Berlin: Wohnungsbauturbo dank geänderter Bauordnung und Schneller-Bauen-Gesetz?

Schneller-Bauen-Gesetz gegen den Wohnungsmangel in Berlin

Artikel vom 01. Februar 2024: Bereits für Ende 2023 hatte die schwarz-rote Berliner Regierung angekündigt, einen Referentenentwurf für ein "Schneller-Bauen-Gesetz" mit Vorschlägen zur Vereinfachung und Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren zu erarbeiten. Dazu wollte sich der SPD-Bausenator Christian Gaebler mit anderen Behörden und den Bezirken kurzschließen, damit Denkmal-, Natur- und Artenschutz bei Bauvorhaben gut aufeinander abgestimmt und Projekte schneller umgesetzt werden können. Doch der Zeitplan konnte nicht gehalten werden. Nun kündigte Christian Gaebler an, das geplante Gesetz bis Mitte 2024 vorlegen zu wollen. "Ob wir alles bis zur letzten Ausführungsvorschrift schaffen, dafür will ich nicht die Hand ins Feuer legen", erklärte er der dpa.

Zündet die Änderung der Berliner Bauordnung bereits den Wohnungsbauturbo?

Mitte Dezember 2023 hat das Landesparlament bereits eine Novellierung der Bauordnung beschlossen, die Geschossaufstockungen, Dachausbauten und das Bauen mit Holz unter anderem durch die Verkürzung von Genehmigungsverfahren erleichtern soll.

Sven Häberer, Spezialist für Verwaltungsrecht in der Kanzlei Müller Radack Schultz: „Die Gründe dafür, dass die Wohnungsbauziele gerissen werden, sind vielschichtig. Einer ist die Überlastung von Behörden. Am 26. September letzten Jahres hat der Berliner Senat deshalb beschlossen, die Bauordnung für Berlin (BauOBln) zu ändern. In der offiziellen Begründung der sechsten Änderung der BauOBln wird als Grund unter anderem die Schaffung von Wohnraum, die Förderung der Barrierefreiheit und der nachhaltige Klimaschutz angegeben. Am 30. Dezember 2023 ist die Änderung in Kraft getreten.”

Typenbaugenehmigung soll für mehr Wohnungen sorgen

Neben der so genannten Typengenehmigung, also einer Baugenehmigung, die für bauliche Anlagen erteilt werden kann, die in derselben Ausführung an mehreren Stellen errichtet werden sollen, dürfte die Genehmigungsfreistellung für Dachgeschossausbauten und die Erleichterung von Aufstockungen um bis zu zwei Geschosse die größten Auswirkungen auf die Beschleunigung der Schaffung von Wohnraum und zur Entlastung der Behörden haben.

Dachgeschossausbau wird genehmigungsfrei

Häberer erläutert: „Dachgeschossausbauten waren bislang genehmigungspflichtig, wenn sie nicht im Gebiet eines Bebauungsplans errichtet wurden und dort ausdrücklich zugelassen waren. Nach § 62 Abs. 2 Nr. 1c) BauOBln (neu) wird die „Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB“, also außerhalb von Gebieten mit Bebauungsplan, nunmehr genehmigungsfrei gestellt. Voraussetzung für den Dachgeschossausbau ist dann 'nur noch', dass die Erschließung gesichert ist und die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb eines beziehungsweise von zwei Monaten erklärt, dass doch das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder eine Zurückstellung wegen der Aufstellung eines Bebauungsplans erfolgt, dessen Festsetzungen der Dachgeschossausbau widersprechen würde.”

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist etwa dafür erforderlich, um von bauordnungsrechtlichen Vorgaben zur Energieeinsparung oder zur Weiternutzung bestehender Gebäude abweichen zu dürfen.

„Der Bauherr muss für die Umsetzung seines Dachgeschossausbaus 'nur noch' die erforderlichen Unterlagen bei der Baubehörde einreichen. Meldet sich diese bis zum Ablauf eines Monats nicht, kann mit dem Ausbau begonnen werden. Die Behörde kann innerhalb der Monatsfrist die Frist für sich um einen Monat verlängern oder das Bauvorhaben untersagen, etwa wenn erforderliche Befreiungen oder Ausnahmen nicht beantragt worden sind”, so Häberer. Und weiter: „Das Gesetz sieht – aus unserer Sicht etwas missverständlich – vor, dass dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde innerhalb der Frist dem Bauherrn mitteilt, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt und auch keine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 S. 2 BauGB (sogenannte Zurückstellung von Baugesuchen bei Aufstellung eines Bebauungsplans) ausgesprochen wird, mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf. Durch die Reduzierung der Prüfungserfordernisse für die Behörde soll bereits eine erhebliche Beschleunigung des Verfahrens erreicht werden.

