Greg Kane von PGIM Real Estate und Florian Bauer, Geschäftsführer von Bauer Immobilien, schauen auf das Jahr 2025 voraus. Der eine sehr global, der andere mit dem Blick auf B-Städte.
Die Transaktionsaktivität wird 2025 deutlich zunehmen, davon ist Greg Kane, Head of Europe Investment Research bei PGIM Real Estate überzeugt. Seine Prognose:
Die Liquidität auf dem europäischen Immobilienmarkt ist nach wie vor gering, wird aber 2025 deutlich zunehmen, wenn die Zinsen weiter sinken und die Stimmung der Investoren sich bessert. Die Transaktionsaktivität hat sich stabilisiert und wird sich schneller erholen als nach der globalen Finanzkrise. Unsere Schätzungen aus Umfragen zu den Absichten der Investoren deuten auf einen breit angelegten Aufschwung in allen Sektoren hin, insbesondere bei Wohnungen. Dadurch ergibt sich eine breite Palette von Investitionsmöglichkeiten, die durch steigende Werte, ein anhaltend geringes Angebot und ein strukturelles Nachfragewachstum angetrieben werden. Insgesamt sollte der Wertverfall gestoppt sein. Die Aussichten für ein stetiges Wachstum von den heutigen niedrigen Niveaus ausgehend, das hauptsächlich durch steigende Mieten angetrieben wird, spiegeln die Erwartungen einer sich verbessernden wirtschaftlichen Aktivität in den kommenden Jahren wider."
Besonders in Berlin übersteigt die Nachfrage das Angebot
Das Angebotswachstum ist aufgrund der hohen Zinsen und Baukosten sowie der niedrigeren Werte zurückgegangen und wird nach unserem Modell voraussichtlich unter den erwarteten Bedarf fallen. Das geringe Angebot ist ein durchgängiges Thema in allen europäischen Städten. Die Diskrepanzen sind am größten in Märkten wie Berlin, in denen zuvor deutlich mehr gebaut wurde.
Investitionsthemen 2025: Wohnsektor, Logistik, Rechen-zentren und Immobilienfinanzierung
Im Bereich Wohnen führt die angespannte Erschwinglichkeit in Verbindung mit dem Wachstum der jungen Bevölkerung zu neuen Möglichkeiten im Bereich des gemeinsamen Wohnens und der speziell für Studenten errichteten Unterkünfte, da die Mieter im Gegensatz zur Qualität Kompromisse bei der Größe eingehen. Die größten Chancen bieten sich aktuell in Großbritannien, Spanien und den Niederlanden. Investitionsmöglichkeiten bestehen auch im Bereich der Seniorenwohnungen, wo die Aussichten durch eine günstige demografische Entwicklung und eine begrenzte Verfügbarkeit bestimmt sind. Seniorenwohnungen haben das größte Potenzial in Großbritannien, Irland, Frankreich und den Niederlanden aufgrund der günstigen Prognosen für die über 80-Jährigen und des geringen Angebots an Pflegeheimbetten.
Chancen für Logistik und Rechenzentren
In der Logistik steigt der Leerstand, aber das verfügbare Angebot bleibt in einigen Städten begrenzt. Der Leerstand in der Logistikbranche bewegt sich in Richtung des Niveaus vor der Pandemie. Die Aussichten sind dort am stabilsten, wo der Leerstand gering ist, wie zum Beispiel in München, Frankfurt am Main oder Berlin.
Bei den Rechenzentren wird die Nachfrage das Angebot in Europa deutlich übersteigen. Trotz zunehmender Effizienz zieht die Nachfrage nach Rechenzentrumskapazitäten an, was zu einer Angebotslücke führt, insbesondere wenn die Einführung von KI den Erwartungen entsprechend zunimmt. Diese Angebotsknappheit deutet auf ein starkes Mietwachstum hin. Für Amsterdam und Dublin wird bis 2028 die größte Angebotslücke prognostiziert, so dass hier das stärkste Mietwachstum zu erwarten ist, gefolgt von Paris und Frankfurt.
Der europäische Finanzierungsmarkt bietet eine attraktive Chance für alternative Kreditgeber, mehr Marktanteile von den traditionellen Banken zu gewinnen, da letztere stärker reguliert sind. Die Kreditgeber profitieren auch von den niedrigeren Startwerten zu einer Zeit, in der die Werte zu wachsen beginnen, was zusätzliche Sicherheit für die Zukunft bei den derzeitigen attraktiven Preisen für Finanzierungen bieten sollte.
Immobilienmarkt 2025: Das „B“ könnte den Unterschied ausmachen
Florian Bauer, Geschäftsführer von Bauer Immobilien, nimmt einen anderen Blickwinkel ein.
2024 hat es erste Ansätze für die langerwartete Wende am deutschen Immobilienmarkt gegeben. Doch das Ende des langen Preisverfalls bedeutet nicht zwangsläufig eine Rückkehr zu den guten alten Zeiten, als Betongold fast überall zum Rendite-Selbstläufer wurde. Welche Prognosen können für 2025 gemacht werden? Und warum winken die größten Chancen bei den Standorten aus der zweiten und dritten Reihe? Ein bewegtes Jahr 2024 ging zu Ende. Auch bei den Akteuren auf dem deutschen Immobilienmarkt lässt sich vielfach ein Aufatmen hörbar vernehmen. Endlich geschafft. Und endlich wieder in der zweiten Jahreshälfte positivere Schlagzeilen nach der spürbar langen Phase des Markteinbruchs und Preisrückgangs.
