Real Estate Mitteldeutschland 2023: „Auf Stärken besinnen“

Das Zitat könnte für die Real Estate Mitteldeutschland stehen, die IMMOCOM als Marktführer für Kommunikation und Fachkongresse für die Immobilienbranche in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen in Leipzig veranstaltete: „Mitteldeutschland ist auf der Landkarte angekommen.“ Das sagte Martin Kremming, Geschäftsführer und Partner der CIMA, einem Experten für Stadt- und Regionalentwicklung. „Wir sollten uns auf unsere Stärken in Mitteldeutschland besinnen. Hier zu leben, ist wie im Paradies im Vergleich zu München.“

Doch auch wenn alle das Potenzial der drei Bundesländer kennen, so befindet sich die Immobilienwirtschaft derzeit in einer komplexen Situation. „Die exogenen Faktoren wie hohe Zinsen und Baukosten, Inflation, die fehlende Förderkulisse und die enorme Regulatorik ergeben zusammen viele Herausforderungen“, sagte in seinem Grußwort Dr. Ingo Seidemann, Vorstandsvorsitzender des BFW Mitteldeutschland e.V.

„Können nicht Fehler des Bundes ausmerzen“

Annette Rothenberger-Temme, Abteilungsleiterin Stadtentwicklung, Bau- und Wohnungswesen im sächsischen Ministerium für Regionalentwicklung, gab den über 300 Gästen zu verstehen: „Das Bauministerium hat nicht die Augen verdeckt, wir haben die Problemlage erkannt.“ Bei allen Schwierigkeiten, die die Branche gerade habe, sei es aber wichtig die Mieter nicht zu vergessen. Es werde weiter an kreislauffähigen Konzepten gearbeitet, an einer Harmonisierung der Bauordnungen deutschlandweit. In die Städtebauförderung seien seit 1990 über sechs Milliarden Euro geflossen. Das momentan drängendste Thema, die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, gehört ebenfalls auf die Agenda. „Wir haben als Land Sachsen unsere Hausaufgaben gemacht. Allerdings können wir nicht die Fehler des Bundes ausmerzen.“

Dr. Maik Piehler, Geschäftsführer der Stadtwerke Leipzig, sprach von einem Investitionsvolumen, das in den kommenden Jahren mehrere Milliarden Euro betragen wird. „Allerdings sind wir momentan von der Realpolitik weit entfernt.“

Real Estate Mitteldeutschland 2023: Spannende Statements zu drängenden Themen

Das Auftaktpanel

Die Inhalte des Auftaktpanels, das mit "Drei Bundesländer im Krisenmodus: Was bedeutet das für die Immobilienwirtschaft?" überschrieben war und an dem unter anderem Christoph Gröner, CEO der Gröner Group AG, und Thomas Dienberg, Bürgermeister und Beigeordneter für Stadtentwicklung und Bau der Stadt Leipzig, teilnahmen, haben wir in einem ausführlichen Rückblick für Sie zusammengefasst.

Zur Zusammenfassung

Wohnen & Office

„Wir stellen Leipzig deutschlandweit immer als ein sehr gutes Beispiel dar. Beispielsweise hatten wir eine kurze Genehmigungsphase für das Löwitz Quartier“, erklärte Ulrike Wessel. Die Leiterin des Bereichs Projektentwicklung bei OTTO WULFF verantwortet das Areal am Leipziger Hauptbahnhof. Allerdings stand sie mit dieser Meinung alleine da: „Wir als Investoren werden im Behörden-Ping-Pong zerrieben“, sagte etwa Eva Weiß, Geschäftsführerin bei der BUWOG und damit für das Projekt Bayerischer Bahnhof in Leipzig verantwortlich.

Thomas Dienberg, Baubürgermeister der Stadt, sagte, dass man mit der Wohnungswirtschaft im Austausch sei. „Wir wollen schauen, wo wir straffen können, um die Bearbeitungszeiten zu verkürzen.“ Die Fronten scheinen verhärtet. Von einer „dramatischen Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung“ sprach beispielsweise Steffen Göpel, Inhaber der GRK Gruppe. „Früher wurde hier in Lösungen gedacht, heute in Problemen. Mit dieser Verhinderungskultur verbaut sich die Stadt ihre eigenen programmatischen Ziele."

