren und Projektentwickler die Unterstützung der Städte und Behörden für ihre geplanten Maßnahmen brauchen. Es wird nur einen gemeinsamen Weg aus der momentan prekären Situation auf dem Wohnungsmarkt geben! Und zwar nicht nur in Berlin. Aber vornehmlich dort. Denn Berlins Attraktivität ist ungebrochen. Damit das so bleibt, braucht es mehr Wohnraum. Nicht übermorgen. Sondern morgen.
