Während der Pandemie mussten die Beherbergungsbetriebe schließen, Investoren hielten sich zurück. Nun zeigen neue Zahlen von bulwiengesa, dass sich das Marktvolumen investmentrelevanter Hotels stabilisiert und Vorkrisenniveau erreicht hat. Der Transaktionsmarkt schwächelt allerdings weiter.
Die Eröffnungen neuer Hotels nehmen in Deutschland Fahrt auf: Anfang Juli öffnete das Leonardo Royal Cologne Bonn Airport, knapp drei Kilometer vom Flughafen Köln-Bonn entfernt und mit einem 24-Stunden-Shuttle-Service an das internationale Drehkreuz angebunden. Zielgruppen des Hauses mit 250 Zimmern: Geschäftsreisende, Tagungs- und Stopover-Gäste.
Waiblingen vergrößert derweil sein Portfolio mit dem LOGINN mit 122 Zimmern und 14 Apartments mit Kitchenette. Nach 16 Monaten Renovierung konnten außerdem die ersten Gäste im DoubleTree by Hilton Berlin Ku'damm übernachten, dem ersten Hotel der Full-Service-Marke in der Hauptstadt. Am Los Angeles Platz gibt es ab sofort 420 Zimmer, darunter 15 Suiten sowie eine Konferenzfläche von über 800 Quadratmetern.
Weniger Neubau im Asset Hotel in den kommenden Jahren
Doch das wird nicht so weitergehen, zeigt der Developer Monitor von bulwiengesa. „In den kommenden Jahren ist mit weit weniger neuen Hotels zu rechnen, was den Regenerationsprozess der Bestandsbetriebe beschleunigt. Zudem registrieren wir eine weitere Verlagerung der Bauaktivitäten raus aus den Großstädten und rein in zugkräftige Ferienregionen“, so Dierk Freitag, Partner der bulwiengesa AG. Das Analysehaus rechnet im – gemeinsam mit Union Investment – verfassten Marktwertmodell trotzdem mit höheren Durchschnittswerten als vor Corona. Dafür sprechen die bundesweit steigenden Tourismuszahlen sowie eben die sinkende Neubautätigkeit, die eine weitere Performanceverbesserung der Hotellerie nach sich ziehen.
Flaute auf dem Transaktionsmarkt für Hotellerie
Auf dem Transaktionsmarkt herrscht dagegen Flaute. Im ersten Halbjahr wurden in Deutschland rund 369 Millionen Euro in Hotelimmobilien investiert, was gleichbedeutend mit dem niedrigsten Halbjahresergebnis seit 2012 ist. Laut Colliers stieg die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite in den Top 7 in den vergangenen drei Monaten nochmals um 25 Basispunkte und lag damit Ende Juni bei 5,25 Prozent. Somit liegt sie aktuell wieder auf dem Niveau des ersten Halbjahres 2016. Zudem wurde ein Großteil des Kapitals in die Risikoklassen Value-Add und Opportunistic investiert. Primonial REIM Germany hatte im Mai einen Fokus auf Core-Immobilien ausgemacht.
Zwei Gewinner auf dem Hotelmarkt
Zwei Gewinner gibt es in dieser Assetklasse. Laut dem Marktwertmodell rückt die Resorthotellerie zunehmend in den Fokus der Investoren, was ebenfalls zur Steigerung des Marktvolumens beiträgt. „Die beiden von uns erworbenen Ferienhotels am Tegernsee und auf Usedom stoßen auf eine sehr hohe Binnennachfrage und ergänzen unser bereits gut diversifiziertes Hotelportfolio optimal“, so Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment.
Zum Ende des Jahres 2022 erreichten deutsche Hotels mit institutioneller Qualität ein Marktvolumen von etwa 61,6 Milliarden Euro und lagen damit 9,9 Prozent über dem Vorjahr. „Der erneute Wertzuwachs verdeutlicht die vergleichsweise hohe Resilienz der Assetklasse Hotel in Deutschland“, sagt Andreas Löcher. Zweiter Gewinner sind die Tagungs- und Kongresshotellerie, die seit dem zweiten Quartal 2022 von einer sukzessiv steigenden Nachfrage profitieren. Laut Meeting- und Eventbarometer fanden 2022 fast 50 Prozent mehr Veranstaltungen als im Vorjahr statt.
