Interview mit Dr. Elisa Dunkelberg über eine Wärmestrategie für Berlin

Wärmenetze für Quartiere

Um ein klimaneutrales Berlin zu erreichen, müssten die CO2-Emissionen im Wärmesektor um 80 Prozent reduziert werden. Das ist ein ambitioniertes Vorhaben. Welche Lösungen schlagen Sie und ihr Team vor und was ist davon bereits in der Realisierung?

Elisa Dunkelberg: Das Ziel der Wärmestrategie für Berlin lautet, die Wärmeversorgung weitgehend zu elektrifizieren und auf netzgebundene Wärme umzustellen. Wir haben in den vergangenen Jahren eine Studie zur urbanen Wärmewende vorgelegt und stehen gerade kurz vor dem Abschluss eines zweiten Projektteils, bei dem es um die Hemmnisse und die Umsetzung von Lösungsansätzen geht. Grundsätzlich schlagen wir die Umsetzung von Quartierskonzepten vor. Die Idee ist, dass es im Quartier ein größeres Gebäude oder einen Gebäudekomplex gibt, über das oder den auch andere Objekte mit Wärme versorgt werden können. Wir nennen das eine Keimzelle, von der ausgehend ein Wärmenetz entstehen kann. Diese Keimzelle kann auch der Standort für eine Energieversorgungszentrale in Kombination mit der Nutzung von erneuerbarer Energie und Abwasserwärme sein und von dort aus kann ein klimaschonendes Konzept für ein Quartier entwickelt werden. 

Die Frage ist, welche Quartiere sich dafür eignen?

Elisa Dunkelberg: Grundsätzlich eignen sich solche Quartiere, in denen eine geeignete Gebäudestruktur mit einer erneuerbaren Wärmequelle – beispielsweise Abwasserwärme – zusammenfällt. Die Berliner Wasserbetriebe haben im Projekt Urbane Wärmewende den Abwasserwärmeatlas entwickelt. Er zeigt, wo welche Potentiale an Abwasserwärme vorliegen. Er ist noch nicht öffentlich zugänglich, aber das Daten- und Kartenmaterial liegt vor. Wenn ich die Daten zur Abwasserwärme beispielsweise verschneide mit Daten zu öffentlichen Gebäuden, dann kann ich ein geeignetes Quartier mit einer ausreichenden Wärmequelle und einer Keimzelle finden. Wir haben dazu Wirtschaftlichkeitsberechnungen durchgeführt, Geschäftsmodelle angeschaut, ebenso das Wechselspiel mit schon vorhandenen Infrastrukturen der Fernwärmeversorgung.

„Zuschüsse sind generell wichtig“

In Folge des Ukraine-Krieges und der explodierenden Energiepreise haben nicht nur die öffentliche Hand und die großen Wohnungsunternehmen ein Interesse am Klimaumbau des Bestandes, sondern auch viele private Eigentümer. Die Frage ist: Wie lässt sich das finanzieren?

Elisa Dunkelberg: Die Kombination von Abwasserwärmepumpe mit einem größeren Blockheizkraftwerk und PV-Anlagen und die energetische Sanierung der Gebäude sind mit Blick auf die CO2-Emissionen pro Euro günstig. Bislang war es aber billiger, mit Gas zu heizen, als ein System zu installieren, wie wir es skizziert haben. Deshalb ist neben dem höheren CO2-Preis und der jetzt gestiegenen Energiekosten als Anreiz wichtig, dass ausreichend Fördermittel zur Verfügung gestellt werden.

Wärmepumpen werden mit Zuschüssen gefördert und mit der geplanten Betriebsförderung von Wärmepumpen im Zuge der Bundesförderung Effiziente Wärmenetze werden Lösungen mit Groß-Wärmepumpen zunehmend attraktiv. Zuschüsse sind generell wichtig, wenn die Wärmewende für die Eigentümer attraktiv sein und die Heizkosten sozialverträglich bleiben sollen.

Milieuschutz als Hemmnis für die Wärmewende

In Berlin werden immer mehr Quartiere unter Milieuschutz gestellt, um die Mieten günstig zu halten und die Verdrängung der Bewohner zu verhindern. Das betrifft bereits mehr als ein Viertel des Bestandes. Eine Klimamodernisierung, die über den gesetzlich vorgeschriebenen Mindeststandard hinaus geht, wird von den Behörden in den meisten Bezirken untersagt. Manche Eigentümer mussten sich beim Kauf eines Objektes vertraglich verpflichten, auf Klimamodernisierung zu verzichten. Diese Praxis in Berlin steht im Widerspruch zur angestrebten Wärmewende.

