Nach Jahren der Durststrecke ist der deutsche Immobilienmarkt vor allem in der zweiten Jahreshälfte 2024 zu neuem Leben erwacht. Auch die Aussichten sind in zahlreichen Regionen und Ballungszentren des Landes vielversprechend. Vor allem das deutlich entspanntere Zinsumfeld wirkt beflügelnd. Doch während Wohnungen aufgrund der großen Nachfrage am Markt rentabel sind, gestaltet sich die Lage bei weniger gefragten Büroimmobilien komplizierter. Marco Mattes, Geschäftsführer der Mattes Unternehmensgruppe, sieht genau darin eine Chance für Investoren – und beschreibt für IMMOBILIEN AKTUELL die Chancen, die in der Umwidmung stecken.
Das Schlimmste vom Schlimmen an den Immobilienmärkten ist überstanden. Für das Jahr 2025 ist davon auszugehen, dass sich sowohl Preise als auch Nachfrage weiter erholen werden. Das gilt insbesondere für Immobilien mit Standort in C- und D-Lagen. Objekten in diesen Standorten mit gutem energetischem Zustand und moderner Anbindung gehören die Zukunft. Nach den zehrenden Jahren der Krise, wohlgemerkt nach einer zuvor langen Phase des stetigen und steilen Aufschwungs am deutschen Immobilienmarkt, geht das in der Investorenkehle runter wie Öl.
Büroimmobilien und Wohnobjekte entwickeln sich aktuell stark gegenläufig
Trotzdem sind wir vom Ideal-Zustand am deutschen Immobilienmarkt weit entfernt. Beobachten lässt sich beispielsweise ein immer größerer Nachfrageunterschied von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Denn: Der Bedarf an familiengerechten Wohnungen in deutschen Städten bleibt anhaltend groß und der starke Zuzug nach Deutschland in den vergangenen Jahren hat die Nachfrage verstärkt. Hinzu kommt die wachsende Anzahl an Ein-Personen-Haushalten. Im Ergebnis kann das Angebot an passenden Wohnungen mit der Nachfrage längst nicht mehr mithalten. Kein Wunder, wenn man in dem Zusammenhang auch einen Blick auf die Zahlen im öffentlichen Wohnungsbau wirft: Zum Leidwesen der Mieter hat die gescheiterte Ampel-Koalition ihr Ziel von jährlich 400.000 neu gebauten Wohnungen gerade einmal zur Hälfte erfüllen können.
Das Homeoffice hat sich etabliert – und verändert die Nachfrage nach Büroflächen
Die beschriebene Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steht diametral der Lage am Markt für Büroimmobilien entgegen. Der Leerstand in Bürogebäuden steigt. Ein wesentlicher Grund dafür ist der Trend zum Homeoffice, denn auch nach dem Ende der Corona-Pandemie arbeitet eine große Zahl der Beschäftigten teilweise, überwiegend oder sogar vollständig aus der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus. Die Büroflächen bleiben damit weiterhin oft ungenutzt.
Nachfrageüberhang auf der einen Seite, Angebotsüberschuss auf der anderen Seite: Die Lösung scheint auf der Hand zu liegen, ungenutzte Büroimmobilien sollten umfunktioniert werden. Derartige Umbauprojekte erfordern von den Unternehmern viel rechtliches und betriebswirtschaftliches Detailwissen sowie Ausdauer für den Austausch mit den Behörden, können mit der richtigen Umsetzung aber funktionieren und Rendite erwirtschaften.
Ifo-Studie skizziert großes Potenzial für die Umwidmung
Auch ein Blick auf die Zahlen zeigt das große Potenzial von Umwandlungen: Eine im September 2024 veröffentlichte Studie des ifo Instituts geht von rund 60.000 neuen Wohnungen für mehr als 100.000 Menschen aus, die die Umwandlung von bisherigen Büroflächen in den sieben größten deutschen Städten bringen könnte. Denkt man dann noch die Büroflächen in mittelgroßen Städten quer durch die Bundesrepublik verteilt mit, so ließe sich der Wohnungsmangel mit dem Umbau weiter eindämmen.
Nach Angaben der ifo-Studie sind rund 30 Prozent der leerstehenden Büroflächen in technischer und baurechtlicher Hinsicht in Wohnraum überführbar. Dem aktuellen Büroleerstand zufolge entspricht das 2,3 Millionen Quadratmeter an Fläche. Geht man künftig von weiter sinkendem Büroflächenbedarf besonders durch den anhaltenden Trend zum Homeoffice aus, kämen weitere 3,5 Millionen Quadratmeter hinzu.
Umbau statt Abriss – immer dort, wo es technisch möglich und wirtschaftlich angebracht ist – sollte ein zentrales Ziel des Immobilienjahres 2025 werden. Mit der gezielten Umwidmung von bestehenden Büroflächen in attraktiven Wohnraum ließe sich viel gegen eines der größten sozialen Probleme unserer Zeit unternehmen: den Wohnungsmangel.
Über den Autor:
Marco Mattes ist Gründer und CEO der Mattes Unternehmensgruppe. Das Unternehmen mit Sitz in Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz ist spezialisiert auf den Bereich der Immobilienentwicklung und auf Beteiligungen. Das Kerngeschäft umfasst den Ankauf und die Entwicklung von Immobilien, insbesondere die Umwidmung von vormaligen Büroobjekten in Wohnraum.