In Innenstadtlage gibt es in der mitteldeutschen Stadt an der Elbe kaum noch großflächige freie Büros. Die Experten von Aengevelt prognostizieren bei Umsatz und Mieten dennoch zeitnah weiteres Wachstum.
In den ersten neun Monaten des Jahres 2021 gab es laut Aengevelt Research ein überdurchschnittliches Umsatzgeschehen auf dem Magdeburger Büromarkt. Der Gesamtumsatz übertrifft mit rund 17.200 Quadratmetern das Vorjahresergebnis um 2.200 Quadratmeter und das Dekadenmittel um 2.420 Quadratmeter. Im dritten Jahresviertel blieb der Büroflächenumsatz (inklusive Eigennutzern) mit rund 4.700 Quadratmeter zwar leicht unter dem Wert des Vorjahreszeitraums (rund 5.000 Quadratmeter). Auf Jahressicht prognostizieren die Experten von Aengevelt jedoch weiteres Wachstum.
So könnte der Gesamtjahresflächenumsatz 2021 bis zu 27.000 Quadratmeter erreichen. Das würde den Zehn-Jahres-Mittelwert um 18 Prozent übertreffen. „Damit präsentiert sich Magdeburg nicht nur krisenfest, sondern – im Gegensatz zu vielen anderen Büromärkten – sehr dynamisch“, so Annett Lorenz-Kürbis, Niederlassungsleiterin Aengevelt Magdeburg. Das sei umso erfreulicher, da es sich bei einem signifikanten Anteil des Flächenumsatzes um Neuansiedlungen und Expansionen verbunden mit der Schaffung neuer Arbeitsplätze handelt.
Sinkende Angebotsreserve auf dem Büromarkt Magdeburg
Im Halbjahr 2021 war die Angebotsreserve in Magdeburg mit 72.000 Quadratmetern noch recht stabil. Während des dritten Quartals sank der Wert jedoch auf 68.000 Quadratmeter Bürofläche, was zu einer Leerstandsquote von rund 6,5 Prozent bei einem Gesamtbestand von rund 1,04 Millionen Quadratmetern führt.
Annett Lorenz-Kürbis sagt dazu: „So erfreulich die hohe Marktdynamik ist: Mittlerweile zeichnen sich massive Flächenverknappungen insbesondere in der Innenstadt ab, in der so gut wie keine größeren zusammenhängenden Büroflächen mehr verfügbar sind.“ Hinzu komme, dass von der gesamten Angebotsreserve etwa 20.000 Quadratmeter dem strukturellen, das heißt kaum marktfähigen Leerstand zuzurechnen sind. Damit werde es schwieriger, Gesuche insbesondere in den größeren Flächensegmenten citynah zu bedienen.
Büroflächen in Magdeburg– Die Nachfrage ist größer als das Angebot
Erholung ist vorerst nicht zu erwarten, denn die Neubauprojekte dieses Jahres und die hinzukommenden Flächen nächsten Jahres werden nicht genügen. „Allerdings befinden sich mehrere Großprojekte in konkreten Planungen, so dass sich bis 2025 ein Volumen von bis zu 50.000 Quadratmetern neuer Bürofläche abzeichnet. Bis dahin bleibt es eng!“, so Annett Lorenz-Kürbis.
Zu diesen Projekten gehört unter anderem das M1 – Magdeburger Tor, welches AOC | Die Stadtentwickler realisieren werden. Das Mixed-Use-Quartier wird auf einem 9.700 Quadratmeter großen Grundstück entlang der Maxim-Gorki-Straße, Olvenstedter Straße und der Werner-Priegnitz-Straße gebaut und wird aus drei Teilen bestehen. Mit insgesamt 25.000 Quadratmetern Gewerbefläche werden Teil eins und zwei des Projektes Büros in den Obergeschossen und Einzelhändler im Untergeschoss beinhalten sowie 190 Pkw-Stellplätze bereitstellen. Teil drei wird in ruhiger Lage ausschließlich für Wohnungen mit einer Gesamtmietfläche von 6.000 Quadratmetern entstehen.
Die Mieten werden steigen
Zurzeit liegt in Magdeburg die Spitzenmiete für Büroflächen bei 13,50 Euro pro Quadratmeter und die mittlere Miete in Citylage bei 9,80 Euro pro Quadratmeter. Laut Annett Lorenz-Kürbis wird sich dies aber zeitnah ändern: „Dass das Mietpreisniveau, insbesondere in der Spitze, bisher nicht gestiegen ist, liegt unter anderem auch an der aktuell unzureichenden Verfügbarkeit moderner, marktgerechter Büroflächen in der Innenstadt.“
Wenn die zukünftigen Büroprojekte in die Realisierung und Vermarktung gehen, wird es einen Anstieg der Mieten geben, ist sich die Expertin sicher. „Bei den Spitzenmieten sehen wir dann ein Niveau um 15 Euro pro Quadratmeter.“ Das sei positiv zu bewerten, denn dadurch könnten weitere Büroprojekte stimuliert werden, die das moderne Büroflächenangebot in Magdeburg nachhaltig erweitern. Gleichzeitig bleibe die Landeshauptstadt mit diesem Mietpreisniveau im bundesweiten Vergleich „unverändert günstig und damit ansiedlungsfreundlich“.
