Wohnpreise: In Ost- und Süddeutschland unterschiedlich

Der Immobilienkauf ist in vielen Regionen Ostdeutschlands erschwinglicher geworden. In der Spitze kosten Eigentumswohnungen in den ostdeutschen Bundesländern acht Prozent weniger als im vergangenen Jahr. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in 31 ausgewählten Stadt- und Landkreisen Ostdeutschlands untersucht wurden. Wohneigentum ist demnach in mehr als der Hälfte aller analysierten Kreise günstiger als vor 12 Monaten.

„In vielen Städten sowie in ohnehin günstigen ländlichen Regionen des Ostens ist der Wohnungskauf im Vergleich zum Vorjahr leistbarer geworden“, sagt immowelt-Geschäftsführer Felix Kusch. „Das niedrigere Preisniveau sowie die leicht verbesserten Finanzierungskonditionen machen den Immobilienkauf so attraktiv wie lange nicht mehr. Mancherorts ziehen die Preise allerdings bereits wieder an. Das günstige Zeitfenster für Käufer könnte sich daher schon bald schließen.“ 

Landeshauptstädte werden günstiger – Ausnahme Erfurt

In den meisten ostdeutschen Landeshauptstädten sind die Angebotspreise im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Besonders deutlich fällt das Minus in Potsdam aus, wo Bestandswohnungen, die in den 1990er-Jahren erbaut wurden, derzeit 6,5 Prozent weniger kosten als vor zwölf Monaten. Potenzielle Käufer müssen aktuell mit 4.878 Euro für den Quadratmeter rechnen – vor einem Jahr waren es noch 5.219 Euro. Neben Potsdam ist Wohneigentum auch in Magdeburg (2.007 Euro; -5,9 Prozent), Schwerin (2.383 Euro; -5,7 Prozent) und Dresden (2.462 Euro; -2,9 Prozent) günstiger geworden. In der thüringischen Landeshauptstadt Erfurt (2.781 Euro; +4.8 Prozent) sind die Angebotspreise dagegen binnen eines Jahres gestiegen.

Trendwende sichtbar: Anstiege in Leipzig, Jena und Rostock

Insgesamt haben sich Eigentumswohnungen in 14 der 31 untersuchten ostdeutschen Stadt- und Landkreise im Vergleich zum Vorjahr verteuert. Die verbesserten Finanzierungskonditionen und die wieder anziehende Nachfrage am Markt für Kaufimmobilien haben in den vergangenen Monaten für eine Trendwende bei den Angebotspreisen gesorgt. Diese wird vor allem in einigen ostdeutschen Großstädten sichtbar. In Leipzig etwa, das dank seiner wirtschaftlichen Dynamik seit Jahren einen starken Zuzug verzeichnet, haben sich die Angebotspreise im Jahresvergleich um 2,9 Prozent erhöht. Wohnungskäufer müssen aktuell im Durchschnitt mit 2.502 Euro pro Quadratmeter für eine Bestandswohnung in der sächsischen Großstadt rechnen. In mehreren anderen ostdeutschen Städten zeigt die Preiskurve ebenfalls leicht nach oben, etwa in Rostock (3.787 Euro; +1,5 Prozent) und Jena (3.142 Euro; +0,5 Prozent).

Preisrückgang in Berlin, Verteuerung im Umland

In Berlin haben sich Eigentumswohnungen im Jahresvergleich dagegen vergünstigt. Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Bestandswohnung aus den 1990er-Jahren liegt in der Bundeshauptstadt aktuell bei 4.919 Euro pro Quadratmeter. Das sind 2,7 Prozent weniger als vor einem Jahr – damals kostete der Quadratmeter 5.053 Euro. Dennoch ist Berlin das teuerste Pflaster der Analyse. Aufgrund des im Vergleich zu Potsdam geringeren Rückgangs liegt die Spree-Metropole preislich inzwischen knapp vor der brandenburgischen Landeshauptstadt.

Deutlich günstiger ist der Wohnungskauf in den an Berlin angrenzenden ländlichen Kreisen Brandenburgs. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen liegen hier zumeist unter der 3.000-Euro-Marke. Das vergleichsweise geringe Preisniveau macht den erweiterten Speckgürtel der Hauptstadt attraktiv für Interessenten, denen der Wohnungskauf in Berlin zu teuer ist. Die Angebotspreise in mehreren Berliner Umlandkreisen ziehen in der Folge spürbar an: So beträgt das Plus etwa im westlich der Hauptstadt gelegenen Landkreis Havelland 5,2 Prozent, während der nördlich von Berlin gelegene Landkreis Barnim sogar einen Anstieg von 6,6 Prozent binnen eines Jahres verzeichnet.

Die meisten untersuchten ländlichen Regionen im Osten verzeichnen jedoch sinkende Angebotspreise. So haben sich Bestandswohnungen etwa im Landkreis Mittelsachsen (1.115 Euro) binnen eines Jahres um 5,9 Prozent vergünstigt. Den stärksten prozentualen Rückgang der Analyse verzeichnet der Landkreis Rostock mit einem Minus von 8,1 Prozent.  

