Dresden und der soziale Wohnungsbau: Stand und Perspektiven

„Striesen genießen – bezahlbar und barrierefrei“ ist das Motto des neuesten Bauprojektes der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Wohnen in Dresden, kurz WiD. So entstehen in der Alemannenstraße/Wittenberger Straße insgesamt 35 barrierefreie, rollstuhlgerechte Wohneinheiten. In der Lugaer Straße im Stadtteil Niedersedlitz werden 25 Wohnungen nach neuesten ökologischen Standards gebaut, zum Beispiel mit Dachbegrünung zum Schutz vor Sonneneinstrahlung und als zusätzliche Dämmung. Das Projekt startete leicht verspätet, denn bei der angespannten Auftragslage mussten erst einmal Baufirmen mit freien Kapazitäten gefunden werden. Zwei weitere für 2019 geplante Baustarts verschieben sich aus gleichem Grund ins nächste Jahr.

WiD baut an sechs Standorten

Die Landeshauptstadt gründete vor zwei Jahren die „Wohnen in Dresden GmbH & Co.KG“, WID, mit dem ausgegebenen Ziel bis 2025 einen Bestand von rund 2.500 Wohnungen mit bezahlbaren Mieten aufzubauen. Derzeit baut die WiD an sechs Standorten die ersten 192 Wohneinheiten. In der Aufgabenliste der Gesellschaft steht auch Ankauf von Gebäuden. Ob und in welchem Umfang dies geplant ist, bleibt unklar, denn die WiD verweist bei allen Fragen auf ihre Homepage und gibt keine weiteren Statements.

Stadt rechnet mit anderen Dimensionen

Bei der Stadtverwaltung Dresden sieht die Rechnung etwas anders aus. Sie schreibt IMMOBILIEN AKTUELL zwar, dass es für die WiD das Ziel bis 2025 gibt, jedoch rechnet sie mittelfristig mit anderen Dimensionen. „Seit dem 2017 vollzogenen Neueinstieg des Freistaates Sachsen in die Wohnungsbauförderung wurde der Bau von mittlerweile 389 mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen vereinbart. Diese Wohnungen sollen bis zum Jahr 2022 mit einer Gesamtfördersumme von rund 15,6 Millionen Euro errichtet werden. Davon wurden die ersten sechs Wohnungen im Jahr 2019 fertig gestellt.“ Demnach werden 229 Einheiten von der WiD sowie 160 durch private Investoren gebaut.

Die Stadtverwaltung hat für IMMOBILIEN AKTUELL zusammengezählt: Es gibt einen Restbestand von 177 Wohneinheiten, die in den 1990er Jahren mit Wohnungsbaufördermitteln gebaut oder modernisiert wurden. Jedoch läuft bei denen die Bindungsfrist 2025 aus. Verträge hat die Stadt mit der Vonovia SE und kann so auf 10.000 belegungsgebundene Wohnungen zurückgreifen. Diese Abkommen enden 2026 und können eventuell um zehn Jahre verlängert werden. Sechs neue Sozialwohnungen wurden zudem auf Grundlage eines Förderprogramms des Freistaates errichtet. Zusammengerechnet hat Dresden also derzeit 10.183 belegungsgebundene Wohneinheiten. Mit Stand 11. November 2019 waren davon 661 als frei gemeldet und können neu vermietet werden.

Kleine Mieteinheiten sind gefragt

Trotz Wohnungsüberhang gibt es jedoch einen Nachfragebedarf an kleinen Mieteinheiten für Ein-Personen-Haushalte mit einem Wohnflächenbedarf bis höchstens 45 Quadratmeter und an großen Quartieren für Haushalte mit fünf und mehr Personen. 

Auf der Bedarfsseite hatten im Jahr 2018 nach Rathaus-Statistik circa 56.600 Dresdner Haushalte ein Einkommen bis zur Höhe der Grenze für einen Wohnberechtigungsschein. Vom 01. November 2018 bis zum 31. Oktober 2019 wurden 2.002 Scheine erteilt. Von deren Inhabern stellten 1.149 einen Antrag auf Unterstützung des Sozialamts bei der Wohnraumvermittlung. Wer ohne Hilfe der Stadt Wohnraum im belegungsgebundenen Bestand angemietet hat, wird von der Stadt nicht statistisch erfasst.   

30 brisante Prozent

Auch die privaten Bauträger müssen jetzt zum Sozialwohnungsbau beitragen. Im Juni dieses Jahres beschloss der Dresdner Stadtrat das Kooperative Baulandmodell. Was sperrig klingt, birgt für die Bauherren Brisanz: Für Planverfahren über 21 Wohnungen gilt ein verpflichtender Anteil von 30 Prozent der Fläche für mietpreisgebundene Wohnungen.

Steffen Bieder, Geschäftsführer des BFW Landesverbandes Mitteldeutschland e. V., sagt gegenüber IMMOBILIEN AKTUELL: „30 Prozent sozialer Wohnungsbau ist eine unüberwindliche, wirtschaftliche Hürde und ein weiterer maßgeblicher Kostentreiber im Wohnungsbau mit unerwarteten negativen Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt für Dresden. Der durch die Landeshauptstadt Dresden prognostizierte Wohnungsbedarf von zusätzlich 30.000 neuen Wohnungen bis 2030 wird mit Hilfe des Kooperativen Baulandmodells nicht erreicht werden.“

Der Stadtratsbeschluss birgt also Konfliktpotential, das im schlimmsten Fall bei der privaten Wohnungswirtschaft zu Investitionsverweigerung führt. 

2018 gab es in Dresden über 300.000 Wohnungen

Laut der Statistischen Broschüre „Bauen und Wohnen 2018“ gab es zum Jahresende 2018 in Dresden 300.237 Wohnungen und damit 1.476 Wohnungen mehr als im Vorjahr. Bei den Mehrfamilienhäusern war ein Anstieg von 1.260 Wohnungen festzustellen. Unterscheidet man die Wohngebäude nach Anzahl der Wohnungen im Gebäude, ergibt sich Folgendes: 41 Prozent der Wohnungen befinden sich in Gebäuden, die sieben bis zwölf Wohnungen enthalten und 17,2 Prozent der Wohnungen in Gebäuden, die 13 bis 20 Wohnungen enthalten. Im Durchschnitt hat eine Wohnung 2,8 Räume und eine Wohnfläche von 69,5 Quadratmetern.

Insgesamt erteilte die Landeshauptstadt Dresden voriges Jahr Baugenehmigungen für 1.042 Gebäude mit insgesamt 6.937 Wohnungen. Dabei entfielen 47 Prozent der Baugenehmigungen auf den Wohnungsneubau. Mit 210 Genehmigungen zum Neubau von Eigenheimen und 309 zum Umbau von Mehrfamilienhäusern dominierten diese beiden Kategorien wie bereits in den Vorjahren. Die meisten neuen Wohngebäude sollen im Stadtbezirk Cotta/westliche Ortschaften entstehen.

4.429 Wohnungen wurden im Jahr 2018 fertig gestellt, fast genauso viele wie 2017. Die Sanierung von Wohnungen stand dabei wieder im Vordergrund. Neu gebaut wurden 2.069 Wohnungen, die meisten (425) im Stadtteil Wilsdruffer Vorstadt/Seevorstadt-West. Zum Jahresende waren von den 7.165 gültigen Baugenehmigungen 4.873 Wohnungen im Bau.

Aufmacherfoto: Visualisierung Bauprojekt Alemannenstraße. Copyright: WiD.