Jannick Höper, Geschäftsführender Gesellschafter bei LIST Eco (LIST Gruppe), setzte sich für IMMOBILIEN AKTUELL mit dem Thema Energieeffizienz auseinander.
Wenn es um eine nachhaltige Immobilienentwicklung oder Bestandssanierung geht, dann fällt in der Fachdebatte das Schlagwort Energieeffizienz mit hoher Wahrscheinlichkeit in den ersten Sätzen. Doch wie lässt sich dieser facettenreiche Begriff in der Praxis wirklich fassen und umsetzen? Welche Aspekte sind entscheidend, um heutzutage wirklich „richtig“ zu bauen – geht das überhaupt?
Erstens: Eine gute Planung ist das A und O
Eine effektive Planung steht am Anfang jedes nachhaltigen Bauvorhabens. Die Empfehlung, erst zu planen und dann zu bauen, klingt trivial. Doch die Realität zeigt, dass simultane Planungs- und Bauaktivitäten selten zu zufriedenstellenden Ergebnissen führen beziehungsweise dass dadurch zahlreiche Potenziale eingebüßt werden. Eine solide Grundlage in der Frühphase eines Projekts ermöglicht eine ganzheitliche Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen während des gesamten Lebenszyklus der Immobilie und wirkt sich entsprechend positiv auf die Energieeffizienz aus. Dabei ist Flexibilität gefragt: Änderungen, beispielsweise durch neue Mieteranforderungen, sind im Laufe der Zeit unvermeidlich und während der Planungsphase nicht vorhersehbar. Dazu gehört unter anderem das individuelle Nutzerverhalten: Wie umweltbewusst ist der Mieter? Wie lange werden im Falle einer Logistikimmobilie beispielsweise die Tore im Winter aufgelassen? Welche Bereiche sind nachts dauerhaft beleuchtet?
Wer jedoch effektiv plant und entsprechende Maßnahmen im Vorfeld ergreift, kann auch mit sogenannten blinden Flecken im späteren Lebenszyklus flexibler agieren. Beispielsweise ist die Installation eines Energiemanagementsystems unerlässlich, um auf das Verhalten eines Mieters entsprechend reagieren zu können. Eine Gebäude-Automation kann darüber hinaus eine Möglichkeit sein, anhand des Energiemanagementsystems die benötigten Daten zu sammeln und nachjustieren zu können.
Der direkte Gegenspieler ist natürlich eine von vornherein effizient geplante Gebäudehülle, die im Zusammenspiel mit einer intelligenten Anlagentechnik die vollen Potenziale ausschöpfen und zu einem möglichst geringen Energieverlust führen kann.
Zweitens: Neue Varianten statt Schema F
Die Energieeffizienz eines Gebäudes zu steigern, das ist ein lobenswertes Ziel, doch der wahre Wert zeigt sich erst in der Betrachtung des gesamten Lebenszyklus. Das jüngste Zeitjahresgutachten des Expertenrats für Klimafragen hat gezeigt: Der alleinige Fokus auf die Energieeffizienz hat in Deutschland zu einem erheblichen Rebound-Effekt geführt. Zwar wurde eine Effizienzsteigerung in den vergangenen Jahren festgestellt, dennoch ist die Wohnfläche pro Kopf seit 2000 um rund 20 Prozent gestiegen. Das Ergebnis: Es muss effektiv mehr Fläche beheizt werden.
Es muss also eine ganzheitliche Betrachtung aller Phasen erfolgen. Die neueste Gebäuderichtlinie, die ab 2028 eine Ökobilanz für Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmeter Nutzfläche vorschreibt, setzt hierfür neue Maßstäbe. Durch die Berücksichtigung aller Emissionen, die bei der Herstellung, dem Einsatz und der Entsorgung von Baumaterialien entstehen, lässt sich eine realistische Einschätzung der Umweltauswirkungen eines Projekts erreichen. Ein Blick in das Nachbarland Dänemark zeigt, dass Deutschland in dieser Hinsicht noch hinterherhinkt: Denn dort ist die Einhaltung festgelegter Benchmarks im Bereich der Ökobilanzierung schon jetzt Grundvoraussetzung, um eine Baugenehmigung zu erhalten.
Darüber hinaus empfiehlt es sich, den Blick vom langjährig erprobten Schema F zu lösen. Nachhaltige Bauweisen und moderne Lösungen erfordern eine zukunftsgerichtete Denkweise mit neuen holistischen Ansätzen. Es geht vor allem darum, neue Varianten zu testen, zu erproben und gegenüberzustellen: Es muss von Anfang an eine tiefergehende Untersuchung von Energiekonzepten einschließlich eines Kostenvergleichs erfolgen. So wird Energieeffizienz zu einer grundlegenden Fragestellung, die weit über das bloße Vermeiden von Treibhausgasemissionen hinausgeht.
Die Auswahl von Materialien mit einer günstigeren CO2-Bilanz ist dabei nur ein Aspekt. Innovative Ansätze in der Baustoffproduktion können den CO2-Fußabdruck bereits deutlich reduzieren, zum Beispiel bei der Herstellung von Beton und Zement. Hierbei entsteht der größte Teil des CO2 nicht durch den Energiebedarf bei der Herstellung, sondern durch den chemischen Prozess, in dem der Zement entsteht. Preislich liegt diese deutlich ökologischere Variante mit dem Siegel „Made in Germany“ nur wenige Euro pro Kubikmeter über dem Standardprodukt. Dennoch: Um Wertverluste zu vermeiden und eine attraktive Immobilie für potenzielle Investoren und Endnutzer zu schaffen, sind diese Investitionen heutzutage unverzichtbar.
Drittens: Strategische Weitsicht und Anpassungsfähigkeit sind entscheidend für den langfristigen Erfolg
Nicht zuletzt spielt daher die strategische Planung eine entscheidende Rolle. Die Lebensdauer einer Immobilie und ihre Anpassungsfähigkeit an zukünftige Anforderungen sind entscheidend für den mittel- und langfristigen Werterhalt. Denn die Drittverwendungsfähigkeit beispielsweise einer Logistikimmobilie ist sowohl für den Eigentümer als auch für die Gesamtbilanz der Immobilie essenziell.
Dazu kommt, dass das Engagement für Energieeffizienz und Nachhaltigkeit zunehmend auch von finanziellen und rechtlichen Rahmenbedingungen unterstützt wird. Banken und Investoren legen verstärkt Wert auf eine positive Umweltbilanz – umgerechnet in sogenannte Scopes –, was den Druck auf Entwickler zusätzlich erhöht. Die Einhaltung dieser Standards wird in Zukunft also nicht nur eine Frage der Compliance sein, sondern vor allem ein entscheidender Faktor für den Markterfolg.