Auslastung und Zimmerpreise steigen
All das führt zu einer Steigerung der Auslastung und Raten der Bestandshäuser. Der durchschnittliche Zimmerpreis (average room rate) stieg in der deutschen Kettenhotellerie erstmalig auf über 100 Euro, womit er knapp acht Prozent höher als 2019 lag. Damit spiegelt er einen Großteil der inflationsbedingt notwendig gewordenen Anpassungen wider. Auch diese Tatsache macht die Assetklasse für Investoren interessant.
„Hotelbetriebe liefern aktuell eine gute Performance. Die Auslastungen sind sehr gut und die gestiegenen Kosten konnten über höhere Zimmerpreise erfolgreich weitergereicht werden. Kurzum: Die wirtschaftliche Situation vieler Betreiber ist gut und ursprüngliche Befürchtungen, dass es auf Betreiberseite zu Verwerfungen kommen könnte, bewahrheiten sich nicht“, sagt René-P. Schappner, Head of Hotel bei Colliers. Entsprechend seien viele Betreiber und Hotelmarken weiter auf Expansionskurs. „Daraus ergeben sich für Investoren derzeit Chancen bei betreiberfreien Objekten oder Objekten mit auslaufenden Betreiberverträgen, da diese vor allem auf Grund der anhaltend positiven Entwicklung der Zimmerpreise besonders attraktiv sind.“
Personalknappheit macht Hotelbranche zu schaffen
Florian Wenner, Head of Research & ESG bei Primonial REIM Germany, sagt dagegen: „Die Investoren machen weiterhin einen großen Bogen um Hotelinvestments. Das Vor-Corona-Niveau erscheint in allen Bereichen, sowohl was das Neubauvolumen, die Auslastungsquote als auch die Investitionsvolumina betrifft, fast unerreichbar. Die Hotelbetreiber befinden sich weiterhin auf einem Konsolidierungskurs.“ Zudem gäbe es große Herausforderungen auf der Personalseite in der Beherbergungs- und Gastronomiebranche.
Laut bulwiengesa und Union Investment lag die Transaktionsquote (Verhältnis von Marktvolumen zu Transaktionsvolumen) im institutionellen Hotelmarkt bei 3,1 Prozent. „Grundsätzlich sind wir am Ausbau unseres Hotelportfolios stark interessiert, achten dabei aber auf eine breite Diversifizierung, weshalb nicht jede Lage und jedes Produkt in unsere Strategie passen. Mit dem Erwerb des Caro&Selig am Tegernsee oder dem 25hours Hotel in Kopenhagen im letzten Jahr setzen wir sowohl auf exklusive Ferien- als auch auf moderne Stadthotellerie. Solche Core-Objekte, nach denen wir weiterhin Ausschau halten, besitzen starke Alleinstellungsmerkmale und weisen eine hohe Fungibilität auf“, so Andreas Löcher.
Kleine Städte und ländliche Regionen holen auf
Deutlich wird, dass kleinere Destinationen aufholen, das Hotelsegment entsprechend in die Breite wächst. Investmentrelevant sind dabei über 400.000 Hotelzimmer und Serviced Apartments – der höchste jemals erreichte Wert und etwa 50 Prozent des Gesamtangebotes. Rund ein Viertel davon befinden sich außerhalb der Groß- und Mittelstädte. Die Attraktivität der kleineren Städte und ländlichen Regionen hat ihren Grund. In manch deutscher Kleinstadt lagen die touristischen Übernachtungszahlen bereits über den Werten aus 2019, was der dortigen Hotellerie teilweise zu hohen Erträgen verhalf. Zudem kann dort oftmals kostengünstiger als in den zentralen Lagen der Großstädte gebaut werden – in Zeiten steigender Baukosten und hoher Zinsen ein großer Vorteil.
