Der Senat und die landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) haben ihr gemeinsames Regelwerk für eine soziale und nachhaltige Bewirtschaftung ihres Wohnungsbestands aktualisiert. Die neue Kooperationsvereinbarung wurde am Montag von Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler, Finanzsenator Stefan Evers und den beiden Vorständen der Gesobau, Jörg Franzen, und Gewobag, Snezana Michaelis, vorgestellt. Die vorliegende Fassung wird nun den Aufsichtsgremien der LWU zur Zustimmung vorgelegt.
Mit der neuen Kooperationsvereinbarung, die ab 2024 gilt, haben Senator Gaebler und Senator Evers mit der berlinovo, degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land und WBM eine "maßvolle" Mietsteigerungen vereinbart. Die Bestandsmieten können demnach pro Jahr um 2,9 Prozent erhöht werden. Dieser Wert liegt 40 Prozent unter der gesetzlichen Obergrenze, 20 Prozent unter den im Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbare Mieten vereinbarten Grenzen und 45 Prozent unter der Steigerung des Mietspiegels.
Berliner Wohnungsunternehmen müssen befähigt werden, zu sanieren und neu zu bauen
Die Kooperationsvereinbarung hilft den Wohnungsunternehmen, ihrem sozialen Auftrag gerecht zu werden und zugleich ihre wirtschaftliche Stabilität zu erhalten. Sie werden befähigt, die Bestände instand zu halten sowie in den dringend benötigten bezahlbaren Wohnungsneubau und die klimagerechte Sanierung zu investieren.
Ein Leistbarkeitsversprechen gewährleistet, dass Haushalte mit niedrigeren Einkommen keine oder nur sehr geringe Mieterhöhungen erhalten. Im Rahmen dieses Versprechens wird die Mietbelastung von bisher 30 Prozent auf künftig 27 Prozent des Haushaltseinkommens deutlich abgesenkt. Konkret heisst das, dass die Belastung des jeweiligen Haushalts durch die Nettokaltmiete nicht mehr als 27 Prozent des Haushaltseinkommens beträgt, sofern die für einen WBS (Wohnberechtigungsschein) maßgeblichen Einkommensgrenzen sowie angemessene Wohnflächengrenzen nicht überschritten werden.
Anpassungen an die Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes
Im Jahr 2017 schlossen das Land Berlin und die LWU erstmals eine Kooperationsvereinbarung ab, die mehrmals fortgeschrieben wurde und aktuell noch bis zum 31.12.2023 läuft. Zudem wurden zwischenzeitlich auch eine temporäre Einschränkung für Mieterhöhungen („Mietendimmer“) und im letzten Jahr ein Mietenstopp bis Ende 2023 beschlossen. Die neue Kooperationsvereinbarung löst ab dem 01.01.2024 alle bisherigen Regelungen ab und passt diese an die aktuellen Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt an. Neben den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen gilt die Vereinbarung auch für die klassischen Mietwohnungsbestände der berlinovo.
Der Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Christian Gaebler sagte dazu: „Die landeseigenen Wohnungsunternehmen haben einen sozialen Auftrag für die Mieterinnen und Mieter in Berlin. Sie bieten ein sicheres Zuhause für Berlinerinnen und Berliner aus allen Einkommensschichten. Gleichzeitig bauen sie dringend benötige bezahlbare Wohnungen und sind dem Berliner Ziel der Klimaneutralität bis 2045 verpflichtet. Dafür galt es, die verschiedenen Zielsetzungen zusammen zu denken, um sie mit den notwendigen finanziellen Mitteln auszustatten und zugleich Überforderungen bei den Mieten zu vermeiden. Die neue Kooperationsvereinbarung stellt die Aufgaben der landeseigenen Wohnungsunternehmen und der berlinovo auf eine nachhaltige wirtschaftliche Basis und stellt gleichzeitig sicher, dass Mieterinnen und Mieter vor Überlastung geschützt bleiben.“
Stefan Evers, Senator für Finanzen: „Berlin gibt den Mieterinnen und Mietern seiner Wohnungsunternehmen ein Versprechen: Niemand soll künftig mehr als 27 Prozent seines Haushaltseinkommens für die Miete aufwenden müssen. Das ist ein starkes Signal für bezahlbare Mieten, und ein Vorbild auch für andere Vermieter. Gleichzeitig stärken wir die Eigenwirtschaftlichkeit unserer Unternehmen und schaffen neue Spielräume für Investitionen in neuen Wohnraum und notwendige Sanierungen. Das ist nicht nur ein wichtiges Signal, sondern auch ein gutes Ergebnis für die Stadt.“
Veränderte Realitäten am Wohnungsmarkt:
- In Berlin leben mittlerweile rund 3,87 Millionen Menschen, ein so hoher Bevölkerungsstand wie zuletzt Anfang der 1940er Jahre und rund 80.000 mehr als im Jahr zuvor. Der Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist ungebrochen hoch.
- Die Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleibt herausfordernd. Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland sind laut Statistischem Bundesamt im Mai 2023 um 8,8 Prozent im Vorjahresvergleich gestiegen. Im Februar 2023 betrug die Preissteigerung sogar 15,1 Prozent. Stark gestiegen sind auch die Zinsen für die Aufnahme von Fremdkapital: Vor 2022 lagen sie noch um einen Prozent, aktuell bei über vier Prozent.
- Gleichzeitig haben sich seit 2017 die durchschnittlichen Einkommen in Berlin um rund 26 Prozent deutlich erhöht. Die Vereinbarungen zur Wohnungsvergabe wurden daher an ein breiteres Spektrum von Einkommensgruppen angepasst. Im gleichen Zeitraum stiegen die Bestandsmieten der LWU um rund 8,1 Prozent auf 6,39 Euro pro Quadratmeter nettokalt, die Angebotsmieten auf dem freien Markt dagegen um rund 18 Prozent auf 11,54 Euro pro Quadratmeter.
- Die LWU sind ambitionierten Neubauzielen und der gesetzlichen Berliner Vorgabe der Klimaneutralität bis 2045 verpflichtet. Hierfür ist der Erhalt der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit aus dem Betrieb des Wohnungsbestands notwendig.
Senat macht Weg frei für Start der Kooperationsvereinbarung
Update vom 01.11.2023: Der Berliner Senat hat in seiner Sitzung am 31. Oktober 2023 beschlossen, dem von Senator Christian Gaebler vorgelegten Entwurf zur Aufhebung des Senatsbeschlusses vom 1. Juni 2021, auch bekannt als „Mietendimmer“, mit Wirkung zum 31. Dezember 2023 zuzustimmen. Stattdessen haben die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen sowie Finanzen gemeinsam mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen und der berlinovo eine Kooperationsvereinbarung mit dem Namen „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ verabschiedet. Diese wurde für den Zeitraum vom 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2027 abgeschlossen. Damit verpflichten sich die landeseigenen Wohnungsunternehmen mit umfassenden wohnungspolitischen Maßnahmen dazu, Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung und Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, zur Verfügung zu stellen.
