Katharina Heid von der Heid Immobilien GmbH hat für IMMOBILIEN AKTUELL aufgeschrieben, warum Markt- und Beleihungswert einer Immobilie oft nicht übereinstimmen und wie das die Finanzierung torpedieren kann.
Der Kauf einer Immobilie scheint in vielen Fällen einfach und logisch – der Käufer und der Verkäufer legen einen Preis fest; danach wird die Finanzierung beantragt. Doch dann folgt die negative Überraschung: Die Bank stuft den Wert der Immobilie deutlich niedriger ein als den vereinbarten Kaufpreis, wodurch die Finanzierung ins Wanken gerät. Ein häufiges Problem, das Käufer, Verkäufer und Makler gleichermaßen vor Herausforderungen stellt. Der Grund: Während sich Verkäufer am aktuellen Marktpreis orientieren, kalkulieren Banken mit konservativen Beleihungswerten, die auf langfristiger Risikoeinschätzung basieren. Diese Differenz kann entscheidend dafür sein, ob ein Kauf realisierbar ist.
Banken lassen sich dabei weder von Markttrends noch von Emotionen beeinflussen – für sie steht die Sicherheit des Kredits im Mittelpunkt. Wer eine reibungslose Finanzierung anstrebt, sollte verstehen, welche Kriterien bei der Bankbewertung tatsächlich eine Rolle spielen. Wie Banken den Wert einer Immobilie berechnen und welche Strategien helfen, Finanzierungsprobleme zu vermeiden, erläutert dieser Beitrag.
Marktwert versus Beleihungswert: Unterschiede in der Betrachtungsweise
Der Marktwert einer Immobilie entsteht durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage und zeigt, welchen Preis Käufer bereit sind zu zahlen. Dabei beeinflussen verschiedene Faktoren die Höhe des Marktwerts: Neben den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte spielen die Lage, der Zustand und die Ausstattung eine zentrale Rolle. Auch emotionale Aspekte wie ein besonders gefragtes Viertel oder modernes Design können den Wert steigern. In beliebten Regionen treiben zudem spekulative Erwartungen auf weiter steigende Immobilienpreise die Kaufbereitschaft nach oben – oft über den eigentlichen Sachwert hinaus.
Die Banken hingegen ermitteln den Beleihungswert mit einer wesentlich vorsichtigeren Herangehensweise. Statt sich an aktuellen Markttrends zu orientieren, betrachten sie langfristige Preisentwicklungen. Nur nachhaltige Wertsteigerungen fließen in die Bewertung ein, während mögliche Risiken wie konjunkturelle Abschwünge oder steigende Zinsen einkalkuliert werden. Zudem wenden Banken häufig einen Sicherheitsabschlag von 20 bis 30 Prozent an. Dadurch kann es passieren, dass eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro von der Bank lediglich mit einem Beleihungswert von 400.000 Euro angesetzt wird – was die Finanzierung erschweren kann.
Banken bewerten Immobilien konservativer als Käufer, da für sie nicht die mögliche Wertsteigerung, sondern die Sicherheit des Kredits entscheidend ist. Während Investoren darauf spekulieren, dass die Preise weiter steigen, muss die Bank sicherstellen, dass die Immobilie auch im Falle einer Zwangsversteigerung ausreichend als Sicherheit dient. Besonders in stark nachgefragten Märkten setzen Banken bewusst niedrigere Werte an, um sich vor Preisblasen und möglichen Wertverlusten zu schützen.
Darüber hinaus sind sie an strenge regulatorische Vorgaben gebunden: Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) verpflichtet Banken dazu, den Beleihungswert ausschließlich auf Grundlage langfristig stabiler Faktoren zu berechnen – kurzfristige Markttrends und spekulative Preisentwicklungen bleiben unberücksichtigt. Für Käufer kann dies bedeuten, dass die Bank den Wert der Immobilie niedriger ansetzt als den Kaufpreis, wodurch die Finanzierung erschwert wird.
Die folgenden Tipps helfen Käufern sowie Verkäufern dabei, die Finanzierung erfolgreich durchzubringen:
1. Den realistischen Beleihungswert frühzeitig ermitteln
Bevor ein Kaufangebot abgegeben wird, empfiehlt es sich, eine professionelle Immobilienbewertung einzuholen, die auch die konservative Einschätzung der Banken berücksichtigt.
2. Eigenkapitalanteil erhöhen
Liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, kann eine höhere Eigenkapitalquote dazu beitragen, die Finanzierung dennoch zu sichern.
3. Banken vergleichen
Nicht alle Kreditinstitute bewerten Immobilien gleich. Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann dabei helfen, eine Bank zu finden, die die Immobilie günstiger einstuft und damit eine bessere Finanzierungsgrundlage bietet.
4. Wertsteigernde Maßnahmen einplanen
Geplante Modernisierungen sollten bereits im Finanzierungsgespräch als potenzielle Wertsteigerung angeführt werden. Eine detaillierte Dokumentation hilft, die Bank von einer höheren Bewertung zu überzeugen.
Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich frühzeitig mit den Bewertungsmaßstäben der Banken befassen. Eine fundierte Immobilienbewertung kann dazu beitragen, unerwartete Hürden bei der Finanzierung zu vermeiden. Viele Käufer gehen fälschlicherweise davon aus, dass die Bank den Kaufpreis in voller Höhe finanziert, ohne sich vorher mit deren Bewertungsmethoden auseinanderzusetzen. Dabei ist es wichtig, den Beleihungswert frühzeitig zu kennen – das spart Zeit, Nerven und kann den gesamten Kaufprozess erheblich beeinflussen. Käufer, die den Beleihungswert realistisch einschätzen, verbessern ihre Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung. Wer eine Immobilie als langfristige Wertanlage betrachtet, sollte sich auf belastbare Bewertungen statt auf kurzfristige Markttrends verlassen.
Über Katharina Heid
Katharina Heid ist Geschäftsführerin der Heid Immobilien GmbH und ist auf Immobilienbewertungen spezialisiert. Unterstützt von einem Team aus öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, erstellt sie jährlich über 6.000 Gutachten, darunter umfassende Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Mit einem breiten Kundenstamm, der Banken, Versicherungen, Gerichte, öffentliche Einrichtungen sowie Privat- und Geschäftskunden umfasst, steht die zuverlässige und professionelle Bewertung von Immobilien stets im Mittelpunkt. Weitere Informationen finden Sie unter: Heid Immobilienbewertung.