In Ilmenau wächst das Angebot an hochwertigen Projektentwicklungen im Wohnbereich. Der Bedarf ist nach Expertenansicht mit Blick auf die wissenschaftliche Ausrichtung der Stadt da. Doch die Nachfrage nimmt nur langsam Fahrt auf.
Vielleicht kommt es bei der Betrachtung des Ilmenauer Wohnungsmarktes einfach auf die Perspektive an: Für die einen handelt es sich bei der etwa 25.000-Einwohner-Gemeinde im Ilm-Kreis um eine Kleinstadt am Rande des Thüringer Waldes. Die anderen sehen in Ilmenau eine Universitätsstadt vor den Toren Erfurts. Zu letzerer Sichtweise neigt auch Frank Emrich, Direktor des Thüringer Wohnungsverbandes vtw. "Wir verzeichnen eine kontinuierliche Entwicklung des Marktes mit der Universität, Industrie und Start-ups als Treibern", sagt Frank Emrich. Er sieht Ilmenau als Hochschulstadt mit technischem Profil im Wettbewerb beispielsweise mit dem auf bayrischer Seite gelegenen Nürnberg – die Wohnungsmarktsituation sei dabei ein echter Standortvorteil, so Frank Emrich.
Rückbau und Neubau liefen in Ilmenau Hand in Hand
Der vtw ist mit zwei Mitgliedsunternehmen in Ilmenau vertreten, der Wohnungsbaugenossenschaft Ilmenau e.G. und der Ilmenauer Wohnungs- und Gebäudegesellschaft mbH; zusammen verwalten sie etwa 7.000 Wohnungen mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 4,80 Euro pro Quadratmeter. Der Wert liegt deutlich unter dem von dem Portal Immobilienscout24 errechneten Durchschnittspreis von 7,35 Euro pro Quadratmeter (3. Quartal 2018).
„Die Wohnungsunternehmen teilen den Löwenanteil an Bestand unter sich auf“, bekräftigt der Leiter des Bauamtes, Thomas Schäfer. Er beobachtet nach einem konsequenten Rückbauprogramm in den Jahren nach der Wende inzwischen ein gewisses Einpendeln auf dem Markt: Rückbau und Neubau liefen Hand in Hand. Der vtw hat einen Bedarf an 2.700 neuen Wohnungen für 2030 im Ilm-Kreis ausgemacht, mit Ilmenau als Schwerpunkt.
Wohnungsmarkt Ilmenau verzeichnet hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern
Bei der Ausweisung von Neubaugebieten setzt die Gemeinde sowohl auf Innenentwicklung als auch auf Bauland am Rand und in Ortsteilen. Die Verfügbarkeit von Grundstücken sei einer der Vorteile Ilmenaus, so der Bauamtsleiter. Größere Entwicklungsareale liegen auf innerstädtischem Gebiet im Bereich Friedhof Ost und Friedhof West, außerdem fokussiert die Gemeinde auf Baulandentwicklung in den Ortsteilen Langewiesen (Oehrenstock) und Gehren. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern sei hoch, sagt Thomas Schäfer – eine Einschätzung, die mehrere Projektentwickler bestätigen.
Zurückzuführen sei dies auf die gute wirtschaftliche und wissenschaftliche Entwicklung der Stadt, heißt es. Die mit zwei Instituten in Ilmenau vertretene Fraunhofer-Gesellschaft baut derzeit selbst an einem neuen Büro- und Laborkomplex. Auch die Geschäftsführerin der kommunalen IWG, Karsta Rödiger, sieht in der „hervorragenden wirtschaftlichen Entwicklung“ eine Triebfeder, dank der eine Klientel mit einer Zahlungsbereitschaft für qualitativ ansprechenden Wohnraum entstanden sei. „Der Drang nach Eigentum ist gewachsen.“
Gut situierte Rentner zieht es in die Ilmenauer Innenstadt - doch sie zahlen nicht jeden Preis
Zugleich bemerkt Karsta Rödiger eine gestiegene Nachfrage von gut situierten Rentnern. Für die sei die Lage entscheidend – gefragt sei Innenstadtnähe, während das Interesse an den großen Sozialsiedlungen aus DDR-Zeiten am Stadtrand abnehme. Die IWG hat mit dem Verlegen ihrer Zentrale direkt an den Bahnhof in das neu gebaute Terminal C selbst ein Signal gesetzt. Damit habe man die Präsenz in der öffentliche Wahrnehmung deutlich erhöht, sagt die Expertin.
Zentral liegen die Eigentumswohnungen, die die Postbank für einen Bauträger vermarktet. Die neun Einheiten sollen ab September als Lückenschluss entstehen, mit gehobenem Standard. Der Quadratmeterpreis liegt bei mehr als 3.000 Euro und damit deutlich über dem von Immobilienscout24 errechneten Durchschnittswert von 1.440 Euro pro Quadratmeter. Das Interesse daran sei allerdings verhalten, heißt es auf Nachfrage. Möglicherweise sei der Preis ungeachtet des exklusiven Standortes mitten im Zentrum zu hoch angesetzt.
Der Wohnungsmarkt Ilmenau und die Demografie
Ähnliche Erfahrungen macht der in Thüringen aktive Projektentwickler sanivest, der sich im Bereich Seniorenwohnen engagiert, mit einem Mehrgenerationen-Wohnprojekt. Das Interesse an einer solchen Wohn- und Lebensform mit gehobenem Standard sei verhalten, erklärt Geschäftsführer Thoralf Bäring. Der derzeitige Vermietungsstand liege bei 70 Prozent. Thoralf Bäring führt das zum einen darauf zurück, dass der Mehrwert eines solchen Projektes bei vielen Ilmenauern nicht bekannt sei. „Viele kommen aus dem Einfamilienhausbereich und müssen sich umstellen, das Denken ist doch eher konservativ geprägt“, sagt er. Zum anderen schrecke ein Mietpreis von zwölf Euro kalt Interessenten ab – der sich allerdings aus den Herstellungskosten ergebe.
Einer der Hauptakteure auf dem Ilmenauer Wohnungsmarkt, das Immobilienbüro Marek Schramm, hat derweil bei einem Neubauprojekt ganz andere Erfahrungen gemacht. Von 21 Wohnungen des ersten Bauabschnittes Am Ilmufer seien noch zwei frei, sagt Immobilienfachwirt Ingolf Rueter. Er führt die Nachfrage auf den Quadratmeterpreis von durchschnittlich etwas mehr als 2.500 Euro in Relation zur Ausstattung zurück – von Echtholzparkett bis Tiefgarage und massiven Balkons habe man Wert auf hochwertige Details gelegt. Außerdem verweist er auf die Besonderheit der Lage: Man wohne ruhig und grün am Ufer der Ilm, gleichzeitig könne man wichtige Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen zu Fuß erreichen, erklärt Ingolf Rueter. Die Bandbreite der Käufer reicht nach seinen Worten von der an der Universität angestellten Familie bis zum pensionierten Ilmenauer oder dem Rentner von außerhalb.
Gerade mit Blick auf letztere Klientel zeigt sich indes auch sanivest-Geschäftsführer Thoralf Bäring optimistisch, dass sich die Stimmung für sein Mehrgenerationenwohnprojekt dreht. „Die Gesellschaft altert, und für viele wird das Alleinsein zur größten Last“, sagt er. Die demografischen Prognosen geben ihm dabei Recht. Zwar dürfte die Bevölkerung in Ilmenau nach Jahren des Schrumpfens zumindest stagnieren – älter wird die Gesellschaft auf jeden Fall, daran dürfte auch der Status als Studentenstadt wenig ändern.
