Experten aus der privaten Immobilienwirtschaft bewerten den am meisten diskutierten Wohnungsmarkt Deutschlands und die Aussichten auf eine Trendumkehr: Jacopo Mingazzini, Vorstand The Grounds Real Estate Development AG, Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei BOTTERMANN::KHORRAMI, Mathias Groß, Niederlassungsleiter Berlin der PANDION AG, und Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate GmbH.
Eine Entspannung am Berliner Wohnungsmarkt ist auch in den kommenden vier bis fünf Jahren nicht zu erwarten. Diese Ansicht äußerten oben genannte Marktexperten jetzt bei einer Pressekonferenz. Ausdrücklich begrüßten sie das Bündnis für Neubau und bezahlbares Wohnen, das von der Berliner Koalition angeregt worden war. 200.000 neue Wohnungen sollen bis 2030 gebaut werden. Die Zahlen aus dem Jahr 2020 machen das Problem deutlich: Acht Prozent weniger Wohnungen wurden in der Hauptstadt genehmigt, 14 Prozent weniger fertiggestellt. Das Wachstum wird beschränkt durch ein geringes Angebot an Grundstücken, hohe Baukosten, Kapazitätsengpässe und politische Interventionen wie Mietpreisbremse und den gescheiterten Mietendeckel.
Bündnis für Wohnungsneubau in Berlin als Schritt in die richtige Richtung
Jacopo Mingazzini sagte: „Zum Glück hören wir vom jetzigen Bausenator andere Töne, die auf mehr Kooperation hoffen lassen.“ Nach Jahren der Führung durch die LINKEN-Politiker Katrin Lompscher und Sebastian Scheel hat nach der Berliner Wahl Andreas Geisel (SPD) das wichtige Ressort Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen übernommen. Auch der Koalitionsvertrag signalisiere mehr Kooperation statt Konfrontation.
„Atmosphärisch ist das Bündnis für Wohnungsneubau ein deutlicher Schritt in die richtige Richtung. Was heutige Runden bringen, wird man aber erst in Zukunft an der Entwicklung der Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen sehen.“ Der Projektentwickler machte aber auch klar: „Das Gesamtpaket muss sich rechnen – unwirtschaftliche Projekte kann niemand realisieren.“ Seine Prognose lautet: Wenn die Trendumkehr nicht geling, dann werden weiter Berliner nach Brandenburg abwandern – was die sozialen Probleme in der Hauptstadt verschärft und dem Wirtschaftsstandort Attraktivität kostet.
Eine Menge Absichtserklärungen, doch: Ist der Wille auch da?
Doch sind die angedachten Maßnahmen im Berliner Koalitionsvertrag geeignet, um die Situation auf dem Wohnungsmarkt zu verbessern und das gesetzte Neubauziel zu erreichen? Unter diesem Blickwinkel hat Uwe Bottermann den Koalitionsvertrag unter die Lupe genommen. „Die Schaffung eines größeren Angebotes an Wohnraum ist für die Berliner Koalitionäre prioritär”, sagte er. „Man will Planungs- und Genehmigungsverfahren vereinfachen, das ist nicht neu.“
Es gebe eine ganze Reihe von Absichtserklärungen, Prozesse zu beschleunigen und Kapazitäten zu entfalten. Doch der Wille, Erleichterungen auch umzusetzen, sei in den Genehmigungsbehörden nicht immer gegeben. Dagegen stießen die Ideen zu weiteren wohnungspolitischen Restriktionen bei den Koalitionären auf Zustimmung – von der Ausweitung des Milieuschutzes über ein Mietenkataster bis zum Gewerbemietspiegel. „Schon fast eingeschnappt mutet an, dass Regelungen und Praktiken, die sich in den vergangenen Jahren auf Landesebene nicht durchsetzen ließen, nun auf Bundesebene angeregt werden sollen. Dazu zählen das avisierte Mietenmoratorium sowie mögliche Grundlagen für ein präventives Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten.“