Der Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum kollidiert mit den ungünstigen wirtschaftlichen Faktoren. „Gelernte Erfahrung trifft aktuell nicht immer die Realität. Diese Tatsache müssen einige in der Branche erstmal akzeptieren“, so Christian Crain von PriceHubble. Dazu kommt die Annäherung an neue Baustoffe und Herstellungsarten. „Holzbau ist nicht das Allheilmittel, aber es ist ein nachwachsender Rohstoff und daher für die Ökobilanz wichtig“, sagte Dierk Wenke, Geschäftsführer bei der Hartung & Ludwig Projektentwicklungs- und Baugesellschaft mbH, der das Projekt Living the new ecological Porous Garden City in Wernigerode vorstellte. „Grundsätzlich geht es darum, sich vor neuen Energiekonzepten nicht zu verschließen.“

Architekt Jan Dilling analysierte die Quartiersentwicklung Rüsternbreite in Köthen, wo es vor allem darum gehe „Bestand zu erhalten“. In Gera-Langenberg modernisiert die Wohngenossenschaft Neuer Weg eG gerade ein ganzes Quartier. Die rund 650 Wohnungen bieten Platz für Singles, Familien und Studenten-WGs, aber auch Arztpraxen und pflegebetreute Senioren-Wohngemeinschaften.

„Wir profitieren in den Kleinstädten vom Paradigmenwechsel in der Arbeitswelt, den wir uns für die Stadtentwicklung zunutze machen“, sagte Frank Ruch, Oberbürgermeister der Stadt Quedlinburg. Er vermeldete für seine Stadt: „Bei uns können noch gute Renditen bezahlt werden.“ Die Assetklasse Office schwächelt gerade, Investoren scheuen sich. „Büros müssen attraktiv gestaltet werden, damit Mitarbeiter überhaupt noch ins Büro kommen. Das ist natürlich mit deutlich höheren Kosten verbunden, erzielt aber dementsprechend auch höhere Mieten", schätzte Dominik Sailer, Head of Asset Management bei der DW Real Estate ein. In Deutschland werde es länger als in anderen Ländern dauern, die Preisrückgänge zu verdauen. „Der Markt ist traditionell viel langsamer."

Finanzierung

Die gestiegenen Anforderungen und die verzögerten Baumaßnahmen machen die Projekte teurer, die hohen Zinsen drücken auf die Konten der Projektentwickler. „Refinanzierung ist ein riesiges Thema und konfrontiert jeden der Marktteilnehmer. Viele müssen mit Fremdkapital arbeiten“, so Tobias Schorstädt, Acquisitions Director bei Sirius Facilities. Das BF.Quartalsbarometer zeigte im Mai deutlich: Die Stimmung der deutschen Immobilienfinanzierer stürzte im zweiten Quartal 2023 ab.

Jörg Torbohm, Managing Director bei der Real Estate Finance BF.direkt AG, sagte: „Es gibt weiterhin Banken, die finanzieren. Die Eigenkapital-Quote geht allerdings erst ab 20 Prozent los, die Vorvermietungsquote bei 40 Prozent.“ Kein Geheimnis: Einige Assetklassen haben es schwer: So zum Beispiel Retail-Projekte, wenn sie nicht Lebensmittelgeankert sind oder Shoppingcenter. „Bei den Hotels ist die Situation dafür besser geworden.“

Logistik & Wirtschaft

Um Mitteldeutschland weiter nach vorn zu bringen, muss einiges passieren. „Wenn wir Ansiedelungen fördern wollen, dürfen wir uns nicht gegen den Megatrend der Urbanisierung stellen. Das bedeutet, wir müssen an die Stärken der Standorte anknüpfen“, forderte Michael Märker von der Stadt- und Kreissparkasse Leipzig. Die Flächenverfügbarkeit sei ein Plus, so Florian Schaeffer von der Wirtschaftsförderung Sachsen. Ein großes Potenzial wurde für den Bereich Logistik in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen diagnostiziert – wie immer aber mit ein paar Abstrichen.

„Das Dreieck Leipzig, Berlin, Magdeburg ist sehr spannend. Ich mache mir trotzdem Sorgen um die anderen Produktionsstandorte“, bekannte Tobias Schorstädt, von Sirius Facilities. Vor allem die Region Leipzig habe sich zu einem Hotspot entwickelt, so Christian Halpick, Leiter Immobilien und Projektentwicklung bei FUCHS & Söhne. „Das ist ein guter Standort für Logistik. Aber das natürliche Wachstum von Arbeitskräften ist den neu gebauten Hallen nicht nachgekommen.“