Bayern und Baden-Württemberg: Preise weiter gesunken

Wer derzeit eine Eigentumswohnung in Bayern oder Baden-Württemberg kaufen will, zahlt oftmals deutlich weniger als vor einem Jahr. In der Spitze sind die Angebotspreise um -11 Prozent gesunken. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg untersucht wurden. Eigentumswohnungen haben sich demnach in 76 von 116 untersuchten Kreisen binnen eines Jahres vergünstigt.

„Die Situation für Immobilienkäufer hat sich zuletzt deutlich verbessert“, so Felix Kusch. „Im Süden Deutschlands sind die Immobilienpreise ebenso wie im Rest des Landes vielerorts spürbar gesunken. Die Bauzinsen haben sich zuletzt zwar leicht erhöht, liegen aber deutlich unter ihrem Höchststand aus dem vergangenen Jahr. In der Folge belebt sich der Immobilienmarkt langsam. In den ersten süddeutschen Kreisen kommt es sogar bereits wieder zu Preisanstiegen.“

Kaufpreise in München nahezu konstant – Rückgänge im Umland

Das mit Abstand teuerste Pflaster für Immobilienkäufer ist nach wie vor München. Für eine Bestandswohnung in der Isarmetropole, die in den 1990er-Jahren erbaut wurde, muss man aktuell mit durchschnittlich 8.128 Euro pro Quadramteter rechnen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Münchner Angebotspreise somit nahezu konstant geblieben – der Rückgang beträgt ledglich -0,1 Prozent.

Im Münchner Umland ist es in hingegen zu stärkeren Preisrückgängen gekommen: Im Landkreis Starnberg (6.598 Euro) haben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen binnen eines Jahres um -9,5 Prozent nachgegeben. In den Landkreisen Dachau (5.489 Euro; -7,1 Prozent), München (6.675 Euro; -4,6 Prozent) und Erding (4.669 Euro; -4,3 Prozent) kostet Wohneigentum aktuell ebenfalls weniger als vor einem Jahr. Weiter südlich fallen die Rückgänge zum Teil noch deutlicher aus. So sind die Angebotspreise im Stadtkreis Rosenheim (4.872 Euro) im Vergleich zum Vorjahr um -10,2 Prozent gesunken. Der im Südosten Oberbayerns gelegene Kreis Berchtesgadener Land (3.921 Euro) weist mit -10,7 Prozent gar den stärksten Rückgang der Analyse auf.

Sinkende Preise in vielen Großstädten

Während das Preisniveau in München fast konstant geblieben ist, verzeichnen die übrigen bayerischen Großstädte sinkende Angebotspreise. Wer etwa eine Bestandswohnung aus den 1990er-Jahren in Regensburg erwerben möchte, zahlt derzeit im Mittel 4.649 Euro für den Quadratmeter und somit 4,4 Prozent wenigerals im Vorjahr. In Augsburg (4.368 Euro) liegt der Rückgang im selben Zeitraum bei -1,9 Prozent, in Nürnberg (3.529 Euro) bei -0,9 Prozent.

Auch in mehreren Großstädten Baden-Württembergs sind die Angebotspreise rückläufig. So kostet Wohneigentum in Stuttgart derzeit 4,9 Prozent weniger als vor einem Jahr. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Landeshauptstadt beträgt aktuell 4.723 Euro. In Heidelberg (5.017 Euro; -4,7 Prozent) zeigt die Preiskurve ebenfalls nach unten.
In anderen Stadtkreisen Baden-Württembergs lässt sich beim Blick auf die Angebotspreise hingegen bereits eine Belebung des Immobilienmarkts erkennen. Das ist etwa in Freiburg der Fall, wo sich Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um 1,1 Prozent verteuert haben. Mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5.089 Euro für eine Bestandswohnung weist die Stadt im Breisgau das höchste Preisniveau aller Kreise in Baden-Württemberg auf. Neben Freiburg zeigen die Preiskurven auch in Mannheim (+1,3 Prozent) und Karlsruhe (+0,5 Prozent) leicht nach oben.

Stärkste Anstiege in günstigen ländlichen Kreisen

Insgesamt ist es in 40 der 116 untersuchten süddeutschen Stadt- und Landkreise binnen eines Jahres zu Verteuerungen gekommen. Die sich abzeichnende Trendwende am Markt für Kaufimmobilien wird vor allem in mehreren vergleichsweise günstigen Regionen sichtbar. Angesichts niedrigerer Immobilienpreise sind die Effekte des hohen Zinsniveaus dort nicht so ausgeprägt wie in den hochpreisigen Großstädten. Das prozentual stärkste Plus der Analyse gibt es im niederbayerischen Landkreis Kelheim (2.877 Euro), wo sich Bestandswohnungen gegenüber dem Vorjahr um 7,8 Prozent verteuert haben. Preiszuwächse von mehr als 4 Prozent verzeichnen in Bayern zudem der mittelfränkische Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim (+4,2 Prozent) sowie der Stadtkreis Weiden in der Oberpfalz (+4,3 Prozent).

In Baden-Württemberg weisen der bei Karlsruhe gelegene Enzkreis (+6,7 Prozent) sowie der Main-Tauber-Kreis (+4,6 Prozent) im Norden des Bundeslandes die stärksten prozentualen Verteuerungen auf. Trotz Preisanstieg kostet der Quadratmeter in beiden Landkreisen nach wie vor weniger als 3.000 Euro.