Das Volksbegehren Deutsche Wohnen & Co enteignen käme für die Koalition einem Ritt auf der Rasierklinge gleich. Der Senat scheine mit der Einberufung eines Expertenrates die Fehler aus dem Mietendeckel-Experiment nicht wiederholen zu wollen. „Hier zeigt sich, dass der Senat insoweit juristisches Neuland offenbar nur noch betreten möchte, nachdem dieses zuvor fachlich abgestimmt ist.“
Baulandmangel bleibt Herausforderung für den Wohnungsmarkt Berlin
Als eine der größten Herausforderungen für Wohnungsneubau wird von vielen Marktteilnehmern schon seit Jahren der Mangel an Baugrundstücken thematisiert. Mathias Groß erläuterte die Entwicklung anhand von Zahlen. So sind die Bodenrichtwerte für Innenstadtgrundstücke von 2011 bis 2022 von 260 auf 2.600 Euro gestiegen. Der Anteil der Grundstückskosten an der Gesamtinvestition für ein Neubauprojekt hat sich von unter 20 Prozent auf 40 Prozent und mehr erhöht. Innerhalb des S-Bahnringes seien Grundstücke nahezu ausverkauft. Der Bau preisgünstiger Miet- oder Eigentumswohnungen ist daher kaum noch möglich.
„Bedingt durch den Mangel an geeigneten Grundstücken mit Baurecht und die Flächenkonkurrenz mit gewerblichen Nutzungen ging das Angebot von Neubau-Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren spürbar zurück. Damit konzentrierte sich die Nachfrage auf vergleichsweise wenige Projekte.“ In der Folge ist der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung – zum Beispiel im Prenzlauer-Berg – in den vergangenen elf Jahren von 2.500 Euro auf 9.500 Euro gestiegen. Der Preis hat sich damit fast vervierfacht.
Nach Ansicht von Mathias Groß spricht dennoch vieles für den Wechsel aus der Mietwohnung ins Eigentum in der Berliner Innenstadt. „Käufer haben in den vergangenen zehn Jahren sowohl am kulturellen als auch am wirtschaftlichen Aufstieg der Stadt partizipiert. Die Mieten für neu gebaute Wohnungen sind ebenfalls dramatisch gestiegen, so dass der Kauf einer Wohnung trotz gestiegener Kaufpreise attraktiver ist als noch vor zehn Jahren.“
Aufwertung der Brachflächen durch Engagement in das Kunstleben
Mit Blick auf die Widerstände gegen viele Projekte durch die Anwohner plädiert Mathias Groß für eine Umkehr der Kommunikation. Denn Neubau bringt nicht nur Nachteile, sondern auch Vorteile für die Umgebung. Wenn einst unwirtliche Brachen in ansprechende Wohnquartiere umgewandelt werden, hat auch die Nachbarschaft einen Gewinn davon.
Einen positiven Impuls will PANDION durch die Förderung von Kunst und Kultur geben. „Brachen und Leerstand sind selten geworden in Berlin. Damit schwindet eine wichtige Ressource für die freie Kunstszene. Wann immer wir können, bringen wir sowohl einen bislang wenig bekannten Ort als auch die Arbeit von Künstlerinnen und Künstlern in das öffentliche Bewusstsein. So bereichern wir das kulturelle Leben einer Stadt, deren schönste Eigenschaft ihre Innovationskraft und die damit einhergehende permanente Veränderung ist. Darum sind wir Gründungsmitglied bei Transiträume Berlin e.V.“
Mit Nachverdichtung gegen das Dilemma am Wohnungsmarkt Berlin
Die Trei Real Estate GmbH setzt wegen des Flächenmangels auf Nachverdichtung und erschließt Supermarkt-Areale für den Wohnungsbau. Das Unternehmen fokussiert sich dabei auf eingeschossige Einzelhandelsimmobilien in zentralen Lagen, ältere Objekte, die nicht mehr den Anforderungen der Mieter entsprechen und Supermärkte aus der Vorwendezeit. Trei-CEO Pepijn Morshuis erklärte: „Deutsche Metropolen gehören zu den am wenigsten verdichteten in Europa. Frankfurt am Main beispielsweise ist nur etwa halb so dicht bebaut wie London, Athen ist viermal so dicht bebaut wie Berlin.”
