Die robusten und nachhaltigen Wirtschaftsstrukturen der sachsen-anhaltinischen Landeshauptstadt Magdeburg beflügeln die gesamte Region sowie die Immobilienbranche. Was am Ende bleibt, ist ein attraktiver Investitionsstandort mit aussichtsreicher Zukunft. Eindeutiger Beleg: Die Ansiedlung des Chip-Herstellers Intel im Magdeburger Gewerbegebiet Eulenberg. Und sobald das Thema Renditen auf den Tisch kommt, werden die Big Seven düpiert! Das sind wichtige Befunde aus dem Aengevelt City Report über Magdeburg. Weitere wichtige Erkenntnisse des Reports zum Büro-, Grundstücks- und Investmentmarkt haben wir für Sie zusammengefasst.
Büromarkt Magdeburg wird 2022 überdurchschnittlich performen
Der Magdeburger Büromarkt konnte 2021 nach Analysen von Aengevelt Research nicht nur an das robuste Vorjahresergebnis (2020: 21.500 Quadratmeter) anschließen, sondern es sogar deutlich übertreffen und erzielte mit rund 32.600 Quadratmetern Büroflächenumsatz einen Wert, der 42 Prizent über dem Dekadenmittel (Durchschnitt 2011 bis 2020: 22.900 Quadratmeter pro Jahr) liegt.
Auch für 2022 zeichnet sich ein sehr dynamisches Marktgeschehen ab. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für 2022 einen etwas moderateren, indessen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 30.000 Quadratmeter, der damit ebenfalls das Zehnjahresmittel deutlich überträfe. Tatsächlich startete der Magdeburger Büromarkt 2022 sehr dynamisch und erzielte in den ersten vier Monaten einen weit überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz von etwa 9.200 Quadratmetern Bürofläche.
Zwar wurde der Wert des Vorjahreszeitraums (Janua bis April 2021: 10.000 Quadratmeter) nicht ganz erreicht. Allerdings wurde das Ergebnis von 2021 vor allem von dem durch Aengevelt vermittelten Mietvertragsabschluss der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) über etwa 7.700 Quadratmeter in dem Baudenkmal “Listemannstrasse 6“ in der Magdeburger Altstadt für eine Außenstelle des Bundesverwaltungsamtes getragen. Vergleicht man den Jahresauftakt 2022 dagegen mit 2020 (Januar bis April 2020: 5.800 Quadratmeter) und vor allem mit dem Vor-Corona-Jahr 2019 (Januar bis April 2019: 4.000 Quadratmeter), wird die aktuell hohe Dynamik am Magdeburger Büromarkt deutlich.
Angebotsreserve auf Magdeburger Büromarkt bleibt auf niedrigem Niveau
Während in anderen Bürostandorten wie Berlin oder Frankfurt der Abbau der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) von der Krise gestoppt beziehungsweise im Trend sogar wieder umgekehrt wurde, setzte sich in Magdeburg die Leerstandsreduzierung in 2021 – wenn auch nur moderat – fort: Die Angebotsreserve stellt sich Anfang 2022 auf rund 68.000 Quadratmeter (Anfang 2021: 72.000 Quadratmeter). Das sind 6,5 Prozent des Gesamtbestandes von 1,05 Millionen Quadratmetern (Anfang 2021: sieben Prozent). Für 2022 prognostizieren die Analysten von Aengevelt Research einen weiteren geringfügigen Abbau der Angebotsreserve auf 65.000 Quadratmeter.
Fertigstellungsvolumen bei Büroflächen steigt erst ab 2024
Für das Jahr 2021 wurde ein gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegenes Fertigstellungsvolumen von 21.000 Quadratmetern (2020: rund 12.500 Quadratmeter) analysiert. Allerdings waren hiervon bereits alle Flächen an Nutzer beziehungsweise Eigennutzer vergeben.
2022 werden nach heutigem Stand dann lediglich 5.500 Quadratmeter und in 2023 gar keine neuen Büroflächen fertiggestellt, so dass das Angebot an modernen Büroflächen insbesondere in der City knapp bleibt. Dafür kommen dann ab 2024 ungefähr 39.000 Quadratmeter neue und unter ESG-Gesichtspunkten auch für internationale Nutzer relevante Büroflächen im Rahmen von zwei Großprojekten auf den Markt.
Stabiles Mietpreisniveau am Büromarkt Magdeburg
Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich Anfang 2022 stabil auf 13,50 Euro pro Quadratmeter, genauso wie die durchschnittliche Miete in Citylagen mit 9,80 Euro pro Quadratmeter. Dass das Mietpreisniveau in der Spitze bislang nicht steigt, liegt uner anderem an der aktuell unzureichenden Verfügbarkeit moderner Büroflächen in der Innenstadt. Wenn die zukünftigen Büro-Projekte in die Realisierung und Vermarktung gehen, ist von einem deutlichen Anstieg der Mieten auszugehen. Bis dahin prognostiziert Aengevelt Research eine stabile Spitzenmiete von 13,50 Euro pro Quadratmeter.
