Laut Savills steigt im ersten Quartal 2023 das Transaktionsvolumen am Markt für Gesundheitsimmobilien gegenüber dem Vorquartal an, bleibt aber unterdurchschnittlich. Zudem würden Core-Investoren bei Pflegeheimen kaum noch fündig werden, während sich der Bedeutungsgewinn von betreutem Wohnen und Ärztehäusern fortsetzt. Alle Zahlen und Fakten...
In Deutschland wurden im ersten Quartal des laufenden Jahres Gesundheitsimmobilien für 453 Millionen Euro gehandelt. Damit lag das Transaktionsvolumen um 39 Prozent unter dem durchschnittlichen Quartalsvolumen der vergangenen fünf Jahre.
Max Eiting, Associate Director Operational Capital Markets – Healthcare bei Savills Germany, berichtet: „Analog zum gesamten Immobilienmarkt ist auch die Aktivität am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien derzeit überschaubar. Aus Gesprächen auf der MIPIM geht für mich jedoch hervor, dass Gesundheitsimmobilien, insbesondere Betreutes Wohnen und Medizinische Fachzentren, einer der Immobiliensektoren sind, die unter Investoren am positivsten bewertet werden. Während für Investoren mit einer höheren Risikoaffinität mehr Produkt zur Verfügung steht, ist passendes Angebot für risikoaverse Investoren allerdings rar. Grundsätzlich gibt es weiterhin große Differenzen zwischen den Preiserwartungen der Eigentümer und Investoren, so dass der Preisanpassungsprozess noch nicht abgeschlossen ist.“
Gesundheitsimmobilien: Bedeutungsgewinn von betreutem Wohnen und Ärztehäusern hält an
Ranking nach Transaktionvolumen:
| Objekttyp | Transaktionsvolumen | Volumenanteil |
| Pflegeheime | 185 Millionen Euro | 41 Prozent |
| betreutes Wohnen | 111 Millionen Euro | 25 Prozent |
| Ärztehäuser/medzinische Versorgungszentren | 62 Millionen Euro | 14 Prozent |
Savills erwartet, dass der schon im letzten Jahr zu beobachtende Bedeutungsgewinn des betreuten Wohnens und der Ärztehäuser anhält. Max Eiting: „Die geringere Abhängigkeit von Betreibern und die bessere Drittverwendungsfähigkeit von Ärztehäusern und Wohnanlagen des betreuten Wohnens passen momentan besser zu den Risikoprofilen vieler Investoren. Wir beobachten für diese Objekttypen daher eine stabile Nachfrage und die Bereitschaft auch im aktuellen Marktumfeld Transaktionen zu tätigen. Das begrenzte Angebot stellt aber eine Herausforderung bei der Platzierung größerer Volumina dar.“
Kaum Ankäufe von Projektentwicklungen auf Gesundheitsimmobilienmarkt
Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien stellte sich zuletzt zunehmend kleinteiliger dar. Im ersten Quartal entfielen auf Portfolios nur rund 32 Prozent des Transaktionsvolumens, während es im Mittel der vergangenen fünf Jahre noch 59 Prozent waren. Ebenfalls unterdurchschnittlich war im ersten Quartal der Anteil von Projektentwicklungskäufen. Auf sie entfielen lediglich zehn Prozent des Volumens, nachdem es in den beiden Vorjahren jeweils noch rund 23 Prozent waren.
Markt für Pflegeheime als Spielfeld für Spezialisten
Mit einem Anteil von 68 Prozent am Transaktionsvolumen waren offene Spezialfonds im ersten Quartal die mit Abstand aktivste Käufergruppe am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien. Doch lediglich ein Drittel ihres Ankaufsvolumens entfielen noch auf Pflegeheime. Zwar stellten sie auch bei Pflegeheimen mit einem Volumenanteil von ebenfalls 68 Prozent noch das Gros der Käufer, doch in diesem Segment sind laut Savills mittlerweile andere Akteure auf dem Vormarsch.
So waren nicht-börsennotierte Immobiliengesellschaften mit einem Volumenanteil von 21 Prozent viel bedeutsamer als im Fünf-Jahres-Mittel (drei Prozent). Auch Projektentwickler haben mit einem Volumenanteil von sechs Prozent an Bedeutung gewonnen (Fünf-Jahres-Mittel: ein Prozent). Zwar sollten die Ergebnisse eines Quartals nicht überinterpretiert werden, doch sie stehen symptomatisch für eine sukzessive Veränderung der Investorenlandschaft am Markt für Gesundheitsimmobilien.
Max Eiting: „Die Herausforderungen auf Seiten der Pflegeheimbetreiber führen dazu, dass Produkte für Core-Investoren in diesem Segment immer rarer werden. Der Markt für Pflegeheime entwickelt sich stattdessen immer mehr zu einem Spielfeld für Spezialisten. Die Suche nach möglichen Ersatz-Betreibern im Falle einer Insolvenz, die Anpassung von Objekten an neue Landesheimgesetze oder auch die Sanierung älterer Bestände erfordert ein umfangreiches Detailwissen sowie ausgeprägte Asset-Management-Kompetenzen. Dementsprechend dürften Value-Add-Strategien prägend für den Pflegeheiminvestmentmarkt werden.“
Ausblick: Mangel an Pflegeplätzen wird sich verfestigen
Blickt man auf die Prognosen zum Bedarf an altersgerechten Wohnformen und Pflegeeinrichtungen, so hat sich an der positiven Langfristprognose aus Investorensicht nichts geändert. Im Bereich der Pflege sind die kurzfristigen Herausforderungen jedoch eher größer geworden. So wird der finanzielle Druck auf Pflegeheimbetreiber immer stärker. Höhere Löhne im Zuge des Tariftreuegesetzes, erheblich gestiegene Kosten für Energie und Verbrauchsgüter sowie erhöhte Pachtzahlungen aufgrund von Indexierungsklauseln führen zu massiven Kostensteigerungen.
Gleichzeitig steigen die Investitionskostensätze nur langsam und nach Meinung vieler Marktbeobachter auch zu gering. Das Ungleichgewicht aus Kosten und Einnahmen wird damit größer. Mehr noch: Fehlt Betreibern das Personal, können sie ihre Pflegeheime nicht voll auslasten und ihre Einnahmen sinken sogar. Selbst gestandene Betreiber stehen somit unter finanziellem Druck. Das Damoklesschwert der Betreiberinsolvenz schwebt über dem Markt. Weil das Risiko ausbleibender Pachtzahlungen besteht, sind viele Investoren sowohl beim Kauf von Projektentwicklungen als auch von umbau- und sanierungsbedürftigen Pflegeheimen zurückhaltend. Dieses Kapital wird fehlen, um den notwendigen Ausbau der Bettenkapazitäten und die Ertüchtigung älterer Bestandsbauten zu realisieren. Dadurch dürfte sich der Mangel an Pflegeplätzen weiter verfestigen.
