Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat den Gewerbe-Preisspiegel 2024/2025 vorgestellt. Die umfassende Analyse, basierend auf Daten aus mehr als 380 deutschen Städten, liefert tiefe Einblicke in die Entwicklung von Büro- und Ladenmieten sowie den Preisen für Gewerbegrundstücke. Die Ergebnisse unterstreichen die wachsenden regionalen Unterschiede in einem sich wandelnden Marktumfeld.
Ein zentrales Ergebnis des Preisspiegels ist die gestiegene Nachfrage nach modernen, ESG-konformen Büroflächen in zentralen Lagen. Hier sind die Mietpreise in vielen Großstädten spürbar gestiegen. „Unternehmen setzen zunehmend auf attraktive Arbeitsumgebungen, die den neuen Anforderungen der hybriden Arbeitswelt gerecht werden“, erläutert die IVD-Vizepräsidentin Jeanette Kuhnert. So stabilisierte sich der Anteil von Homeoffice auf etwa 30 Prozent, was die Planungssicherheit erhöht. Anstelle einer Reduzierung der Büroflächen setzen viele Unternehmen auf eine Umgestaltung hin zu flexiblen Zonen für Kommunikation und Zusammenarbeit. Diese hohe Flexibilität bei der Planung der Flächennutzung ist daher ein wichtiger Faktor für die Vermietbarkeit von Büroflächen zu wieder ansteigenden Mieten.
Anders sieht es bei älteren Bestandsflächen außerhalb der Innenstadtlagen aus. Die Leerstandsquote steigt hier deutlich, insbesondere in Städten wie Berlin (6,7 Prozent) und Frankfurt (10,0 Prozent). Viele dieser Flächen entsprechen nicht den heutigen Anforderungen und haben Schwierigkeiten, Mieter zu finden. Gemäß einer Analyse der ARGE Kiel e.V. sind 30 Prozent der rund 350 Millionen Quadratmeter Nutzfläche in Büros und Verwaltungsgebäuden in Deutschland mit einfachem oder geringem baulichem Aufwand für die Umnutzung zu Wohnungen geeignet. Bei weiteren 20 Prozent ist ein mittlerer baulicher Aufwand nötig. Für das nächste Jahr hatte die vergangene Ampel-Regierung ein entsprechendes Förderprogramm angekündigt, um aus nicht mehr benötigten Büroflächen Wohnraum zu schaffen. Der IVD wird sich in der nächsten Legislatur wieder für ein solches Förderprogramm einsetzen. „Für uns steht zudem fest: Deregulierung und Bürokratieabbau sind die beste Unterstützung für unsere Branche“, so Kuhnert.
Städtevergleich Büromieten
- In den „Top-8“-Metropolen Deutschlands schwanken die Mietpreise für Büroflächen mit einfachem Nutzungswert zwischen 7,50 Euro pro Quadratmeter (Leipzig) und 23 Euro (München).
- Büroflächen mit mittlerem Nutzungswert kosten bis zu 33 Euro pro Quadratmeter, mit den höchsten Preisen in München und den stärksten Rückgängen in Frankfurt am Main (-19 Prozent).
- In München und Stuttgart sind die Preise für einfache Büroflächen zuletzt mit rund fünf Prozent stärker angestiegen, auch Leipzig verbucht einen leichten Anstieg. In Köln stagnieren die Preise und in den anderen Städten — bis auf Berlin — sind die Preise gesunken.
München bleibt Spitzenreiter: Für einfache Büroflächen werden hier durchschnittlich 23 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, mehr als doppelt so viel wie in den günstigeren Metropolen. Büroflächen mit mittlerem Standard kosten 33 Euro pro Quadratmeter, während gute Büroflächen bis zu 42 Euro erreichen. Hamburg muss Preisrückgänge im einfachen und mittleren Segment verbuchen, kann dafür im guten Segment leichte Preissteigerungen vorweisen. Düsseldorf muss ebenfalls im einfachen Segment Preisrückgänge hinnehmen, hat aber sowohl im mittleren als auch im guten Segment Preissteigerungen zu verzeichnen. Frankfurt am Main erlebt eine gegenläufige Entwicklung: Die Preise für mittlere Büroflächen sanken um fast 19 Prozent auf 13 Euro pro Quadratmeter. Auch hochwertige Büroflächen verzeichnen deutliche Rückgänge. Insgesamt scheint es der Büromarkt in der Mainmetropole vergleichsweise schwer zu haben, hier sinken bei allen Nutzungswerten die Preise deutlich. Berlin verzeichnet eine Leerstandsquote von 6,7 Prozent, fast doppelt so hoch wie im Jahr 2022. Preisveränderungen wurden aufgrund geänderter Datenerfassungsmethoden dieses Jahr jedoch nicht veröffentlicht.