Jörg Kunz, Geschäftsführender Gesellschafter von ecoPARKS, die gerade in Makranstädt einen Gewerbe- und Multi-User-Industriepark mit drei Hallenneubauten inklusive Büroräumen auf einer Grundstücksfläche von 75.000 Quadratmetern bauen, geht von einer Bereinigung der Regionen in Mitteldeutschland aus. Das Gebiet rund um Leipzig sei ein Hotspot, trotzdem sei eine gewisse Vorsicht angebracht. Das liegt an den steigenden Mieten. Diese müssten aber akzeptiert werden: „Wir spielen kein Wunschkonzert. Die Mieten, die wir aufrufen, brauchen wir.“ Wichtig sind für ihn verschiedene Nachhaltigkeitskriterien: „Wir haben für uns den Anspruch, dass wir uns gut für die Zukunft vorbereiten. Das bedeutet, die Photovoltaik-Anlage ist auf dem Dach und die Wärmepumpe eingebaut.“

Genau wie beim Themen Wohnen spielten Umgebungsfaktoren der Immobilienbranche eine Rolle. „Jeder versuchte vor einem Jahr das Gespenst unter dem Teppich verschwinden zu lassen. Mittlerweile ist die Situation eine andere, die Anpassungsmechanismen auf dem Markt laufen“, so Tobias Schorstädt. „Es wird prominente Unternehmen im gewerblichen Bereich geben, für die es unsicher steht.“ Zudem betrachte er mit Sorge, dass Deutschland immer weiter seinen Wettbewerbsvorteil im Vergleich zu anderen Ländern verliere.

Jörg Werder, Construction Director Logistics bei Swiss Life Asset Managers Deutschland, treibt noch etwas ganz anderes um. „Wir spekulieren auf die Automobilbranche. Dennoch haben alle das gleiche Thema: Wie schaffen wir es in sechs Monaten zu bauen? Die Genehmigungsverfahren in Deutschland sind katastrophal, unzumutbar für Entwickler und Privatinvestoren.“ Seiner Expertise nach werde die Marktbereinigung zwei Jahre in Anspruch nehmen, wobei das Vorher-Niveau nicht wieder zu erreichen sei und man nun „Abstand von den hohen Renditen nehmen“ müsse.

Eine weitere Baustelle eröffnete Patrick Werner von JenaWirtschaft, nämlich die der Infrastruktur. „Klar ist es schön, zu einem Konferenzstandort im Stundentakt mit dem Zug zu fahren“, sagte er. „Aber im Fokus stehen diejenigen, die entlang des Saale-Tals leben und zum Schichtbeginn fahren müssen. Wir müssen uns akut mit dem Pendlerverkehr auseinandersetzen.“ Die Stärke der Metropolen in Mitteldeutschland liege in der Internationalität und Offenheit. Der Verkehr sei da ein großer Baustein. Und er appellierte an die Zuhörer: „Lassen Sie sich nicht kleinreden.“ Mut und Handeln seien jetzt gefragt und nicht das Verstecken hinter Satzungen. Daniel Sehnert, Team Leader Industrial Leasing East bei Jones Lang LaSalle, fasste kurz zusammen: „Für Mitteldeutschland ist das Potenzial riesig. Aber auch hier rollt der Zug weiter. Es ist wichtig, die Standortfaktoren zu behalten und zu stärken.“

Bestand & Nachhaltigkeit

Den perfekten Übergang zu diesen beiden Themen lieferte ein Satz von Tobias Schorstädt: „ESG im Neubau ist Pillepalle im Gegensatz zum Bestand.“ Diese Herausforderung sei von einem „Kann“ zu einem „Muss“ geworden, so Anja Schumann, Niederlassungsleiterin Berlin und Leipzig bei JLL. „Daran kommt auch keiner mehr bei einer Ankaufsprüfung vorbei.“

Neben den Lieferketten und dem Gebäude an sich rücken auch soziale Faktoren und die Nachhaltigkeit der Rohstoffe in den Vordergrund. „Wir wollen Materialien eine Identität geben und das besonders im Baubereich“, bot Maren-Katrin Schulze von Madaster an. Das Tool erfasst und dokumentiert Bauteile und Materialien und verzeichnet, wie diese immer wieder neu verwendet werden können. „Es lohnt sich, mutig zu sein und noch viel mehr Leuchttürme zu schaffen, denn in Mitteldeutschland kann man nachhaltig leben.“

Die Nachfrage nach ESG-konformen Immobilien wird immer weiter steigen, so Anja Schuhmann. „Die höhere Kapitalverfügbarkeit für grüne Gebäude, wird den Druck weiter erhöhen.“ Bereits jetzt gebe es einen Aufschlag auf energieeffiziente Gebäude hinsichtlich der Mieten: etwa 1,5 Prozent in A Lagen und 3,8 Prozent bei B- und C-Lagen im Office-Bereich. „Fernwärme muss zukünftig günstiger sein als die Versorgung mit Gas“, machte Hartwig Kalhöfer von den Stadtwerken Leipzig klar. „Und erneuerbare Energie muss sich im Cash lohnen.“ Sein Kritikpunkt: „Die Berlin-Politik ist kopflos und die Kommunalpolitik langsam.“ Klimaschutz bedeute auf Wohlstand zu verzichten.

