Die Preise für Immobilien steigen und steigen. Doch im Deutschland-Monitor der Deutschen Bank wurde jetzt ein Ende der Spirale für diese Dekade prognostiziert – vielleicht sogar schon 2024. Wie realistisch ist dieses Szenario? Jemand, der es wissen muss, ist Andreas Müller, Geschäftsführer der BLP Investments GmbH – seit über 30 Jahren arbeitet er in der Immobilienbranche. In unserem Interview ordnet er die aktuelle Situation ein, spricht über die Eingriffe der Politik und darüber, was er potentiellen Käufern und Verkäufern rät.
Erst Corona, nun die Ukraine. Die Wirtschaft, und damit auch die Immobilienbranche, befindet sich in turbulenten Zeiten. Haben Sie in Ihrer Karriere schon Vergleichbares erlebt?
Andreas Müller: Einen Krieg glücklicherweise nicht. Aber wer hätte schon gedacht, dass wir so eine Situation in Europa nochmal erleben? Schwankungen im Immobilienmarkt habe ich dagegen schon ein paarmal erlebt, sie gehören zum normalen Kreislauf. Die Erfahrung zeigt, dass ein Zyklus in dieser Branche immer rund zehn Jahre dauert. Sollte dies auch jetzt der Fall sein, befinden wir uns am Ende einer Dekade der steigenden Preise.
Ist das Ende der Preisspirale in Sicht?
Das Ende der Preisspirale ist also in absehbarer Zeit erreicht?
Andreas Müller: Nun ja, zumindest sind die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen in Deutschland seit gut zehn Jahren fast konstant gestiegen. Es dürfte in Zukunft nicht mehr so rasant nach oben gehen. Ein Ende des Immobilienbooms bedeutet das aber nicht. Am Markt wird es immer wieder Schwankungen geben. Das heißt auch, dass am Ende eines jeden Zyklus ein Plus stehen wird.
Ihr Hauptsitz ist ja in Berlin – wie sieht es in der Hauptstadt aus?
Andreas Müller: In Berlin sind die Preise für Wohnimmobilien im vergangenen Jahr schon nicht mehr ganz so stark angestiegen wie zuvor. 2020 waren es noch zehn Prozent, 2021 lagen wir dann bei 6,7 Prozent. Berlin ist auf dem Weg zu einer Weltmetropole, wahrscheinlich werden hier bald über vier Millionen Menschen leben. Das bedeutet, dass auch die Wirtschaftskraft und Wohnungsnachfrage weiter steigen werden. Ein Ende des Wachstums sehe ich hier frühestens zum Ende der Dekade.
Staatliche Regulierung, Graumärkte und die Wohneigentumsquote
Welchen Einfluss haben die Mietpreisbremse oder Überlegungen zu einem erneuten Mietendeckel?
Andreas Müller: Die staatliche Regulierung der Miete hat tatsächlich einen erheblichen Einfluss auf die Wohneigentumsquote. Verschiedene Faktoren tragen dazu bei: Eigentümer verkaufen häufig ihre Wohnung, weil sich das Vermieten einfach nicht mehr lohnt. Dagegen vermieten Leute mit einer günstigen Miete ihre Wohnungen ihrerseits illegal unter, wodurch ein sogenannter Graumarkt entsteht. Allerdings konnten wir auch beobachten, dass die Mieten zum Beispiel bei Neubau-Wohnungen, die keinen gesetzlichen Regelungen unterliegen, trotzdem stark gestiegen sind. In der Masse gesehen steigen die Mieten aber schon längere Zeit nicht mehr, Mietpreisbremse hin oder her.
Welche Rolle spielt die Zinsentwicklung?
Andreas Müller: Oh ja, die Zinsenwicklung spielt eine sehr zentrale Rolle. Das ist kein Geheimnis, kann aber nicht oft genug betont werden. Je niedriger die Zinsen, desto höhere Darlehen kann ich aufnehmen und umgekehrt. Wenn die Zinsen steigen, so wie jetzt, ist es deshalb umso wichtiger, langfristige Verträge abzuschließen. Auf die Kaufpreise haben die Zinsen einen erheblichen Einfluss. Wenn sich der Zinsanstieg von 0,9 Prozent im Dezember 2021 auf 2,2 Prozent im April 2022 weiter so schnell fortsetzt, werden sich viele Käufer aus dem Markt verabschieden. Deshalb raten wir Kunden dazu, nicht länger zu warten, sondern genau jetzt zu investieren beziehungsweise zu finanzieren.
Investitionen, Zinsen und die Inflation
Ich habe 200.000 Euro geerbt – was tun? Abwarten oder investieren?
Andreas Müller: Investieren. Sofort. Wir haben +7 Prozent Inflation bei etwa zwei Prozent Zinsen. Das bedeutet, jeder der sich Geld leiht „verdient“ pro Jahr fünf Prozent für nichts. Das ist natürlich sehr überspitzt ausgedrückt, soll aber vor Augen führen, dass viele Menschen, die investieren können, es aber nicht tun, eine Fehlentscheidung treffen. Denn das Geld auf der Bank verliert Kaufkraft, je länger man wartet, desto weniger Gegenwert gibt es dafür. Und gerade in Kombination mit den noch verhältnismäßig niedrigen Zinsen bietet sich hier eine sehr gute Gelegenheit, in Eigentum zu investieren.
Und generell – abgesehen von der aktuellen Sondersituation: gibt es einen perfekten Zeitpunkt zum Kaufen oder Verkaufen?
Andreas Müller: Den gibt es nie, und ich würde jedem raten, sich von der eigenen Lebenssituation leiten zu lassen. Käufer, die ein Objekt nicht selbst nutzen wollen, sollten immer das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbarer Jahresmiete im Auge behalten. Für viele Anleger lohnt es sich schlicht nicht, wenn der Kaufpreis das Dreißigfache der Jahresmiete übersteigt. Aber wer sich gut beraten lässt, ist auf jeden Fall im Vorteil. Auch ein Verkauf will wohl überlegt sein: Wer nicht aus persönlichen Gründen verkaufen will oder muss, sollte sich vorher genau überlegen, wie er den Erlös vor der Inflation schützt. Ungünstig ist es halt, seine Kapitalanlage vor dem Ablauf von zehn Jahren zu verkaufen, oder wenn die Zinsbindung noch lange läuft. Hier fallen dann Steuern oder Entschädigungen gegenüber der Bank an.
Welche Stadt können Sie, abgesehen von Berlin, für Investitionen empfehlen?
Andreas Müller: Besonders empfehlen kann ich Leipzig. Das ist eine junge, wachsende Stadt mit viel Potential. Deswegen haben wir dort jetzt auch einen weiteren Standort eröffnet. In Leipzig gibt es eine fantastische Infrastruktur, unkomplizierte Bauprojekte und noch mehr Potenzial als im alten Westen. Dadurch profitieren auch die umliegenden Orte wie Weißenfels oder Merseburg. Ich kenne keine andere Stadt in Deutschland mit ähnlich positiven Aussichten.