Elisa Dunkelberg: Ja, die derzeitigen Milieuschutzregeln sind ein Hemmnis für die Wärmewende. Ambitionierte Sanierungen auf ein Niveau, das besser ist als der nach Gebäudeenergiegesetz geforderte Standard, werden nicht genehmigt. Der Wechsel von Gas und Öl auf Fernwärme wird teilweise ebenfalls nicht genehmigt, und auch der Wechsel von Gasetagenheizung zu einer Zentralheizung nicht. Die Sanierungsrate ist in Berlin und auch Deutschland insgesamt nicht hoch genug, um die Klimaschutzziele zu erreichen.

In Milieuschutzgebieten gehen wir eher noch von geringeren Sanierungsaktivitäten aus. Und wenn hier eine Maßnahme durchgeführt wird, dann auf einem niedrigeren Niveau als es möglich und für den Klimaschutz notwendig ist. Wir haben uns deshalb mit dem juristischen und dem wirtschaftlichen Aspekt der energetischen Sanierung in Milieuschutzgebieten befasst.

Und was ist das Ergebnis?

Elisa Dunkelberg: Wenn man Kosten über einen Zeitraum von 20 Jahren betrachtet, dann rechnet es sich für die Mieter, wenn ambitioniert saniert wird und nicht nur nach dem Mindeststandard nach GEG – dem Gebäudeenergiegesetz – und erst recht im Vergleich zum unsanierten Zustand. Voraussetzung dafür sind: Fördermittel. In Milieuschutzgebieten muss also sichergestellt werden, dass die Eigentümer Fördermittel in Anspruch nehmen, um damit die umlagefähigen Modernisierungskosten zu begrenzen. Am Anfang – kurz nach der Sanierung – kann es trotzdem zu einer Mehrbelastung der Mieter führen, im Vergleich zum unsanierten Zustand, auch wenn Heizkosten gespart werden. Deshalb muss es eine Härtefallregelung geben.

Die Aufgabe: Neue Genehmigungspraxis in den Gebieten mit Milieuschutz etablieren

Welchen Spielraum gibt das Recht her?

Elisa Dunkelberg: Wir haben geschaut, was die Bezirke tun könnten, um auch in den Milieuschutzgebieten mehr und vor allem ambitioniertere energetische Maßnahmen zuzulassen. Dazu haben wir § 172 Baugesetzbuch analysiert. Energetische Sanierungen über den Mindeststandard des GEG hinaus, müssen von den Bezirken genehmigt werden. Diese haben dabei durchaus – entgegen der gängigen Praxis – die Möglichkeit, ambitionierte Sanierungsmaßnahmen und Heizungswechsel zu genehmigen. Zum Beispiel, wenn eine folgende Mieterhöhung noch unter der Höchstbelastungsgrenze liegt oder die Sanierung nicht teurer wird als eine Sanierung auf Mindeststandard.

Dann liegt keine Verdrängungsgefahr vor. Die Aufgabe besteht darin, eine neue Genehmigungspraxis in den Milieuschutzgebieten zu etablieren. Genehmigungen müssen einfach, transparent und in ganz Berlin möglichst einheitlich sein. Zurzeit ist die Praxis in den Bezirken unterschiedlich.

Dass die Mieten sozialverträglich bleiben, kann über Nebenbestimmungen sichergestellt werden. Eine Modernisierungsvereinbarung nach § 555f BGB ist ergänzend eine Möglichkeit, abzusichern, dass nur die vereinbarten Kosten umgelegt werden. Damit die Kosten bei ambitionierter Sanierung für die Mieter nicht über den Kosten für den Mindeststandard liegen, müssen Fördermittel der KfW in Anspruch genommen werden.

Energetische Sanierung in Milieuschutzgebieten bleibt für die Eigentümer trotz allem eine bürokratische Herkulesaufgabe. Sie können eben nicht frei entscheiden, müssen Gutachten vorlegen und Kostenrechnungen. Wer hilft Ihnen?

Elisa Dunkelberg: Wir empfehlen, dass das Land und die Bezirke die Eigentümer zum Thema energetische Sanierung und Finanzierung beraten, insbesondere auch zu den speziellen Regelungen im Milieuschutz. Einheitliche Vorlagen zu Nebenbestimmungen und Modernisierungsvereinbarungen wären gut. Die Bezirke können auch einen Teil der Kommunikation mit den Mietern übernehmen, sie könnten also stärker eine vermittelnde Rolle einnehmen, zwischen Vermietern und Mietern.

Auf Landesebene muss es eine gute Förderberatung geben. Wir haben zum Thema Energetisch Sanieren in Milieuschutzgebieten jetzt einen Leitfaden für die Bezirke erarbeitet. Denn im Augenblick wird im Milieuschutz vermittelt: Nein, nicht sanieren! Wir wollen, dass das Narrativ geändert wird zu einem Ja. Ambitionierte, energetische Sanierungen sind auch in Milieuschutzgebieten notwendig und erwünscht und wir sorgen gemeinsam dafür, dass sie sozialverträglich umgesetzt werden.