Zwei Praktiker erläuterten ihre Sicht auf die Themen. Martin Juckeland, Amtsleiter Stadtentwicklung in Nordhausen, skizzierte ein Musterbeispiel: Die Kommune und das städtische Wohnungsunternehmen SWG bauen den Ossietzky-Hof um, ein in den 1990er Jahren überwiegend teilsanierter Plattenbaustandort. Klimagerecht soll der werden, kostengünstige Wohnungen erhalten, neue Angebote schaffen. „Die vorhandene Infrastruktur ist auf ältere Menschen ausgelegt, wir brauchen aber auch andere Zielgruppen.“ Ziel ist es, mindestens 40 Prozent der benötigten Energie für Heizwärme und Warmwasser über die vor Ort verfügbaren erneuerbaren Energien bereitzustellen, die restliche Energie wird weiterhin über das anliegende Fernwärmenetz abgedeckt. Das Projekt erprobt damit das Ineinandergreifen von dezentraler und zentraler Energieversorgung in Bestandsquartieren.

„Abriss sollte keine Alternative mehr sein, außer wenn die Fläche nicht nachgefragt wird. Dann kann es eigentlich nur auf eine Renaturisierung hinauslaufen, was angesichts der Kosten unrealistisch ist“, sagte Jochen Prinz von CINTHIA Real Estate. Das Unternehmen hat sich auf die Aufwertung und Neupositionierung von Immobilien spezialisiert und in Nordhausen Bestand übernommen. Wichtig: „ESG ist Thema von allen, jeder muss anfangen und nicht auf die Politik warten, nicht mit dem Finger auf andere zeigen, sondern selbst aktiv werden.“ Dafür hat CINTHIA sich selbst elf Nachhaltigkeitsziele vorgegeben.

Fachkräftemangel

Neben den Anforderungen an die Nachhaltigkeit spielt ein Thema eine entscheidende Rolle für die Zukunft: der Fachkräftemangel. „Wenn wir weiterhin so wachsen, müssen wir aus China Fachkräfte nachholen“, sagte Christian Halpick von FUCHS & Söhne. „Wir gehen in die Nebenlagen, die zwischen den großen Metropolen liegen. Denn hier in Leipzig beispielsweise sehen wir das Phänomen, dass die Fachkräfte direkt an der Tür abgeworben werden.“

Daniel Sehnert von JLL malte ein noch drastischeres Bild: „In 20 Jahren gibt es keine Arbeitskräfte mehr. Die Großansiedelungen ziehen die Arbeitskräfte ab. Es wird echt eng für alle.“ Natürlich spiele dabei das Gehalt eine Rolle, vor allem hinsichtlich der Tatsache, „wie groß der Radius zum Pendeln gezogen werde“. Jörg Werder von Swiss Life Asset Managers Deutschland bekannte, dass dieses Thema die Kunden heute viel stärker als früher beschäftige. „Wir dürfen nicht nur unsere Immobilie betrachten, sondern auch das drumherum. Das wird eine Aufgabe für jeden von uns sein.“

Martin Kremming von CIMA sprach von „verhärmten kommunalen Strukturen“. „Ich fürchte, dass wir die Spitze noch nicht sehen. Ich rede hier über Tausende von fehlenden Arbeitskräften, die noch für Anspannungen in Mitteldeutschland sorgen werden.“ Michael Märker von der Stadt- und Kreissparkasse Leipzig verwies darauf, dass es immer noch nicht gelinge, ausgebildete Studenten, vor allem im naturwissenschaftlichen Bereich, zum Bleiben zu bewegen. Unterstützt wurde er mit diesem Ansinnen von Jürgen Voigt, Partner, Leitung Service Line, Corporate Tax Services bei der KPMG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft: „Das Augenmerk der Politik sollte darauf liegen, die Hochschulen zu stützen, statt sie zu schwächen.“

Zum Schluss noch ein Thema, was wohl bei der Real Estate Mitteldeutschland 2024 eine Rolle spielen wird, eingebracht von Tobias Schorstädt: „Wir werden seit Monaten von Investoren zum Thema KI befragt. Klar, kann das eine große Chance sein. Wir fangen an, ernsthaft darüber nachzudenken, wie wir das implementieren können. Sicherlich unterschätzen das aktuell noch 90 Prozent der Deutschen, doch das wird in den kommenden fünf Jahren stark kommen.“