Im Interview spricht Sönke Kewitz, Geschäftsführer von P3, über die aktuellen Unsicherheiten in der Logistikbranche. Das Unternehmen als Entwickler und langfristiger Eigentümer von Logistikimmobilien in Europa machte zuletzt durch eine Mietvertragsverlängerung mit der METRO, einem neuen Mieter für den JadeWeserPort sowie mit dem Ankauf eines Portfolios in Süddeutschland auf sich aufmerksam.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Der Logistikmarkt ist weltweit in Bewegung. Die Zurückhaltung der Investoren macht sich auch hier bemerkbar, obwohl die Assetklasse Logistik sehr beliebt ist. Laut bulwiengesa lag das Investmentvolumen im ersten Halbjahr 2024 bei etwa 2,7 Milliarden Euro. Was sind Ihrer Meinung nach aktuell die größten Herausforderungen für Investoren?
Sönke Kewitz (SK): Die Herausforderungen sind derzeit vielfältig. Unsicherheit ist ein riesiges Thema, besonders im internationalen Kontext. Unsere Kunden sind weltweit aktiv. Wenn globale Warenströme aufgrund geopolitischer Spannungen, wie sie beispielsweise zwischen China und Taiwan oder durch politische Entscheidungen aus den USA entstehen können, eingeschränkt werden, steht viel auf dem Spiel. Auch wir gehen deshalb aktuell vorsichtiger vor. Wir sind paneuropäisch tätig – da ist die internationale Perspektive unverzichtbar.
IA: Trotz der Unsicherheiten vermietet P3 in Wilhelmshaven an Zhejiang Seaport ganze 31.700 Quadratmeter. Wie sehen Sie die Nachfrage internationaler Mieter in Deutschland?
SK: Das Interesse an Deutschland ist nach wie vor hoch, das Land bleibt ein attraktiver Markt. Internationale Mieter suchen vor allem eine gute Anbindung an ihre Endkunden und eine solide Infrastruktur. Das zeigt sich besonders am JadeWeserPort mit seiner direkten Anbindung an Asien und die USA – wir haben genau auf solche Kunden abgezielt, die hier langfristig in den internationalen Warenaustausch investieren möchten. Der Standort Wilhelmshaven mit seinem Container-Tiefwasserhafen ist sehr attraktiv. Insgesamt sehen wir für verfügbare Flächen in Deutschland aktuell eine deutliche Nachfrage im internationalen Bereich.
IA: Aktuell stehen viele deutsche Firmen, wie etwa Volkswagen, vor harten Einschnitten. Wie beeinflussen solche wirtschaftlichen Entwicklungen den Logistiksektor?
SK: Natürlich beobachten wir die Entwicklungen sehr genau. Aber die Logistik bleibt eine fundamentale Assetklasse. Ich sage es immer wieder: Alles, was wir für unser tägliches Leben brauchen, muss durch eine Logistikimmobilie. Nearshoring, also die Produktion näher an den Heimatmarkt zu bringen, ist für die deutsche Industrie wichtiger denn je. Besonders im Automotive-Bereich, in dem wir viele Mieter haben, sehen wir jedoch aktuell keine Komplikationen. Dazu kommt, dass unsere Immobilien gute Drittverwendungsmöglichkeiten haben, was Perspektiven bietet. Wichtig ist, dass wir ganz genau hinschauen. Ich bin da generell weder zu euphorisch noch zu pessimistisch.
IA: Kürzlich haben Sie die Verträge mit METRO, Ihrem größten Mieter, für 620.000 Quadratmeter in Deutschland verlängert. P3 ist ein langfristiger Bestandshalter. Welche Investitionen in den Bestand sind hier geplant?
SK: Nachhaltigkeit ist für uns entscheidend, dabei stehen wir nicht für oberflächliche Maßnahmen. Unsere Strategie basiert auf der standortspezifischen Analyse – wo ist was sinnvoll? Wir schauen jede Immobilie individuell an, es gibt keine Allgemein-Lösungen, also Regeln wie: “Alle unsere Immobilien bekommen eine Photovoltaik-Anlage auf das Dach”. Denn das ist nicht überall möglich und auch nicht zielführend. Gemeinsam mit unseren Mietern planen wir die Anpassungen, die wirklich etwas bringen. Darüber hinaus streben wir Zertifizierungen wie BREEAM und DGNB in allen Immobilien an, aber wichtig ist uns vor allem, dass jede Maßnahme zur langfristigen CO?-Reduktion beiträgt. Übrigens werbe ich, als Vorstand des Deutschen Brownfielverbandes, immer wieder dafür, dass jede Versiegelung, die nicht stattfindet, in die Bewertung mit einfließen sollte. Denn echte Nachhaltigkeit fängt bei der Auswahl des Grundstücks an.
IA: Im Juli gab P3 den Ankauf von zwölf Immobilien im Süden Deutschlands bekannt. Welche Kriterien spielen heute beim Ankauf eine Rolle?
SK: Die erworbenen Immobilien entsprechen den neuesten Standards und sind fast alle in den letzten zehn Jahren entstanden und teilweise bereits mit Solaranlagen ausgestattet. Diese Objekte liegen in einem spannenden Markt, damit decken wir Süddeutschland ab. Derzeit machen viele Angebote die Runde, der Markt hat sich wieder gefunden – die Bewertungen bestätigen das seit einem Jahr. Der Wettbewerb im Markt um Ankäufe ist wieder härter geworden. Das zeigt, dass wir uns mit unserer Anlagestrategie nicht auf dem Holzweg befinden.
IA: Digitalisierung und Automatisierung gelten als Schlüssel für die Zukunft. Wie investiert P3 in digitale Lösungen für ihre Logistikzentren?
SK: Smart-Building-Technologien werden immer wichtiger. Wir testen derzeit verschiedene Optionen und prüfen, welche Systeme sich in der Praxis bewähren. Es geht auch hier nicht darum, Pauschallösungen zu finden, sondern um eine sinnvolle Integration für jede Immobilie und den Mieter. Unsere Mieter haben eigene Greenstorys, die dazu passen müssen. Es gehört dazu, dass wir das Kosten-Nutzen-Verhältnis abwägen. Wir wollen das nicht überstürzen – lieber gründlich und überlegt als vorschnell und ineffektiv. Fakt ist, dass viel Assetmanagement-Knowhow notwendig ist. Andere bezeichnen das manchmal als langsam, wir setzen lieber auf gründliche Prüfung.
IA: Der europäische Logistikimmobilienmarkt ist nach wie vor fragmentiert. Welchen Wachstumskurs plant P3, und gibt es bestimmte Märkte, die Sie besonders im Blick haben?
SK: Wir beobachten den Markt intensiv und sehen großes Potenzial, vor allem in wirtschaftlich stark wachsenden Regionen. Die Urbanisierung stellt die Branche zwar vor Herausforderungen, eröffnet aber auch neue Geschäftsmöglichkeiten, etwa durch urbane Mikro-Hubs. Unser Wachstumskurs bleibt langfristig und basiert auf einer soliden Grundlage, um uns an die Marktbedingungen flexibel anpassen zu können.