Die aktuelle Wohnungsnot in Berlin könnte laut einer aktuellen Analyse von Syte, PROBIS, PriceHubble und LiWooD durch Nachverdichtung und Aufstockung wesentlich gelindert werden. Das Aufstockungspotenzial in Berlin beträgt zwischen 430.000 und 510.000 Quadratmeter Geschossfläche. Das entspricht 350.000 bis 410.000 Quadratmeter vermietbarer Wohnfläche respektive 7.000 bis 8.000 Wohnungen mit einer Wohnfläche von je 50 Quadratmetern.
Die größten Potenziale für Aufstockungen bieten die Bezirke Neukölln (bis zu 1.167 Wohnungen), Tempelhof-Schöneberg (bis zu 906 Wohnungen) und Pankow (bis zu 834 Wohnungen). Am geringsten sind die Aufstockungsmöglichkeiten in Treptow-Köpenick (bis zu 285 Wohnungen) und Marzahn-Hellersdorf (bis zu 77 Wohnungen).
Aufstockung wider die Bodenversiegelung
„Berlin muss dringend auf die große Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt reagieren und den Wohnungsbau ankurbeln“, sagt Matthias Zühlke, Gründer und CEO von Syte. „Neubau kann dabei nur ein Teil der Lösung sein. Die Aufstockung und Sanierung von bestehenden Gebäuden bietet die Möglichkeit, ohne weitere Bodenversiegelung zusätzlichen innerstädtischen Wohnraum zu schaffen. Dies ist insbesondere im Hinblick auf die Erreichung des 30-Hektar-Ziels relevant, welches vorsieht, die Versiegelung in Deutschland auf 30 Hektar pro Tag zu beschränken.
Unsere Analyse zeigt, dass Nachverdichtung durch Aufstockung einen signifikanten Beitrag zur Ausweitung des Wohnungsangebots in Berlin leisten kann. Wenn man die Durchschnittsgröße der Berliner Wohnungen von 73,2 Quadratmeter zu Grunde legt, ergibt sich immer noch ein Aufstockungspotenzial von 4.700 bis 5.600 Wohnungen.“
Dass Aufstockung gegenüber Neubau die nachhaltigere Alternative zur Schaffung von Wohnraum ist, bekräftigt Stefan Stenzel, Leiter der Projektentwicklung bei LiWooD: „Während zur Herstellung von Beton große Mengen an Energie benötigt und entsprechend viel CO2 ausgestoßen wird, speichert Holz Kohlenstoff. Das macht das Bauen mit Holzmodulen wesentlich nachhaltiger als die konventionelle Bauweise. Aus energetischer Perspektive verbessert das Aufsetzen eines neuen Dachgeschosses zusätzlich die Effizienz deutlich, insbesondere bei unsanierten Bestandsgebäuden. Durch den weitestgehenden Verzicht auf Verbundstoffe und ein Konzept zur Wiederverwendung der Materialien kann darüber hinaus bereits ein hohes Maß an Zirkularität sichergestellt werden.“
Ausbau rentiert sich in vielerlei Hinsicht
Christian Crain, Geschäftsführer Deutschland bei PriceHubble, zu den möglichen zu erzielenden Mieten: „Unsere Einschätzung der erzielbaren Kaltmieten zeigt eine Spanne von 14,50 Euro pro Quadratmeter in zentrumsfernen Lagen bis hin zu 28,00 Euro pro Quadratmeter in der Innenstadt. Trotz der gestiegenen Baukosten zeigt das Mietpotenzial, dass sich für Bestandshalter der Ausbau weiterhin rentiert. Bei entsprechender Förderung von Seiten der Stadt Berlin kann zudem auch preisgünstiger Mietwohnungsbau geschaffen werden!“
„Nachverdichtung ist aus städtebaulicher Perspektive immer die kostengünstigere Variante“, sagt Moritz Koppe, CEO von PROBIS. „Aber auch in Sachen Baukosten bieten Aufstockungen in modularer Holzbauweise angesichts der 2022 um durchschnittlich 17 Prozent gestiegenen Kosten monetäre Vorteile. Baukostensenkend wirken dabei unter anderem die kurze Planungs- und Bauzeit. Da in der Regel nach § 34 BauGB gebaut wird, entfällt ein langwieriger Planungsprozess. Der Einsatz von vorgefertigten Modulen beschleunigt den Bauprozess. Beides entlastet das Budget und maximiert die Internal Rate of Return.“
Für die Berechnung des Aufstockungspotenzials wurden mit Hilfe der KI-basierten Grundstückssuche von Syte Bestandsgebäude mit Flachdach und gering geneigtem Dach identifiziert, die ein oder mehr Geschosse weniger als ihre Nachbarbebauung aufweisen. Zusätzlich mussten die Gebäude auf Grundstücken mit Wohn- oder gemischter Nutzung liegen und durften nicht mehr als sieben Geschosse besitzen, um bei einer Aufstockung nicht unter die Hochhausrichtlinie zu fallen. Für die konservative Schätzung wurde eine Aufstockung um maximal ein Geschoss angenommen, für die optimistische Variante waren auch mehrgeschossige Aufstockungen zulässig. In die Analyse flossen Kataster-, Satelliten und Lidardaten für Berlin ein.
