Victor Prime Office: Indikator für die Büro-Toplagen stabilisiert sich

Die Miet- und Investmentmärkte haben sich stabilisiert, die einzelnen Parameter veränderten sich nicht oder nur leicht. Im Ergebnis liegen die Veränderungsraten der einzelnen Städte relativ nah um den Nullpunkt. Im Detail verzeichnet München zum zweiten Mal in Folge einen leichten Performanceanstieg. Hamburg und Düsseldorf erreichen nach jeweils acht Quartalen mit negativen Wachstumsraten nun ebenfalls eine leicht positive Performance. Berlin und Frankfurt entwickeln sich minimal negativ.

„Nachdem sich bereits in den beiden Vorquartalen die Rückgänge des Performanceindex verlangsamt haben, können wir zur Jahresmitte 2024 von einer weitgehenden Stabilisierung an den fünf Bürostandorten sprechen“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. Die Städte bewegten sich alle auf einem ähnlichen Niveau. Die leicht positive Abweichung in Hamburg ist die Folge einer moderat gestiegenen Spitzenmiete. Frankfurt zeigt als einzige Immobilienhochburg eine Veränderung in der Spitzenrendite: Der Anstieg der Prime Yield um fünf Basispunkte im Vergleich zum ersten Quartal 2024 befördert den Indikator nach unten.

"Preisniveau höher als Einschätzung der Experten"

Die leichten Ausschläge des Indikators nach oben oder unten in Berlin, München und Düsseldorf sind im Wesentlichen auf kleinere Cashflow-Effekte im Berechnungsmodell zurückzuführen. „Die stabile Gesamtentwicklung des Performanceindikators im Spitzensegment der fünf Städte deckt sich insgesamt mit unserer Marktbeobachtung, und die Stabilisierung findet auf einem Preisniveau statt, das höher ist als die pessimistischen Schätzungen einiger Marktteilnehmer.“ Gespannt blicke der Markt auf die laufenden Verkaufsprozesse einiger prominenter Topimmobilien. „Anzahl der Gebote und Breite des Investorenspektrums sind durchaus ermutigend und deuten darauf hin, dass es wieder zunehmend Liquidität für gute Büroimmobilien am Markt gibt“, fährt Ralf Kemper fort. Auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit Zinsen und Preisen beziehungsweise Inflationsraten hätten sich weiter stabilisiert und böten damit eine verbesserte Kalkulationsgrundlage für alle Marktteilnehmer.

Diese Planungssicherheit und die positiven Impulse aus dem Topsegment übertragen sich allerdings nicht auf die Märkte außerhalb des Spitzensegments, die Differenzierung innerhalb der Assetklasse Office verhärtet sich. So sind Gebäude in Sekundärlagen und schwächere Büroimmobilien nach wie vor schwierig zu vermarkten. Die sich im Topsegment schließende Lücke der Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern klafft im sekundären Segment nach wie vor auseinander. Das Transaktionsgeschehen am gesamten Büroimmobilienmarkt bleibt daher weiter träge und bewegt sich mit einem niedrigen Investitionsvolumen in den fünf Immobilienhochburgen von rund 0,72 Milliarden Euro im zweiten Quartal nur minimal über dem Ergebnis des ersten Quartals (knapp 0,7 Milliarden Euro). Der Quartalsdurchschnitt der vergangenen sechs Jahre von circa vier Milliarden Euro wurde deutlich verfehlt.

Etwas positiver stellt sich die Situation an den Büromietmärkten dar. Der Büroflächenumsatz in den betrachteten fünf Metropolen liegt im zweiten Quartal 2024 rund sechs Prozent über dem Ergebnis des ersten Quartals und etwa 14 Prozent über dem Umsatz des entsprechenden Vorjahreszeitraums. Im Laufe des ersten Halbjahrs gab es zwar Interesse an großflächigen Anmietungen, deren Abschlüsse jedoch erst für die zweite Jahreshälfte erwartet werden und die dann das Vermietungsergebnis weiter verbessern könnten. Die Spitzenmieten sind im Vergleich zum ersten Quartal 2024 nahezu unverändert, im Vergleich zum Vorjahresquartal haben sie sich an allen fünf Standorten zum Teil kräftig erhöht.