Aufstockung soll attraktiver gemacht werden

Die Aufstockung von bestehenden Gebäuden um bis zu zwei Geschosse soll ebenfalls attraktiver werden. In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen muss die Hälfte aller Wohnungen barrierefrei sein. Das führt bei Aufstockungen von Altbauten desöfteren zu hohen Kosten und Aufwand für die Verbreiterung von Türen, Schaffung von ausreichenden Bewegungsflächen in Bädern oder bodengleichen Duschplätzen. Die Änderung der BauOBln sieht nun unter § 50 Abs. 1 letzter Satz vor, dass die Verpflichtung zur Schaffung dieser Barrierefreiheit nicht erforderlich ist, der Bestand also erhalten bleiben kann, wenn in dem Altbau nachträglich ein Dachgeschossausbau oder eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse vorgenommen wird. Hier sind mithin Kosteneinsparungen zu erwarten, die das Schaffen von Wohnraum vielleicht etwas attraktiver machen kann.

„Es bleibt zu hoffen, dass Bauherren und auch die Bauaufsichtsbehörden von den neuen Erleichterungen des Genehmigungsverfahrens regen Gebrauch machen und so etwas Vorschub bei der Schaffung von ausreichendem Wohnraum in Berlin schaffen”, so Häberer abschließend.

Weitere wichtige Änderungen in der Bauordnung der Hauptstadt

• Die Regelung zur Holzbauweise wurde angepasst. Danach sind auch Bauteile aus brennbaren Baustoffen zulässig, sofern sie den einschlägigen technischen Baubestimmungen entsprechen.
• Für Solaranlagen (Photovoltaikanlagen, Solarthermieanlagen) wird ein geringerer Abstand zu Brandwänden vorgeschrieben, wenn dies aus Brandschutzgründen gerechtfertigt werden kann.
• Dächer mit einer Dachneigung bis zu 10 Grad, deren Dachfläche insgesamt größer als 100 Quadratmeter ist, sind zu begrünen. Es sei denn, dass dem eine andere Verwendung auf den Dächern entgegensteht.
• Installation von Kaltwasserzählern im Wohnungsbestand bis Ende 2030. Es sei denn, die Installation kann nur mit einem verhältnismäßig hohen Mehraufwand erfüllt werden.
• Neufassung der Anzeigepflicht für den Abriss von Gebäuden mit Wohnraum. Zukünftig muss die Anzeige unter Vorlage der entsprechenden Genehmigung erfolgen. Damit wird klargestellt, dass eine reine Anzeige nicht ausreicht und es nach Zweckentfremdungsrecht ein Genehmigungsverfahren gibt. Der Bauherr muss für dieselbe Sache bisher zwei Genehmigungen beantragen. Dadurch wird das gesamte Verfahren unübersichtlich und fehleranfällig. Die Änderung führt zu einer Verfahrensklärung.

Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen diskutiert Schneller-Bauen-Gesetz

Update vom 16. Februar 2024: Heute hat sich unter Leitung des Regierenden Bürgermeisters Kai Wegner das Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen getroffen, um die gemeinsame Arbeit zur Verbesserung der Lage am Berliner Wohnungsmarkt fortzuführen. Im Fokus standen die Eckpunkte des Schneller-Bauen-Gesetzes. Selbiges ist eines der prioritären Regierungsvorhaben und verfolgt das Ziel, die Planungs-, Genehmigungs- und Bauprozesse zu beschleunigen und die allgemeinen Rahmenbedingungen für das Bauen in Berlin zu verbessern. So ist geplant, Bauantragskonferenzen für größere Bauvorhaben einzuführen und in der Bauordnung zu verankern.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen plant zudem, die Bezirke bei der Anwendung von Befreiungen, dem Umgang mit Abstandsflächen oder Anwendung der Planreife im Bebauungsplanverfahren etwa mit Auslegungshilfen zu unterstützen. Schon die Planungsphase soll wissenschaftliche Standards im Artenschutz beschleunigen. Ein Flächenscreening landeseigener Grundstücke soll zusätzliche Potentiale identifizieren, insbesondere für eine Um- und Mehrfachnutzung von Standorten.

