LIP Invest veröffentlicht im Rahmen seines quartalsweise erscheinenden Marktberichts „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ aktuelle Entwicklungen der stark nachgefragten Assetklasse Logistikimmobilien. IMMOBILIEN AKTUELL fast die wichtigsten Erkenntnisse zusammen.
Zum ersten Halbjahr 2024 kletterte das Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt für Logistikimmobilien an die drei Milliarden Euro-Marke. Damit liegt es nur leicht unter dem Zehn-Jahresdurchschnitt. Auf dem Markt sind momentan viele Angebote verfügbar und auch die konstantere Zinsentwicklung wirkt sich vorteilhaft auf die Planbarkeit und die Bruttoanfangsrenditen aus. „Für Investoren bietet das aktuelle Marktumfeld mit dem hohen Produktangebot eine gute Gelegenheit, um in den Markt einzusteigen. Momentan warten alle auf die sinkenden Zinsen, daher kommen noch nicht alle Transaktionen zustande. Auch die Finanzierungskosten haben Auswirkungen auf das Transaktionsgeschehen, da die Finanzierungsmargen der Banken momentan recht unterschiedlich ausfallen“, so Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest. Der Flächenumsatz hält sich auf stabilem Niveau. Der Trend der Nutzer, sich Logistikimmobilien und Standorte langfristig zu sichern, nimmt weiter zu. Dabei lässt die Preissensibilität nach, sodass teilweise Abschlüsse auf deutlich höherem Niveau zu beobachten sind. Darüber hinaus ist der Bedarf an geeigneten Objekten für die Batterielagerung hoch.
Investmentmarkt mit mehr Aktivität
Das Transaktionsvolumen summiert sich im zweiten Quartal auf 1,3 Milliarden Euro. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2024 2,9 Milliarden Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. Angebotsseitig herrscht wieder mehr Aktivität. Viele Projektentwickler gehen mit qualitativ hochwertigen Neubauten an den Markt. Die Transaktionsabschlüsse sind dabei weiterhin von ausländischem Geld geprägt. So ist der US-Investor KKR Real Estate mit dem Kauf einer 48.600 Quadratmeter großen Logistikimmobilie in Burgwedel bei Hannover in den deutschen Logistikimmobilienmarkt eingestiegen. Erwartungsgemäß vollzogen die Renditen im zweiten Quartal eine Seitwärtsbewegung. Die Spitzenrendite für Neubauten liegt weiterhin zwischen 4,85 bis 5,20 Prozent. Bodo Hollung: „Wir rechnen frühestens zum vierten Quartal mit einem leichten Anstieg der Kaufpreisfaktoren.“
LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. LIP wurden im zweiten Quartal 2024 Objekte mit einem Volumen von 1,0 Milliarden Euro angeboten. Das Produktangebot ist in den vergangenen Monaten angestiegen, wodurch sich für das Transaktionsgeschehen im kommenden Quartal gute Voraussetzungen bieten.
Flächenumsatz auf stabilem Niveau
Im zweiten Quartal wurden insgesamt 1,3 Millionen Quadratmeter Logistikfläche vermietet oder neu gebaut. Der Flächenumsatz des ersten Halbjahres beläuft sich somit auf 2,5 Millionen Quadratmeter. Bundesweit betrachtet bewegt sich der Vermietungsmarkt im Vergleich zu den Vorjahren auf verhaltenem, wenngleich stabilem Niveau. Die Flächennachfrage ist dabei in hohem Maße standortabhängig. Im Raum Berlin beispielsweise wurden im Zuge der Tesla-Ansiedlung viele spekulative Bauprojekte realisiert, die noch nicht vermietet sind, weshalb dort aktuell mehr Leerstand als in anderen Regionen zu verzeichnen ist. Unter den Vermietungsaktivitäten findet sich unter anderem die Anmietung von 64.000 Quadratmeter durch Lidl in Hückelhoven westlich von Düsseldorf und Köln.
Die Neubautätigkeit am deutschen Logistikimmobilienmarkt belief sich im zweiten Quartal auf rund 1,1 Millionen Quadratmeter. Damit nimmt die Neubautätigkeit gegenüber dem Vorquartal leicht zu. Im ersten Halbjahr wurden insgesamt 2,1 Millionen Quadratmeter an neuen Logistikflächen realisiert. In der Logistikregion Leipzig/Halle beispielsweise wird die Neubaudynamik vor allem von der Erweiterung im VGP Logistik Park Leipzig-Flughafen um insgesamt 210.000 Quadratmeter geprägt. Seit Juni entsteht in einem ersten Bauabschnitt ein 24.000 Quadratmeter großer Neubau.
Trend: Logistikimmobilien bald mit Hyperloop-Anschluss?
Die Bevölkerung Deutschlands wird weiter wachsen und damit steigen auch die Warenströme. Laut einer Prognose des Bundesverkehrsministeriums wird die Güterverkehrsleistung auf der Straße bis zum Jahr 2051 um 54 Prozent zunehmen. Auch die KEP-Branche rechnet in ihrer jüngsten Studie bis 2028 mit einer Zunahme des Paketvolumens. Wie können diese zukünftigen Personen- und Warenverkehre bewältigt werden? Damit beschäftigen sich unterschiedliche Forschungsprojekte. Eines davon am befindet sich am Institut für Hyperloop-Technologie der Hochschule Emden/Leer: Mit dem CargoTube wird an der Hochschule an einer Vorstufe des Hyperloops gearbeitet. Dabei wird ein magnetisches Antriebssystem für den Gütertransport durch eine Röhre mit abgesenktem Luftdruck eingesetzt, anders als beim Hyperloop-System, das sich vollständig im Vakuum bewegt. „Also wer weiß – vielleicht brauchen die Logistikimmobilien der Zukunft einen Hyperloop-Anschluss“, so Bodo Hollung.