Die Folgen von Krieg, Inflation, Baukostenanstieg und steigenden Zinsen machen sich seit der zweiten Jahreshälfte 2022 auch mit geringeren Umsätzen auf dem Dresdner Immobilienmarkt bemerkbar. Die Preise für Eigentum legen im Vergleich zum Vorjahr trotzdem deutlich zu. Das geht aus den ersten Eckdaten zur Preis- und Umsatzentwicklung hervor, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Dresden für 2022 vorlegt.
Klara Töpfer, Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, fasst zusammen: „Insbesondere bei unbebauten Grundstücken und bei Erstverkäufen von Wohnungseigentum gab es im Jahr 2022 Umsatzrückgänge. Der individuelle Wohnungsbau und der Weiterverkauf von Wohnungseigentum zeigen sich dagegen stabil. Interessant ist ein Blick auf die Preise: Hier sind unbebaute Grundstücke nahezu unverändert auf hohem Preisniveau. Im zweiten Halbjahr verzeichneten wir Preisnachlässe von sieben Prozent bei bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus, wobei dieser Wert noch immer rund vier Prozent über dem Wert des Jahres 2021 liegt.“
Bebaute Grundstücke des Geschossbaus wurden zu durchschnittlich elf Prozent geringeren Preisen gehandelt. In diesem Teilmarkt scheint die Reaktion auf das Marktumfeld besonders ausgeprägt zu sein. Bemerkenswert ist der Preisanstieg von erstverkauften Neubauwohnungen, der - bei geringer Anzahl - mit sieben Prozent deutlich über dem durchschnittlichen Kaufpreis des ersten Halbjahres liegt. Die geringe Anzahl verkaufter Wohnungen in diesem Segment ist auch für den Preisrückgang von zehn Prozent beim gesamten Wohnungseigentum des zweiten Halbjahres verantwortlich.
Tabelle: Kaufvertragsanzahl (KV) und Preisentwicklung im ersten und zweiten Halbjahr 2022
| Entwicklung 1. Halbjahr zu 2. Halbjahr | ||||||
| Teilmarkt | Anzahl KV 1. Hj. | Anzahl KV 2. Hj. | Änderung | Kaufpreis EUR/m² 1. Hj. | Kaufpreis EUR/m² 2. Hj. | Änderung |
| unbebaut: | ||||||
| EFH/DHH/RH* | 31 | 12 | -61 Prozent | 500 | 495 | -1 Prozent |
| Geschossbau | 8 | 4 | -50 Prozent | 890 | 880 | -1 Prozent |
| bebaut: | ||||||
| EFH/DHH/RH* | 148 | 153 | 3 Prozent | 4.155 | 3.880 | -7 Prozent |
| MFH/WGH* | 98 | 64 | -35 Prozent | 2.780 | 2.485 | -11 Prozent |
| Wohnungseigentum | ||||||
| gesamt | 967 | 740 | -23 Prozent | 3.545 | 3.180 | -10 Prozent |
| Erstverkauf Neubau | 175 | 45 | -74 Prozent | 5.390 | 5.795 | 7 Prozent |
| Erstverkauf sanierter Altbau | 38 | 16 | -58 Prozent | 6.015 | 5.575 | -7 Prozent |
| Weiterverkauf gesamt | 641 | 617 | -4 Prozent | 2.930 | 2.940 | 0 Prozent |
* Einfamilienhaus/Doppelhaushälfte/Reihenhaus bzw. Mehrfamilienhaus/Wohn- und Geschäftshaus
Umsätze auf dem Dresdner Immobilienmarkt in 2022
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden wertete für das Jahr 2022 bisher 4.368 Erwerbsvorgänge aus. Damit wurden rund 23 Prozent weniger Erwerbsvorgänge als 2021 registriert (5.650). Dieser Rückgang entfällt beinahe ausschließlich auf den Teilmarkt der Eigentumswohnungen mit einer Verringerung um 1.150 Erwerbsvorgänge, ist aber auch im Teilmarkt der unbebauten Grundstücke signifikant. Dort wurden 204 Immobilienübertragungen registriert. Das entspricht einem Rückgang um rund 35 Prozent im Vergleich zum Vorjahr mit 313 Immobilienübertragungen. Der Geldumsatz 2022 insgesamt betrug rund 2,3 Milliarden Euro. Das sind rund 315 Millionen Euro oder zwölf Prozent weniger als 2021.