Gewerbegrundstücke: Lokale Unterschiede und begrenztes Angebot
Die Preise für gewerblichen Baugrund konnten in den vergangenen 15 Jahren kaum mit der Inflation mithalten. Heute kostet ein Quadratmeter Baugrund in mittlerer oder guter Lage inflationsbereinigt 36 beziehungsweise 38 Prozent mehr als noch im Jahr 2010. Verglichen mit 2023 liegen die Preise für gewerblichen Baugrund real aktuell um 5,7 Prozent niedriger. Das begrenzte Angebot an Baugrundstücken für Gewerbe und Industrie trifft vielerorts auf eine gebremste Nachfrage nach derartigen Flächen in wirtschaftlich schwierigen Zeiten. Hamburg und Leipzig zeigen jedoch, dass dies auch nicht überall der Fall sein muss, so verbuchen diese Städte 2024 ordentliche Preiszuwächse. Auch in Frankfurt am Main verteuert sich Baugrund für Gewerbegrundstücke mit einem guten Nutzungswert deutlich. „Das Angebot an Gewerbeflächen bleibt vielerorts begrenzt, aber die wirtschaftlichen Unsicherheiten dämpfen die Nachfrage nach großen Industrieflächen“, so der IVD-Vizepräsident Axel Quester. Dennoch zeigt sich, dass gut gelegene Grundstücke in Metropolen weiterhin stark nachgefragt sind.
Städtevergleich Gewerbegrundstücke
- Trotz erheblicher Preisrückgänge bleibt München die teuerste Stadt für Gewerbegrundstücke: In einfachen Lagen liegen die Quadratmeterpreise zwischen 600 und 1.450 Euro, je nach Standort und Nutzungswert.
- Leipzig bildet das untere Ende der Preisskala: Die Preise schwanken zwischen 68 und 178 Euro pro Quadratmeter.
- Hamburg und Leipzig verzeichnen in allen Segmenten Preiszuwächse.
- In Frankfurt am Main stagnieren die Preise in einfachen und mittleren Lagen (300 bis 400 Euro), während gute Lagen mit rund 600 Euro einen Anstieg von neun Prozent verzeichnen.
- Köln und Düsseldorf zeigen eine stabile Preisentwicklung.
- Stuttgart verzeichnete leichte Rückgänge.
Einzelhandel: Erholung der Besucherzahlen bringt neue Perspektiven
Trotz einer Erholung der Besucherfrequenzen in Innenstädten – nahezu auf Vor-Corona-Niveau – zeigen Daten des Handelsverbandes HDE einen Rückgang der Einzelhändlerzahlen von rund 372.000 Unternehmen im Jahr 2015 um 18 Prozent auf jetzt circa 306.000. Dies steht im Kontrast zu leicht gestiegenen Verkaufsflächen, die derzeit 124,5 Millionen Quadratmeter umfassen (2015: 123,7 Millionen Quadratmeter). Interessant ist, dass sich die Mietpreise in den besten Lagen inflationsbereinigt seit 2010 um ein Drittel reduziert haben. Dennoch bleibt München mit Mieten von 285 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt, gefolgt von Düsseldorf, Berlin und Frankfurt.
Städtevergleich Einzelhandel in innerstädtischen Top-Lagen
- München führt nicht nur bei Mieten, sondern zeigt auch deutliche Preisunterschiede zwischen kleinen und großen Ladenflächen. In den besten Lagen werden für kleine Flächen bis zu 285 Euro pro Quadratmeter fällig, während größere Flächen bei etwa 220 Euro liegen.
- Düsseldorf und Köln weisen die höchsten Preisgefälle auf. Kleine Flächen in 1A-Lagen sind hier teilweise doppelt so teuer wie größere Flächen.
- In Berlin liegt der Preisunterschied zwischen kleinen und großen Flächen bei etwa 85 Prozent, mit Mieten von rund 260 Euro und 140 Euro pro Quadratmeter.
- Stuttgart und Frankfurt am Main zeigen rückläufige Mietpreise. Dennoch bleibt Frankfurt mit 220 Euro pro Quadratmeter eine der teuersten Städte für große Ladenlokale.
Innerstädtische Randlagen, insbesondere in Städten wie Leipzig, Düsseldorf und Hamburg, bieten deutlich günstigere Alternativen, mit Quadratmeterpreisen von teils weniger als einem Drittel der Top-Lagen.
Ausblick: Flexible Strategien als Schlüssel in einem diversifizierten Markt
„Die Ergebnisse unseres Preisspiegels zeigen, dass der Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland vor tiefgreifenden strukturellen Veränderungen steht“, resümieren Kuhnert und Quester. „Während hochwertige Büroflächen und gut erschlossene Gewerbegrundstücke gefragt bleiben, sehen wir in Randlagen und bei älteren Beständen einen zunehmenden Anpassungsdruck.“