Zudem diskutierte das Bündnis die Lage auf dem Wohnungsmarkt, die Umsetzung vereinbarter Maßnahmen wie Änderungen der Berliner Bauordnung, kostenlose Mieterberatung und mehr Mittel für die Bezirke, das Maßnahmenpaket Bündnis bezahlbarer Wohnraum der Bundesregierung, die verbesserte Unterbringung von Geflüchteten, knapp 3.500 bewilligte Sozialwohnungen in 2023 sowie die Wohnungsbau-Kampagne „Euer Zuhause. Unser Auftrag.“

Kai Wegner, Regierender Bürgermeister von Berlin: „Wir wollen die Bauplanung und den Bau neuer Wohnungen in Berlin deutlich beschleunigen – mit Hilfe von verkürzten Fristen und mit schnelleren, vollständig digitalisierten Verfahren, auch mit besserer Abstimmung zwischen Bauherren und Behörden und klareren Zuständigkeiten. Das Schneller-Bauen-Gesetz hilft den Bauherren, zügig neue, bezahlbare Wohnungen und attraktive Quartiere für die Berlinerinnen und Berliner bauen zu können. Denn die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist nach wie vor sehr angespannt: Steigende Grundstücks- und Baukosten sowie hohe Zinsen, Lieferengpässe, Fachkräfte- und Flächenmangel stellen uns vor immense Herausforderungen, die wir nur zusammen anpacken können. Mit dem Schneller-Bauen-Gesetz werden wir gemeinsam einen großen Schritt vorankommen, um unsere ambitionierten Wohnungsbauziele zu erreichen.“

Referentenentwurf für Schneller-Bauen-Gesetz ist fertig

Update vom 09. April 2024: Der Berliner Senat hat einen Entwurf für das Schneller-Bauen-Gesetz vorgelegt. Dieses Gesetz zielt darauf ab, Bauprojekte im Wohnungsbau zu beschleunigen, da deren Vorbereitung und Umsetzung oft mehrere Jahre dauern. Hier sind einige der geplanten Maßnahmen:

1. Straffung von Planungs- und Genehmigungsverfahren: Das Gesetz sieht vor, Planungs- und Genehmigungsverfahren zu standardisieren und zu vereinfachen. Es sollen klare Zuständigkeiten zwischen Landes- und Bezirksebene festgelegt werden, um den Prozess effizienter zu gestalten.
2. Mehr Einfluss auf Landesebene: Die Landesebene soll mehr Einfluss auf bestimmte Verfahren erhalten.
3. Verlässliche Auskunft für Bauherren: Ziel ist es, Bauherren verlässliche Informationen darüber zu geben, wann mit einer Baugenehmigung zu rechnen ist. Dadurch können sie besser planen.
4. Frühzeitige Abstimmung bei großen Projekten: Alle Beteiligten sollen sich frühzeitig an einen Tisch setzen, um Hindernisse aus dem Weg zu räumen und den Bau zu beschleunigen.
5. Digitalisierung: Das Gesetz plant auch die Einführung digitaler Prozesse, um den Bauablauf effizienter zu gestalten.

Insgesamt umfasst das Paket zur Baubeschleunigung 41 Änderungen in neun Landesgesetzen (unter anderem das Naturschutz-, das Denkmalschutz-, das Landeswald- und das Straßengesetz) und einer Rechtsverordnung (Baumschutzverordnung). Zusätzlich gibt es 69 weitere Maßnahmen unterhalb der Gesetzesebene. Im Zuge der Vorbereitung des Gesetzesentwurfes seien 700 Hinweise und Anregungen von Verbänden und Berliner Bezirken geprüft, diskutiert und konkretisiert worden.

Ab sofort können Verbände und andere Marktteilnehmer zu dem Entwurf Stellung nehmen. Der Zeitplan sieht nach dieser Verbändebeteiligung einen ersten Senatsbeschluss Ende Mai oder Anfang Juni vor, gefolgt von weiteren Schritten im Rat der Bürgermeister und im Abgeordnetenhaus. Die Senatsbauverwaltung strebt an, dass das Schneller-Bauen-Gesetz Ende 2024 in Kraft treten kann.

Während die Wirtschaft den Entwurf positiv aufgenommen hat, äußerten vor allem Umweltverbände Kritik. Diese sehen in Bestandteilen des Entwurfes (beispielsweise sollen Bäume für bedeutsame Vorhaben im Wohnungsbau schneller weichen dürfen), vor allem eine klare Einschränkung des Naturschutzes.

Berliner Immobilienunternehmen und Verbände diskutieren Entwurf für Schneller-Bauen-Gesetz

17.04.2024: „Bauen im Berlin von morgen" unter diesem Titel sprach der Staatssekretär für Bauen und Amtschef, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Alexander Slotty, (SPD) am Donnerstagabend zu den Mitgliedern der Liberalen Immobilienrunde. Vortrag und Diskussion drehten sich vor allem um die Inhalte des Schneller-Bauen-Gesetzes. Die Teilnehmer der Runde nahmen den Entwurf mit großer Zustimmung auf.