Die Lösung des Berliner Wohnungsdilemmas liegt für ihn vor allem in einer dichteren und höheren Bebauung. „Schon vor Jahren hat die Wohnungsbauleitstelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in Berlin erkannt, welches Potential in den Grundstücken liegt, die mit eingeschossigen Einzelhandelsimmobilien bebaut sind.” Auf 330 solcher Flächen könnten demnach 20.000 bis 30.000 Wohneinheiten entstehen. Ein Beispiel: An der Pappelallee in Prenzlauer Berg hat das Unternehmen eine veraltete eingeschossige Einzelhandelsimmobilie durch 240 Wohnungen plus 2.600 Quadratmeter Handelsfläche ersetzt. Insgesamt entwickelt das Unternehmen acht Projekte in Berlin mit circa 960 Wohneinheiten und einem Investitionsvolumen von über 380 Millionen Euro.
Kooperatives Baulandmodell hilft dem Wohnungsmarkt Berlin nicht
Mathias Groß betonte, dass er sich freue, wenn Politik und Wirtschaft wieder ins Gespräch kämen. Er stelle sich die Frage, warum die Finanzkraft und die Expertise privater Projektentwickler bei Wohnungsbauprojekten nicht genutzt werde, die in greifbarer Nähe lägen. Konkret sprach er das Projekt auf dem Areal des ehemaligen Flughafens Tegel an – einer der größten Projektentwicklungen in Europa. „Ich verstehe nicht, warum bei der Entwicklung nicht ein einziger privater Investor beteiligt wird.“ Eine Beteiligung über Konzeptvergaben finde er attraktiv. „Weil die Grundstücke an denjenigen vergeben werden, der mit dem besten Konzept kommt. Das sollte Berlin mal probieren und Mut mitbringen.“
Dem kooperativen Baulandmodell erteilte er dagegen eine Absage. Die Baukosten liegen nach Aussage der Marktexperten derzeit im Durchschnitt zwischen 2.500 und 3.000 Euro. „Bei den Mieteinnahmen, die das Modell vorsieht, kann man bei den aktuellen Kosten keine Rendite erzielen. Das ist unmöglich. Das funktioniert nicht, insofern ist das für uns nicht attraktiv.“ Der Grundstückspreis für geförderte Wohnungen müsste sehr niedrig oder bei Null liegen, sonst ließe sich das wirtschaftlich nicht darstellen.
Pepijn Morshuis pflichtete ihm bei: „Man muss auf die wirtschaftlichen Auswirkungen achten. Eine Mietpreisbindung für 40 Jahre bei sieben Euro, dafür kann man nicht wirtschaftlich bauen.“ Auch Jacopo Mingazzini betonte, dass bei der Wohnraumförderung ein anderer Ansatz nötig sei. Mathias Groß äußerte dazu eine Idee. „Wenn die Stadt Berlin für die privaten Investoren keine Grundstücke zur Verfügung stellen kann oder möchte, wäre es denkbar, dass die genehmigungsfähige Baumasse erhöht wird. Also, dass man bei einer innerstädtischen Lage sagt, statt eine Geschossflächenzahl von 2,0 wird eine 3,0 genehmigt.“ Und zwar unter der Voraussetzung, dass von der Mehrfläche ein großer Teil reduzierter Mietpreisfläche entsteht. „Das kann ein sinnvoller Beitrag dazu sein, mehr Mietwohnungen zu produzieren.“