Was nicht von der Hand zu weisen ist: Über die unterschiedlichen Immobilienmärkte verteilt, lässt sich ein vorsichtiges Anziehen von Nachfrage und Preisen erkennen. Ein Unterschied zur jüngeren Vergangenheit:
In B- und C-Lagen konnte 2024 gegenüber den zwei Vorgängerjahren zu sehr attraktiven Einstiegspreisen eingekauft werden. Das wird nicht immer und ohne Einschnitte so bleiben. Positiv davon beeinflusst sind ausgewählte Mehrfamilienhäuser aus B-Lagen. Kapitalanleger werden diesen Immobilientypus favorisieren. Dass obwohl der Bauzins mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit auf dem momentanen Level von 3,0 Prozent verweilen wird. Mit der Erleichterung stellt sich die Frage, ob es 2025 ähnlich positiv weitergehen wird. Einschätzung: tendenziell ja. Wobei wir eine baldige Rückkehr zu den fantastischen Wachstumszahlen vergangener Jahre nicht erleben werden.
Dafür ist das gesamtwirtschaftliche Umfeld zu herausfordernd und volatil, die Finanzierungssituation trotz nunmehr stabiler bis weiter leicht sinkender Zinsen immer noch fordernd und die Krise der Bauindustrie selbst strukturell verfestigt. Ein sehr schnelles Wiederanspringen vor allem der Märkte in den A-Städten und A-Lagen erwarte ich daher nicht, allenfalls ein vorsichtiges Anziehen von Nachfrage und Preisen.
Zudem verfestigt sich auch 2025 ein weiterer Trend am Immobilienmarkt: Kleinere Wohnungen verlieren an Attraktivität. Ein-Zimmer-Wohnungen, etwa für Studierende oder Berufspendler, galten lange als sichere Anlage, als ideales Einstiegsobjekt. Das Bild hat sich jedoch verändert. Gründe dafür sind die flexible Arbeitswelt und die Folgen der Corona-Pandemie. Immer weniger Menschen suchen kleine Apartments in zentraler Lage. Stattdessen zieht es sie in größere Wohnungen, die oft am Stadtrand oder in kleineren Städten liegen. Diese bieten mehr Platz zu moderateren Preisen.
Ein Beispiel: Wer vor der Pandemie täglich ins Büro pendelte, benötigte oft eine Unterkunft in Büronähe. Heute ist das anders. Hybrides Arbeiten und Homeoffice-Modelle machen es möglich, nur wenige Tage im Monat vor Ort zu sein. Viele nehmen für diese seltenen Bürotage längere Wege in Kauf. Das reduziert den Bedarf an kleinen, teuren Stadtwohnungen.
Mittelgroße Städte profitieren
Größere Wohnungen in den sogenannten B-Städten gewinnen an Popularität. Das sind die Kommunen, die einerseits über 200.000 Einwohner aufwärts verfügen und dazu moderne Infrastruktur und positive Demographie-Zahlen aufzeigen können. Dazu gehören beispielsweise Hannover, Duisburg, Krefeld oder Mannheim. Sie stehen immer höher im Kurs und sind echte Goldgruben für Investoren. Diese Orte bieten attraktive Mietrenditen, die sich von den großen Metropolen abheben. Junge Paare, Familien und auch gutverdienende Singles ziehen vermehrt in solche Regionen. Sie suchen nicht nur Wohnraum, sondern auch eine ausgezeichnete Lebensqualität.
Flexibilität als entscheidender Vorteil
Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen bieten viele Möglichkeiten. Sie passen sich leicht an unterschiedliche Lebenssituationen an. Singles, Paare, Familien oder Wohngemeinschaften – diese Wohnungen sprechen verschiedene Zielgruppen an. Ein stabiler Mieterstamm sorgt dafür, dass Eigentümer gleichmäßige Einnahmen erzielen. Zudem sind größere Wohnungen oft günstiger zu finanzieren. Der benötigte Eigenkapitalanteil ist vergleichsweise niedriger als bei A-Lagen und der langfristige Werterhalt der Immobilie besser abgesichert.
Homeoffice wird zum Standard
Ein weiterer Pluspunkt: Viele größere Wohnungen bieten Platz für ein Homeoffice. Gerade in Zeiten, in denen hybrides Arbeiten immer beliebter wird, ist das ein wichtiges Argument. Für Investoren erhöht das die Attraktivität. Gleichzeitig bleibt die Option, die Immobilie später selbst zu nutzen. Im Gegensatz dazu sind Ein-Zimmer-Wohnungen anfälliger für Mieterwechsel und Leerstände. Das bedeutet: höhere Verwaltungskosten und unregelmäßige Einnahmen. Die Nachfrage nach größeren Wohnungen zeigt klar, wohin sich der Markt bewegt.
Wer in Immobilien investieren möchte, findet 2025 in Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen in B- und C-Lagen eine verlässliche Option. Sie sind vielseitig, stabil und sprechen eine breite Zielgruppe an. In einer sich wandelnden Arbeits- und Lebenswelt bieten sie Sicherheit und gute Renditechancen. Besonders in mittelgroßen Städten vereinen sie solide Finanzierungsbedingungen mit Zukunftsperspektiven. Die Zeit der kleinen Wohnungen scheint vorbei – größere Wohnräume sind die klügere Wahl.