Petra Müller, Vorstandsvorsitzende der Liberalen Immobilienrunde, sagte: „Der Gesetzentwurf bestätigt den Paradigmenwechsel in der Berliner Wohnungspolitik weg von der Konfrontation hin zur Kooperation zwischen Politik und Wohnungsbranche. Die Liberale Immobilienrunde und ihre Mitgliedsunternehmen werden sich mit ganzer Kraft dafür einsetzen, dass die Ziele des Gesetzes erreicht werden. Sollte der Entwurf Gesetz werden, liegt die Initiative, mehr Wohnungsbau in Berlin zu erreichen, eindeutig bei der Wirtschaft – und nicht mehr bei der Landespolitik.“

Andreas Schulten als stellvertretender Vorstandsvorsitzender ergänzt: „Wer den umfangreichen Katalog der Einzelmaßnahmen liest, erkennt, dass es Berlin ernst meint mit der Beschleunigung des Wohnungsbaus. Hier wurden sehr viele Vorschriften auf ihr Verzögerungspotenzial analysiert und dieses gegebenenfalls eliminiert, was interessanterweise auch die Arbeit der oft zu Unrecht gescholtenen Berliner Verwaltung erleichtern könnte.“ Eine Genehmigung zu erhalten, werde wohl leichter. Die aktuell größte Herausforderung für den privaten Wohnungsbau liege allerdings bei den Markt- und Finanzierungsbedingungen.

Diskutiert wurde unter anderem auch die Frage, was denn ein Schneller-Bauen-Gesetz bringe, wenn in den Bezirken der politische Wille fehle, Wohnungsbau auch gegen die allgegenwärtigen Anwohnerinitiativen durchzusetzen. Hier greift eine Änderung im Allgemeinen Zuständigkeitsgesetz, wonach der Senat in Genehmigungsverfahren künftig auch dann eingreifen könne, wenn das dringende Gesamtinteresse Berlins nur mittelbar beziehungsweise indirekt betroffen ist.

BFW begrüßt Schneller-Bauen-Gesetz-Entwurf

23.04.2024: Der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg steht klar hinter dem vorgestellten Referentenentwurf für ein „Schneller-Bauen-Gesetz“. Dass der Bedarf für ein ambitioniertes Handeln der Politik zur Linderung der Wohnungsnot groß ist, zeigt auch eine aktuelle Studie, die im Auftrag des BFW Landesverbands Berlin/Brandenburg die Bearbeitungszeiten von Bebauungsplanverfahren in Berlin untersucht hat. Danach wiesen die im Jahr 2023 fertiggestellten Bebauungspläne im Schnitt eine Bearbeitungsdauer von 109 Monaten auf. Allein der Planungsprozess dauert somit durchschnittlich mehr als neun Jahre. Auch die anschließenden Genehmigungsverfahren vor den Berliner Baubehörden verlaufen oft schleppend. Bevor es überhaupt zum ersten Spatenstich kommt, vergeht viel zu viel Zeit. 

„Das Schneller-Bauen-Gesetz und das zugehörige Maßnahmenpaket haben das Potential, durch die Vereinheitlichung, Straffung und Entschlackung von Verfahrensschritten sowie der überfälligen Digitalisierung der Prozesse nicht nur den notwendigen Wohnungsbau zu beschleunigen, sondern gleichzeitig die begrenzten personellen und materiellen Ressourcen des Landes Berlin zu schonen. In Zeiten des Fachkräftemangels und knapper Haushaltsmittel stellt sich Berlin mit diesem Gesetz zukunftsfähig auf“, erklärt Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverbands Berlin/Brandenburg. 

Die Umsetzung und der Erfolg des Gesetzes hängen allerdings maßgeblich von der Bereitschaft und dem Engagement der Berliner Verwaltung ab, die neuen Prozesse zu unterstützen. Susanne Klabe betont: „Das ‚Schneller-Bauen-Gesetz‘ steht und fällt mit der Bereitschaft derjenigen, die es umsetzen sollen. Es verkörpert ein neues, proaktives Mindset, das eine Vorreiterrolle in der modernen Stadtentwicklung einnehmen könnte und unser Verständnis von schneller und effizienter Bauplanung und -genehmigung maßgeblich verändern wird. Und für den politischen Prozess bis hin zur Verabschiedung des Gesetzes gilt: Wer in dieser Stadt wirklich etwas hin zum Positiven verändern will, der will das Schneller-Bauen-Gesetz.“