Um nur ein Prozent auf 11,15 Euro ist in Stuttgart die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen. Die Immobilienwirtschaft erkennt Widersprüche am Mietspiegel, der seit dem 1. Januar gilt, und meldet Zweifel an. Das Statistische Amt beteuert, nach rein wissenschaftlichen Methoden gearbeitet und die gesetzlichen Vorgaben nur umgesetzt zu haben. Frank Peter Unterreiner vom Immobilienbrief Stuttgart analysiert diesen Konflikt.
Es ist ein Missverständnis. Die Immobilienbranche und insbesondere die Wohnungseigentümer glauben, dass der Mietspiegel ihrem Haus, jeder Wohnung gar, gerecht werden müsste. „Alles, was wir identifizieren, sind durchschnittliche Werte“, sagt hingegen Matthias Fatke, Leiter des Statistischen Amts der Landeshauptstadt Stuttgart. Die Vorgaben
macht ihm der Bundesgesetzgeber, zusammen mit seinen Mitarbeitern setzt er sie um, nach rein wissenschaftlichen Kriterien. „Willkür ist genau das, was wir verhindert wollen“, beteuert Matthias Fatke. Eine Arbeitsgruppe, bestehend aus seiner Behörde, dem Stadtplanungsamt, Haus & Grund, Mieterverein und dem Amtsgericht würde sich überlegen, welche Kriterien geeignet wären, den Mietwert einer Wohnung zu definieren. Aufschlagende wie abwertende Merkmale.
Jede Zahl, die im Mietspiegel auftaucht, wird wissenschaftlich ermittelt. Das trifft selbst auf die Grundwerte zu. Bei den Fragebögen werden eine Vielzahl von Kriterien abgefragt, Eingang in den Mietspiegel finden nur die, bei denen statistisch nachgewiesen werden konnte, dass sie eine Auswirkung auf die Miethöhe haben. „Die Höhe der Zu- und Abschläge ist nichts anderes als die vom Regressionsmodell identifizierten Zusammenhänge“, erklärt Matthias Fatke. Hier gebe es keinen Ermessensspielraum, auch das Vorgehen sei identisch in den meisten vergleichbaren Städten. Würden seine Mitarbeiter oder er etwas weglassen oder ändern, weil sie der Meinung wären, dies entspräche nicht dem Markt, wäre es Willkür – und der Mietspiegel nicht gerichtsfest.
Haus & Grund lehnt Mietspiegel wegen fehlender Plausibilität ab
„Wir glauben die ein Prozent nicht“, sagt hingegen deutlich Ulrich Wecker, Geschäftsführer von Haus & Grund Stuttgart. „Wir haben den Mietspiegel wegen Unplausibilität abgelehnt, nicht wegen den einem Prozent“, stellt er klar. Ulrich Wecker will ausdrücklich nicht unterstellen, dass der Anstieg bewusst so niedrig gehalten wurde, er bewertet jedoch die Ausstattungskriterien, die zu einem Zu- oder Abschlag führen, als „Sammelsurium an Zufälligkeiten“ und konstatiert eine „wohnwirtschaftlich-fachliche Naivität“.
Matthias Fatke kontert, dass in vielen Städten, beispielsweise in Leinfelden-Echterdingen, der Mietpreisanstieg ebenfalls sehr niedrig gewesen sei. Durch die neu eingeführte Pflicht, an der Befragung teilzunehmen, hätten sich auch mehr Haushalte beteiligt, die in durchschnittlich günstigeren Mietverhältnissen wohnen. Die wissenschaftlich korrekte Vorgehensweise des Statistischen Amtes steht nicht zur Debatte. Wohl jedoch, ob ein nach diesen Kriterien erstellter Mietspiegel in der Lage ist, der immobilienwirtschaftlichen Realität ausreichend Genüge zu tun.
Bislang gab es für die unterschiedlichen Baujahre unterschiedliche Grundwerte. Beim neuen Mietspiegel werden von vier
Baualtersklassen drei identisch eingestuft, mit 9,17 Euro beispielsweise bei einer Wohnfläche von 70 bis unter 90 Quadratmetern. Die Baualtersklasse 1985 bis 2006 jedoch wird höher bewertet, in diesem Fall mit 9,77 Euro. Warum soll die Miete bei Baujahr 1985 höher sein als bei Fertigstellung April 2024 (hier endet der Erhebungszeitraum)? Und: Beim neuen Mietspiegel wurde der Grundwert für alle Baujahre und Wohnungsgrößen gesenkt. Bei Baujahr bis 1914 und 70 bis unter 90 Quadratmeter beispielsweise von 9,61 auf 9,17 Euro, also um zirka 4,5 Prozent. Liegt die Wohnung in einer Lage ohne Zuschlag, davon gibt es drei statt früher eine, führt allein dies zu einem Mietrückgang, wenn die anderen wertveränderten Faktoren nicht zutreffen. Auch hier weist das Statistische Amt darauf hin, dass alle diese Werte statistisch ermittelt wurden. Ein Grund für die niedrigeren Grundwerte könnte die nunmehr auch berücksichtigte Länge des Mietverhältnisses sein. Matthias Fatke erläutert, dass über Ausstattungsmerkmale, die energetische Sanierung oder den zusätzlichen Spannenzuschlag höhere Werte erreicht werden können.
„Es ist natürlich wahnsinnig schwer, einen Mietspiegel für einen Mietmarkt wie Stuttgart mit allen seinen Facetten zu erheben“, anerkennt Ulrich Wecker. „Aber was dieses Mal passiert ist, das gab es noch nie.“ Dabei begleitet Haus & Gund, wie auch der Mieterverein, die Erhebung bereits seit den Anfängen in den 1970er-Jahren. „Ein Mietspiegel muss nur wissenschaftlichen Kriterien entsprechen, nicht der Logik“, konstatiert der Geschäftsführer.
Haus & Grund Stuttgart verwaltet für seine Mitglieder etwa 2500 Wohnungen und hat bei einer stichprobenartigen Erhebung festgestellt, dass die Miete nach Mietspiegel vielfach sogar gesunken ist. Überproportional würden die Baujahre bis 2006 verlieren. Haus & Grund überlegt daher, eine Sammlung von Vergleichsmieten zu fertigen, so dass Vermieter künftig bei einer Mieterhöhung nicht mehr auf den Mietspiegel zurückgreifen mu?ssen. Doch auch vor einer Klage scheue der Eigentümerverein nicht zurück.