Magdeburger Grundstücks- und Investmentmarkt steuern auf starkes Ergebnis zu
Zweithöchstes Ergebnis am Magdeburger Grundstücksmarkt
Nach Analysen von Aengevelt Research wurde am Magdeburger Grundstücksmarkt 2021 ein Geldumsatz von 806 Millionen Euro erzielt. Das ist nach dem Vorjahresrekord (2020: 958 Millionen Euro) das zweithöchste Transaktionsvolumen in diesem Jahrtausend. Der Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Durchschnitt von 2011 bis 2020: 542 Millionen Euro) wurde um 49 Prozent übertroffen.
Für das Jahr 2022 prognostiziert Aengevelt Research am Magdeburger Grundstücksmarkt ein weiterhin dynamisches Marktgeschehen und einen erneut überdurchschnittlichen und gegenüber 2021 leicht anziehenden Geldumsatz von etwa 825 Millionen Euro.
Magdeburger Investmentmarkt mit drittbestem Ergebnis
Von dem Magdeburger Gesamttransaktionsvolumen entfielen 2021 ungefähr 445 Millionen Euro beziehungsweise 55 Prozent auf den Investmentmarkt. Das ist ungeachtet des Rückgangs um 33 Prozent gegenüber dem aufgrund des Verkaufs des City Carrés erzielten Vorjahresrekordes (2020: 668 Millionen Euro) das drittbeste Ergebnis in diesem Jahrtausend und liegt 28 Prozent über dem Dekadenmittel (Durchschnitt von 2011-2020: 347 Millionen Euro).
Hauptumsatzträger ist auch in 2021 der Bereich der Gewerbeinvestments, der ein Transaktionsvolumen von rund 295 Millionen Euro erzielen konnte (2020: 484 Millionen Euro) und damit das Zehnjahresmittel (Durchschnitt von 2011 bis 2020: 223 Millionen Euro) um etwa ein Drittel übertreffen. Der Anteil der Gewerbeinvestments am gesamten Investmentumsatz ging von 72 Prozent auf 66 Prozent zurück.
Auch im Segment der Wohninvestments sank der Geldumsatz in Magdeburg – wenn auch moderater – um 18 Prozent von 184 Millionen auf 150 Millionen Euro. Indessen liegt dieser Wert immer noch markante 21 Prozent über dem Dekadenmittel (Durchschnitt von 2011 bis 2020: 124 Millionen Euro). Hinter diesem Rückgang steht kein nachlassendes Investoreninteresse an Magdeburger Wohninvestments, sondern vielmehr eine zunehmende Angebotsverknappung aufgrund einer sinkenden Abgabebereitschaft seitens der Eigentümer mangels attraktiver Anlagealternativen.
Magdeburger Spitzenrenditen weiterhin hochattraktiv
Magdeburger Immobilien erfreuen sich einer starken Nachfrage seitens breiter Investorenkreise von den lokalen Playern über Family Offices bis hin zu institutionellen Kapitalanlegern. Das liegt daran, dass die Spitzenrenditen - ungeachtet der Tatsache, dass sie in den letzten Jahren analog zu anderen Investmentmärkten kontinuierlich gesunken sind – immer noch deutlich, nämlich über einem Prozentpunkt, über den erzielbaren Verzinsungen in den Big Seven liegen – und das bei vergleichbarem Chancen-/Risiko-Profil.
So stellt sich Anfang 2022 die Spitzenrendite beispielsweise für erstklassige Bürohäuser in Magdeburger Top-Lagen auf 3,8 Prozent pro Jahr. Das sind 110 Basispunkte weniger als vor einem Jahr (Anfang 2021: 4,9 Prozent pro Jahr) und belegt das hohe Nachfrageinteresse breiter Investorenkreise. Die Spitzenrendite für Wohnimmobilien verzeichnete im Jahresverlauf 2021 ebenfalls eine weitere, wenn auch etwas moderatere Renditekompression um 40 Basispunkte und liegt Anfang 2022 bei ebenfalls 3,8 Prozent pro Jahr (Anfang 2021: 4,2 Prozent pro Jahr).
Für 2022 prognostiziert Aengevelt Research für beide Assetklassen eine Seitwärtsentwicklung mit einer stabilen Spitzenrendite von jeweils 3,8 Prozent pro Jahr, die damit im Vergleich zu den Big Seven weiterhin hochattraktiv bleibt.
