Auch der Hauptstadt-Bonus zieht nicht mehr: Das Transaktionsvolumen auf dem Berliner Büromarkt im ersten Halbjahr 2023 fährt den niedrigsten Wert seit 2012 ein. Trotzdem befinden sich noch Projekte in der Umsetzung. Eine Bestandsaufnahme...
Die Dynamik auf dem Berliner Büromarkt ist deutlich reduziert. Gedämpfte Nachfrage heißt das bei Colliers. „Die Nachfrage ist stark zurückgegangen“, sagt Kemal Zeyveli, Regional Manager Berlin bei Colliers. Wie immer gilt: Gute Lagen funktionieren, schlechte Lagen und alte Gebäude nicht. Wurden sonst pro Quartal im Durchschnitt zwischen 800.000 und 850.000 Quadratmeter vermietet, schätzt der Experte die Zahl für das zweite Quartal 2023 irgendwo zwischen 520.000 und 570.000 Quadratmeter. „Wir sehen sehr wenige Großgesuche“, nennt er als eine Begründung. Das erste Halbjahr 2023 wird damit unter dem zehnjährigen Mittelwert bleiben.
Bruttospitzenrendite auf dem Büromarkt Berlin bei vier Prozent
Gute Nachrichten gibt es für die Spitzenmiete, denn die stabilisiert sich, mit einer leichten Tendenz nach oben. Die Durchschnittsmiete allerdings könnte fallen. „Momentan haben wir einen Leerstand von etwa vier Prozent, er ist also moderat gestiegen“, so Kemal Zeyveli. „Bis 2026 rechnen wir mit etwa 5,8 Prozent.“ Ganz bitter wird es bei dem Blick auf die Transaktionszahlen. Im ersten Quartal 2023 waren es fast eine Milliarde, im zweiten Quartal wird es nicht besser. „Der Markt ist wenig liquide, es wird sehr wenig gehandelt.“ Das erste Halbjahr 2023 endet mit dem niedrigsten Wert seit 2012. Die Bruttospitzenrendite für Büros lag Ende März bei vier Prozent. Der Trend geht weiter nach oben, jedoch nimmt die Geschwindigkeit ab.
Preissensitivität kommt dezentralen Lagen zugute
Der Berliner Markt als eine Blaupause? Denn auch hier stehen, wie in anderen Städten, einige Projekte still, andere werden gar nicht erst begonnen. Mittendrin im Projekt ist die immobilien-experten-ag. Das Unternehmen errichtet in Berlin-Adlershof mit dem OFFICE LAB CAMPUS und dem AM OKTOGON – Campus für Gewerbe und Technologie zwei Büro-Neubau-Projekte.
„Der Vermietungsmarkt hat sich deutlich verlangsamt“, sagt Vorständin Mareike Lechner. „Wir haben hier aber eine hohe Nachfrage von Bestandsmietern.“ Das sei auch der Grund, warum die nächsten beiden Gebäude bereits in Planung sind. Der Campus soll 2026/2027 fertig sein. „In Adlershof können wir durch preisgünstige Neubau-Mieten, also Mieten deutlich unter der Berliner Durchschnittsmiete, punkten. In Anbetracht der zunehmenden Preissensitivität wird dem ein oder anderen Unternehmen bewusst, dass Berlin mehr als nur Innenstadt ist und der Technologiepark Adlershof eine hervorragende Infrastruktur aufweist.“
Flexible Flächen sind ein Muss
Zentraler gelegen ist ein ambitioniertes Projekt, das die DIEAG am Behrens-Ufer realisiert, in unmittelbarer Nähe zu einer Hochschule. Auch für das BE-U genannte Projekt gilt wie in Adlershof: Flexible Flächen sind ein Muss. Das zeigte sich insbesondere bei der Vermietung von 10.000 Quadratmeter Gewerbefläche im Frühjahr dieses Jahres. „Entscheidend für die Vermietung war neben der Verfügbarkeit großer zusammenhängender Flächen die Möglichkeit, im individuellen Mieterausbau auf die höchst komplexen technischen Anforderungen des hoch spezialisierten Interessenten eingehen zu können“, sagt Felix Gold, Geschäftsführer bei DIEAG Investmentmanagement GmbH.
Für das Equalizer genannte Büroprojekt an der Landgrafenstraße werde sich die DIEAG „deutlich ins Zeug legen müssen, um das Produkt im jetzigen Marktumfeld zu platzieren“. Man habe sich sehr viel mehr Gedanken über Branding und Marketing gemacht als in früheren Zeiten. Entstehen werden dort knapp über 13.000 Quadratmeter Bürofläche, der Mietpreis liegt bei durchschnittlich 36,50 Euro pro Quadratmeter. Die Fertigstellung ist für Anfang 2026 geplant.
Enormer Investitionsstau am Berliner Büromarkt
Aktuelle Zahlen von Colliers zeigen, wie groß die Bestandsproblematik ist. Betrachtet man die Bürofläche nach Baualtersklassen in der Hauptstadt, dann sieht man, dass 86 Prozent vor 2010 fertiggestellt wurden. „Leerstände können auch zur Modernisierung genutzt werden“, sagt Sarah Kocabiyik, Teamleiterin Akquisition & PR und Associate Partner bei UNDKRAUSS. „Energetisch ertüchtigte Flächen sind gefragter denn je und so kann die derzeitige Marktphase dazu dienen, vermehrt Bestandsflächen durch eine energetische Sanierung attraktiver zu gestalten und so die Betriebskosten eines Gebäudes zu senken.“
Das Unternehmen baut derzeit etwa 100.000 Quadratmeter in Berlin um. „Dass wieder mehr Büros leer stehen, heißt, dass wir flexibler in der Nutzung werden und prüfen müssen, ob die Flächen nicht für andere Zwecke genutzt werden können“, so Sarah Kocabiyik. „Kurzfristige oder flexible Mietverträge werden von Unternehmen in entspannten Mietmärkten – wie jetzt – als Chance wahrgenommen. Weiterhin ergeben sich Potentiale durch die Diversifizierung.“ Viele kleine Mieter bedeuten einen stabilen Cashflow. Zudem plädiert die Expertin dafür, „nicht mehr alles mit Technik zuzuballern“ und bereits in der Planung an eine mögliche Umnutzung zu denken.