Der Geldumsatz unbebauter Grundstücke sank von 203 Millionen Euro im Vorjahr auf 87,7 Millionen Euro 2022. Dies entspricht einem Rückgang um 57 Prozent. Der höchste Geldumsatz entfiel 2022 mit rund 1,46 Milliarden Euro auf den Teilmarkt der bebauten Grundstücke. Dies entspricht dem Vorjahresniveau mit rund 1,43 Milliarden Euro.
Die Anzahl gehandelter bebauter Grundstücke liegt mit 824 nahezu auf dem Vorjahresniveau von 833. Der Markt für Sondereigentum (Eigentumswohnungen und Teileigentum) stellt mit etwa 3.130 Erwerbsvorgängen rund 72 Prozent des Gesamtmarktes und wird durch den Verkauf gebrauchter Eigentumswohnungen dominiert. Nach Anzahl entspricht dies einem Rückgang von rund 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Geldumsatz sank ebenfalls von 958 Millionen im Vorjahr auf 728 Millionen Euro und damit um rund 24 Prozent.
Diese Preise wurden 2022 in Dresden aufgerufen
Bauland
Die Grundstückspreise für freistehende Einfamilienhäuser sind auch 2022 gestiegen. Sie verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr von durchschnittlich 340 Euro pro Quadratmeter auf 460 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche, was einem Anstieg um rund 35 Prozent entspricht.
Grundstücke für den Bau von Geschossbauten wurden nur wenige gehandelt, sodass Informationen zu Preistendenzen nicht sicher sind. Insgesamt befinden sich die Preise in etwa auf Vorjahresniveau.
Einfamilienhäuser
Ab 1992 errichtete freistehende Einfamilienhäuser wurden im Geschäftsjahr 2022 für durchschnittlich 5.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Vorjahr: 4.400 Euro) gehandelt. Allerdings wurden die 2022 gehandelten Einfamilienhäuser durchschnittlich fünf Jahre später errichtet und sind damit jünger als im Vorjahr.
Der Preis für Doppelhaushälften der gleichen Bauperiode betrug im Geschäftsjahr 2022 durchschnittlich 4.230 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Damit liegt der Preis rund zwei Prozent unter dem Vorjahreswert von 4.330 Euro. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Doppelhaushälfte betrug 535.000 Euro.
Geschossbauten
Für sanierte Mehrfamilienhäuser der Vorkriegszeit sind erneut Preissteigerungen zu verzeichnen. Durchschnittlich wurden 2.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt, also rund 13 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum (2.390 Euro). Nach 1990 errichtete Mehrfamilienhäuser wurden im Geschäftsjahr 2022 zu durchschnittlich 3.520 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gehandelt; dieser Wert liegt exakt auf dem Niveau des Vorjahres.
Im Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser mit gutem baulichen Zustand, das heißt, sowohl sanierte Bestandsobjekte vorwiegend aus der Vorkriegszeit als auch Nachwendebauten, wurden durchschnittlich 2.700 Euro pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche gezahlt. Das sind 13 Prozent mehr als 2021 (2.380 Euro pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche).
Wohnungseigentum: Preise ziehen kräftig an
Der durchschnittliche Kaufpreis weiterverkauften Wohnungseigentums stieg in diesem Segment von 2.620 Euro auf 2.950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und damit um nahezu 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Bei erstverkauften, neu errichteten Eigentumswohnungen stiegen die Preise innerhalb eines Jahres von 4.985 Euro auf 5.480 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, was einer Steigerung um rund zehn Prozent entspricht.
Für erstverkaufte, sanierte Eigentumswohnungen wurden durchschnittlich 5.880 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt. Dieser Kaufpreis liegt rund 17 Prozent höher als im Vorjahr (5.035 Euro).
