Das analysiert zumindest das Portal RentePlusImmobilie. Derweil Projektentwickler wie Cureus, Ten Brinke oder Carestone – anders als in anderen Assetklassen – verschiedene Bauaktivitäten vermelden. IMMOBILIEN AKTUELL fasst die Aktualitäten zusammen.
Der Markt für Gesundheits- und Pflegeimmobilien ist im vergangenen Jahr massiv geschrumpft. Laut Angaben von Values Real Estate sank das Investitionsvolumen 2023 von vorher 3,2 Milliarden Euro auf gerade einmal eine Milliarde. Rund 800 Betreiber von Gesundheitsimmobilien mussten Insolvenz anmelden. Laut Pflegeheim-Atlas Deutschland 2023 gibt es in der gesamten Bundesrepublik schon jetzt einen Bedarfsüberhang an Pflegeplätzen. Aktuelle Prognosen zeigen, dass sich dieser vor allem in Westdeutschland bis 2040 massiv erhöhen wird. Den größten Nachholbedarf verzeichnen Bayern (19,3 Prozent), Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg (jeweils 18,8 Prozent). Janine Hardi, Gründerin des Beratungsportals RentePlusImmobilie, prognostiziert deshalb: „Es wird perspektivisch keine Pflegeeinrichtungen mehr geben, da Betreiber solcher Institutionen aufgrund bürokratischer Anforderungen und einem Mangel an Pflegepersonal solche nicht mehr betreiben können.“ Dazu komme ein Nachfragedruck, der die Preise für Personal und Miete steigen lasse. „Zusammen mit unzureichenden Rentenzahlungen wird Pflege in Zukunft zu einem weiteren Faktor für Altersarmut und aufgrund fehlender Einrichtungen wieder vermehrt in den eigenen vier Wänden stattfinden müssen.“
Aus ihrer Sicht stellt Immobilienverrentung ein Modell dar, das die Zukunft absichern kann. „Diese Modelle ermöglichen es, dass in der Immobilie gebundene Kapital freizusetzen und dabei weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen zu können. So braucht es weniger stationäre Pflegeplätze und anfallende Pflegekosten können durch die Verrentungszahlungen finanziert werden.“ Problem aus ihrer Sicht: Im politischen Diskurs geht es weiter nur um Symptome und Flickschusterei.
Ten Brinke: Entwicklung auf 13.000 Quadratmetern
Entgegen dem Trend in anderen Assetklassen, vermelden die Projektentwickler im Senioren- und Pflegebereich Bauaktivitäten und Realisierungen. Ten Brinke ist aktuell gerade mit einem Projekt in Berlin-Spandau vertreten: In der Wasserstadt entsteht bis Ende 2025 auf einer Gesamtfläche von 13.000 Quadratmetern eine vollstationäre Wohneinrichtung mit Förder- und Beschäftigungsbereich und stationärer Pflege. Als Nutzerin der Neubauten an der Neuendorfer Straße 39 in der Wasserstadt steht bereits die Vitanas Gruppe fest. Ten Brinke fungiert bei diesem Projekt zugleich als Bauherr, Entwickler sowie bauender Generalunternehmer und investiert einen höheren zweistelligen Millionenbetrag. Lars Stillmann, Niederlassungsleiter Projektentwicklung von Ten Brinke in Berlin, weist auf eine Lücke hin: „Der Bedarf an zeitgemäßen Immobilien für heilpädagogische Einrichtungen ist gegenwärtig sehr groß, in Berlin wie überall in Deutschland. Wir realisieren mit diesem baulich und technisch anspruchsvollen Projekt ein neues Lebens-, Arbeits- und Wohnumfeld, das die gesellschaftliche Inklusion befördert.“ In den Neubauten werden ein Bereich für gemeinschaftliches Wohnen für bis zu 120 Erwachsene auf rund 6.500 Quadratmetern, ein Beschäftigungs- und Förderbereich (BFBTS) auf rund 1.000 Quadratmetern sowie eine stationäre Pflegeeinrichtung auf 5.500 Quadratmetern für ebenfalls bis zu 120 Senioren mit intellektuellen Beeinträchtigungen zur Verfügung stehen.