In Hamburg steigt die Spitzenmiete

Im Quartalsvergleich zeigt die Hamburger Spitzenlage die beste Performance. Bei einer gleichbleibenden Spitzenrendite können die positiven Impulse aus dem Mietmarkt den Indikatorstand um 0,8 Prozent auf den neuen Stand von 181 Punkten heben. Die Münchner Innenstadt landet auf dem zweiten Platz mit einem Performanceanstieg in Höhe von 0,4 Prozent auf 181,3 Punkte, dicht gefolgt von der Düsseldorfer Bankenlage mit 0,3 Prozent auf 150 Punkte. In beiden Städten gab es keine Veränderungen der Spitzenrendite und auch die Mieten bewegten sich kaum. In den Berliner Spitzenlagen blieben die Renditen ebenfalls stabil, leichte Mietrückgänge in der Breite sorgen für einen minimalen Indikatorrückgang von 0,7 Prozent. Der neue Indikatorstand in der Hauptstadt notiert somit bei 178,1 Punkten. Als einzige der betrachteten Immobilienhochburgen weist die Frankfurter Bankenlage einen leichten Anstieg der Spitzenrendite um fünf Basispunkte auf. In Kombination mit ausbleibenden Mieteffekten resultiert dies in einem Performancerückgang um 1,1 Prozent auf 147,4 Punkte.

Analog zur Quartalsperformance verlangsamt sich auch der Rückgang der über alle Standorte gerechneten Jahresperformance des Victor weiter auf minus elf Prozent (Vergleich Indikatorstand Q2 2024 zu Q2 2023) nach minus 15,2 Prozent bzw. minus 19,6 Prozent im ersten Quartal 2024 und vierten Quartal 2023. Die Rangfolge der Immobilienstandorte bleibt dabei unverändert: Nach zwei Quartalen mit Wachstum fällt die Jahresperformance in München mit minus 8,6 Prozent am besten aus und befindet sich erstmals seit fünf Quartalen im einstelligen Minusbereich. Düsseldorf landet mit minus 10,1 Prozent auf dem zweiten Platz, dicht gefolgt von Hamburg mit einem jährlichen Rückgang um 10,2 Prozent. Die Berliner Spitzenlagen sowie die Frankfurter Bankenlage bleiben aufgrund der negativen Quartalsperformance mit minus zwölf Prozent in Berlin und minus 13,6 Prozent in der Mainmetropole hinter den anderen Städten zurück.

"Große Bandbreite bei Deutung und Ausblick auf die Entwicklung der Investmentmärkte"

Ralf Kemper bilanziert: „Trotz der Stabilisierungstendenzen herrscht bezüglich Deutung und Ausblick auf die Entwicklung der Investmentmärkte eine so große Bandbreite wie kaum jemals zuvor. Vorsichtige Stimmen verweisen auf gescheiterte Bieterverfahren, Gefahren aus den Mittelabflüssen der offenen Fonds, Refinanzierungslücken, Insolvenzen von Marktteilnehmern und mutmaßlich anrollende Non-Performing-Loan-Portfolios aus noch nicht bereinigten Bankenbilanzen.“ Resultierende Notverkäufe aus Distressed-Situationen hätten in dieser Lesart einen weiteren negativen Einfluss auf das Preisniveau. Es gebe aber auch eine optimistische Sichtweise, die sich insbesondere aus dem nachweislich breiten Interesse an guten Bürogebäuden speist, meint Kemper. „Überraschend zahlreiche Gebote auf ordentlichen Preisniveaus werden als Evidenz für zurückgekehrte Liquidität gewertet und dass Investoren wieder zunehmend bereit für Investitionen in Büroimmobilien sind.“ Die stabilen Mietmärkte, die positiven Nachrichten aus den Investmentmärkten der anderen Sektoren, insbesondere Logistik, Einzelhandel, Wohnen, sowie sich verbessernde Immobilienmärkte in den USA als Vorlaufindikator böten viele Argumente für eine Zunahme des Transaktionsgeschehens im zweiten Halbjahr 2024. „Relativ sicher kann festgehalten werden, dass Aktivität in den Investmentmarkt für gutes Office-Produkt zurückgekehrt ist“, unterstreicht Ralf Kemper.