Nachdem die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stetig gestiegen sind, hat sich die Lage seit Eintritt des Ukraine-Kriegs im Februar 2022 und der damit verbundenen Energiekrise sowie der weiter steigenden Inflation gewandelt. Erstmals seit über elf Jahren stagnierten beziehungsweise fielen 2022 in einigen Regionen die Quadratmeterpreise für Wohneigentum. Doch wie sehen die Immobilienpreise in den einzelnen Landkreisen und Städten Deutschlands nun konkret aus? VON POLL IMMOBILIEN hat die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise der 400 Land- und Stadtkreise im Jahr 2022 analysiert und geschaut, welche 20 Regionen die jeweils teuersten beziehungsweise günstigsten Immobilienpreise aufrufen.
„Wir gehen davon aus, dass sich die Marktlage und Immobiliennachfrage im Laufe 2023 stabilisieren wird. Kaufinteressenten haben bereits begonnen aufgrund der neuen Preis- und Zinslage neu zu kalkulieren. Denn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bleibt weiterhin hoch. Erst recht, wenn Mieten hinsichtlich der Inflationsentwicklung und Wohnungsknappheit weiter steigen werden. Zudem sollte nicht vergessen werden, dass Wohneigentum weiterhin als adäquates Mittel gegen Altersarmut und als eine sichere Anlageklasse gilt. Allerdings ist Deutschland mit einer Eigentumsquote von 44 Prozent, die sich erstaunlicherweise seit 2005 (43,6 Prozent) nahezu nicht verändert hat, immer noch eines der Schlusslichter europaweit“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN.
In Bayern ist Mieten und Kaufen teuer
Bei den Immobilienpreisen 2022 fällt direkt auf, dass zu den Top-20-Regionen mit den teuersten Quadratmeterpreisen 15 Land- und Stadtkreise aus dem Bundesland Bayern zählen. Allein 13 bayerische Landkreise führen die Rangliste an. Darunter die drei Spitzenreiter:
- München (Stadt) mit 9.973 Euro pro Quadratmeter (Miete: 19,50 Euro pro Quadratmeter),
- der Landkreis Starnberg mit 9.262 Euro pro Quadratmeter (Miete: 15,00 Euro pro Quadratmeter) sowie
- der Landkreis München mit 9.046 Euro pro Quadratmeter (Miete: 16,80 Euro pro Quadratmeter).
„Die Nachfrage nach Immobilien ist auch in München zurückgegangen. Bei Immobilienkäufern steht derzeit die kaufmännische Vorsicht im Vordergrund. Das führt auch dazu, dass Preisübertreibungen vom Markt sind. Es wird aber weiterhin gekauft und verkauft. Zudem sind in den Top-Innenstadtlagen kaum Preisrückgänge zu verzeichnen. Im sogenannten Münchner Speckgürtel fallen die Korrekturen allerdings höher aus“, sagt Volker Stich, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN München.
Die Tatsache, dass sich sieben große Städte und Metropolen unter den Top-20-Regionen befinden, ist wenig überraschend, da Immobilienpreise in urbanen Zentren tendenziell höher ausfallen. Allein fünf der sieben Städte gehören zur Kategorie der A-Städte, die für ihr hohes Preisniveau aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilien in diesen Metropolen bekannt sind.
Ost-West-Gefälle: Im Osten sind die Preise und Mieten am günstigsten
Der Landkreis mit den durchschnittlich günstigsten Immobilienpreisen in Deutschland ist der thüringische Kyffhäuserkreis mit 857 Euro pro Quadratmeter (Miete: 5,60 Euro pro Quadratmeter). Damit ist der Quadratmeterpreis im Kyffhäuserkreis mehr als elf Mal günstiger als in der Stadt München. Ebenso unter 1.000 Euro liegen die Quadratmeterpreise für Wohneigentum nur noch im Saale-Orla-Kreis, Thüringen, mit 996 Euro pro Quadratmeter (Miete: 6,00 Euro pro Quadratmeter) und in Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt mit 931 Euro pro Quadratmeter (Miete: 5,80 Euro pro Quadratmeter).
Die Analyse zeigt zudem, dass mehr als 33 Jahre nach dem Fall der Berliner Mauer noch ein deutliches Ost-West-Gefälle bei den Immobilienpreisen vorherrscht. Während sich unter den Top-20-Regionen mit den teuersten Quadratmeterpreisen im Jahr 2022 nur eine ostdeutsche Region - die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam mit 5.930 Euro pro Quadratmeter (Miete: 11,82 Euro pro Quadratmeter) - befindet, zählen zu den Regionen mit den günstigsten Immobilienpreisen in Deutschland 16 ostdeutsche und nur vier westdeutsche Landkreise beziehungsweise Städte.
Ein detaillierterer Blick auf das Ende des gesamten Rankings und die 20 günstigsten Landkreise hinsichtlich der Immobilienpreise zeigt ein heterogeneres Bild. Erschwingliche Quadratmeterpreise zwischen 850 Euro und 1.300 Euro können Kaufinteressenten noch in den verschiedensten Bundesländern finden, auch wenn Thüringen in dieser Gruppe mit zehn Landkreisen mehrheitlich vertreten ist. Aber auch im Saarland, Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Hessen und Niedersachsen gibt es Landkreise mit durchschnittlich günstigen Immobilienpreisen. Dazu gehören die Landkreise:
- St. Wendel im Saarland mit 1.300 Euro pro Quadratmeter (Miete: 6,82 Euro pro Quadratmeter),
- Altmarkkreis Salzwedel in Sachsen-Anhalt mit 1.281 Euro pro Quadratmeter (Miete: 5,51 Euro pro Quadratmeter),
- Elbe-Elster in Brandenburg mit 1.278 Euro pro Quadratmeter (Miete: 5,60 Euro pro Quadratmeter),
- Kusel in Rheinland-Pfalz mit 1.260 Euro pro Quadratmeter (Miete: 6,47 Euro pro Quadratmeter),
- Hildburghausen in Thüringen mit 1.234 Euro pro Quadratmeter (Miete: 6,52 Euro pro Quadratmeter) und der
- Vogtlandkreis in Sachsen mit 1.229 Euro pro Quadratmeter (Miete: 5,00 Euro pro Quadratmeter).
Anbindung wird immer wichtigerer Attraktivitätsfaktor
„Der Landkreis Elbe-Elster in Brandenbuirg liegt zentral zwischen Dresden, Leipzig und Berlin. Aufgrund der fehlenden Autobahnanbindung innerhalb des Landkreises relativiert sich dieser Standortvorteil jedoch. Wie wichtig eine gute Infrastruktur für die Attraktivität einer Region ist, zeigt der Süden Brandenburgs. Kleine unscheinbare Orte wie Ortrand, aber auch Städte wie Ruhland und Großräschen erfreuen sich großer Beliebtheit. Sie profitieren von den stark gestiegenen Immobilienpreisen in Dresden und einer direkten Autobahnanbindung“, lässt René Swat, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Senftenberg wissen.
Und weiter: „Der Landkreis Elbe-Elster gilt noch als Geheimtipp. Doch insbesondere die Regionen um Finsterwalde mit Naherholungsgebieten wie dem Rückersdorfer See und Bad Erna sowie dem neu entstehenden Bergheider See mit dem Bergbau-Denkmal F60 ziehen immer mehr Kaufinteressenten aus Berlin und Leipzig an. Derzeit noch überwiegend hinsichtlich einer Ferienimmobilie oder eines Zweitwohnsitzes, aber das Interesse wächst.“
