Studentenapartments über Parkhäusern oder ein Fitnessstudio auf dem Dach eines Supermarktes – neuer Wohnraum auf alten Flächen ist voll im Trend. Lässt sich damit die Wohnungsnot lindern?
Wohnraum in Deutschlands Städten ist knapp – äußerst knapp. Auf Grund verschiedener Faktoren wie Zuwanderung, veränderter Wohnmuster (mehr Single-Haushalte) und seit Jahren zu geringer Bauaktivitäten fehlen nach Schätzungen einer Studie des ARGE-Institutes (Kiel) und des Pestel-Institutes (Hannover) in diesem Jahr 700.000 Wohnungen in Deutschland. Es müssen also tragfähige Lösungsvorschläge her. Nachverdichtung ist daher ein Gebot der Stunde. Hierunter versteht man die Schaffung neuen Wohn- / Nutzraumes auf bereits bebauten Flächen. Das kann etwa durch Konversion einer alten Fabrikanlage geschehen oder durch Aufstockung auf bereits vorhandenen Immobilien. Insbesondere die Nachverdichtung durch Aufstockung hat ihren Reiz.
Viel Potential zur Nachverdichtung durch Aufstockung
Das Potential dieser Innenentwicklung ist enorm. Laut einer Studie der TU Darmstadt aus dem Jahr 2019 könnten 1,1 bis 1,5 Millionen Wohneinheiten auf Wohngebäuden der 1950er bis 1990er Jahre aufgestockt werden. Weitere 560.000 Wohnungen könnten geschaffen werden, indem man auf Dachgeschossen von Bürogebäuden baut. Wenn man eingeschossige Flachdach-Supermärkte aufstocken würde, ließen sich zusätzliche 400.000 Wohneinheiten gewinnen. Allein in Berlin identifizierten die Wissenschaftler 330 (inner-)städtische Lebensmittel- oder Drogerieläden, die sich grundsätzlich für eine Aufstockung eignen würden. 20.000 bis 36.000 Wohnungen könnten hier errichtet werden. Kommunal vorgeschriebene Traufhöhen und Geschossflächenzahlen sind dabei berücksichtigt.
Auch Parkhäuser bieten Potential, da sie sich in der Regel in begehrten zentralen Lagen befinden. Einige Konversionsprojekte wie am Berliner Gleisdreieck sind bereits realisiert worden. Im Zusammenspiel mit dem sinkenden Autobedarf in urbanen Lagen ergibt sich ein bundesweites Gesamtpotential von rund 20.000 Wohnungen.
Praxisbeispiele für aufgestockte Parkhäuser
Ein nennenswertes Beispiel ist das innerstädtische Parkhaus in der Hannoveraner Windmühlenstraße. Durch das Architekturbüro Cityförster im Auftrag der hanova Gesellschaft für Bauen und Wohnen wurde das Parkhaus zunächst saniert und dann durch eine Wohnkrone aufgestockt. Auf dem obersten Stockwerk mit separaten Aufzügen entstanden zwölf Penthouse-Wohnungen mit herrlichem Blick über die Stadt und eigenem begrünten Innenhof.
Auch in der Kölner Magnusstraße wurde ein Parkhaus einer neuen Nutzungsform zugeführt. Teile des alten, nicht ausgelasteten Gebäudes wurden umgebaut und aufgestockt, so dass im Ergebnis dort 31 Wohnungen entstanden und noch immer 250 Parkplätze vorhanden sind.
Vorteile der Nachverdichtung
Hervorzuheben ist zunächst der Vorteil, dass weniger auf der grünen Wiese gebaut werden müsste. Noch heute werden durchschnittlich 60 Hektar am Tag zu Siedlungs- und Verkehrsfläche umgewandelt. Bis 2030 soll nach dem Willen der Bundesregierung diese Umwandlung auf 30 Hektar pro Tag reduziert werden. Nachverdichtung durch Aufstockung könnte zu dieser Zielerreichung einen Beitrag leisten. Aus ökonomischer Sicht bietet Aufstockung ebenfalls manchen Vorzug. Anstelle eines Neubaus würden aufgestockte Wohneinheiten auf bereits erschlossene Infrastruktur zugreifen können. Vom Abwasserrohr bis zur ÖPNV-Verbindung: Alles wäre bereits vorhanden, könnte effizienter genutzt und müsste nicht neu errichtet werden.
Die andere Seite der Medaille
Mehr Wohneinheiten pro Viertel führen naturgemäß zu weniger Parkplätzen für die steigende Anzahl an Anwohnern. Auch der öffentliche Nahverkehr benötigt in manchen Städten einen massiven Ausbau. Ferner wird vielerorts eine Nachverdichtung von den Anwohnern abgelehnt: Versperrte Blicke, monatelange Verkehrsbehinderungen und Baulärm produzieren auch in diesem Segment das vielzitierte Not in my backyard-Prinzip.
Investoren schrecken oft vor den Kosten zurück. Denn selten ist es damit getan, einfach nur ein Stockwerk aufzusatteln. Viele Bestandsimmobilien sind aufgrund von Statik und Bauphysik nicht auf ein oder gar mehrere weitere Stockwerke ausgelegt. Ihre Tragfähigkeit müsste also zunächst ertüchtigt werden. Das wäre jedoch mit enormen Kosten verbunden.
Weitere Hürden ergeben sich durch allzu starke, bauordnungs- und baurechtliche Regulierungen, etwa wenn es um Abstandsflächen, Trauf- / Firsthöhen oder Bebauungs- und Raumordnungspläne geht.
Die Zukunft der Nachverdichtung durch Aufstockung
Experten wie die Wissenschaftler von der TU Darmstadt messen der Nachverdichtung durch Aufstockung zukünftig eine entscheidende Rolle bei. Denn wenn Wohnraum immer knapper und neues Bauland sowohl rarer als auch teurer wird, führt an der Nachverdichtung kein Weg vorbei. Ob damit die allgemeine Wohnungsnot, die vor allem sozialverträglichen, bezahlbaren Wohnraum betrifft, bekämpft und ob dieses Potential zukünftig ausgeschöpft werden kann, muss sich noch zeigen.