Carestone: Zwillings-Bauten in Reinhardshagen und Liebenau
Im anerkannten Erholungsort Reinhardshagen feiert Carestone die Fertigstellung einer Seniorenresidenz. „Der Bau der 62 Pflegeapartments und sechs betreuten Wohnungen im KFWG-Q-Standard stellt sicher, dass die zukünftigen Bewohner ihren Lebensabend in einer attraktiven Umgebung verbringen, das Pflegepersonal in einem modernen Umfeld arbeitet und private Investoren eine KfW-geförderte Immobilie zur Altersvorsorge erhalten“, sagt Ralf Licht, CDO der Carestone Gruppe. Die Vermarktung der einzelnen Apartments ist bereits abgeschlossen, alle sind verkauft. Nachhaltigkeit in Serie lautet die Devise des Unternehmens, das mit „konsequenter Standardisierung, optimierten Prozessen sowie den Erfahrungen aus den vorangegangenen Projekten“ arbeitet. Neben der Immobilie in Reinhardshagen entsteht parallel das ebenfalls klimafreundliche „Schwestergebäude“ im nur 40 Kilometer entfernten Liebenau.
Bereits zum zweiten Mal wurde Carestone für diesen Ansatz mit dem Deutschen Award für Nachhaltigkeitsprojekte in der Kategorie Bau/Architektur ausgezeichnet. 2024 für das klimafreundliche Wohn- und Pflegezentrum in der oberschwäbischen Klosterstadt Bad Schussenried, das derzeit im Effizienzstandard KFN-QNG-PLUS realisiert und durch das BiRN-Institut zertifiziert wird. Die Energieversorgung des Gebäudes sichern im späteren Betrieb Geothermie- und Photovoltaik-Technologien. Die zuvor in Pilotprojekten gewonnenen Erkenntnisse wurden dafür im Neubau-Portfolio implementiert. „Das Seniorenzentrum in Bad Schussenried beweist, dass wir klimafreundliche Standards, unabhängig ob in Holz-, Massiv- oder Hybridbauweise, unter nahezu allen Standortvoraussetzungen skalierbar umsetzen können“, so Ralf Licht, CDO der Carestone Gruppe. „Dies führt zu einer signifikanten Veränderung unserer Wertschöpfungskette, die nun bei 100 Prozent unserer Neubauprojekte den KfN/QNG-Standard vorsieht.“
Cureus: Baubeginn in Minden, Fertigstellung in Cuxhaven
Cureus, ein auf stationäre Pflegeimmobilien spezialisierter Bestandshalter, der für sein eigenes Portfolio neu baut und dieses aktiv managt, beginnt mit dem Bau der Marien Residenz in Minden. Bis zum Frühjahr 2026 soll es dort auf einem 3.750 Quadratmeter großen Grundstück einen Neubau mit vier Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss geben. Darin untergebracht sein werden 93 stationäre Pflegeplätze, zwei Wohnbereiche mit jeweils eigenem Aufenthaltsraum mit Wohnküche. 77 Zimmer sind komplett rollstuhlgerecht ausgebaut. Dazu kommen 19 Apartments für ServiceWohnen sowie eine Tagespflege mit 21 Plätzen. Ein Kindergarten ist im östlichen Teil des Erdgeschosses vorgesehen und hat Platz für eine Belegung mit 20 Kindern. Neben Gruppen-, Sanitär- und Verwaltungsräumen gehören auch eine großzügige Terrasse und ein Freibereich im Garten der Residenz zum Kindergarten.
In Cuxhaven wurde bereits die compassio-Seniorenresidenz Duhner Spitze mit 110 Plätzen für vollstationäre Pflege und Kurzzeitpflege fertiggestellt. Seit Anfang Juni können dort ein Restaurant mit Meerblick, eine Kaminlounge mit Bibliothek, Pflegebäder und ein Therapieraum genutzt werden. Laut der Planung entwickelt das Unternehmen in den kommenden Monaten weitere 68 Wohneinheiten in vier Gebäuden, die im Vertrieb als Eigentumswohnungen angeboten werden. In diesem Projekt arbeiten zukünftig 100 Arbeitskräfte.