Auswirkungen des Mietendeckels in Berlin

Der Mietendeckel ist Gesetz. Für fünf Jahre werden die Berliner Mieten eingefroren. Eine Baualterstabelle legt zukünftig fest, welche Mietpreise Berliner Vermieter je nach Fertigstellungsdatum des Wohngebäudes, Ausstattung, Lage und Modernisierungsstand maximal verlangen dürfen. Wir sammeln für Sie an dieser Stelle die Auswirkungen des neuen Gesetzes.

Nach dem Mietendeckel: Nachholeffekte bei Bestandswohnungen erwartet

15.04.2021: Soeben hat das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für nichtig erklärt. Seit gut einem Jahr galt das Gesetz in Berlin. Eine der Folgen: Die Wohnungsmärkte zwischen unregulierten Neubauten und vom Gesetz betroffenen Bestandswohnungen sind in der Zeit auseinandergedriftet. Eine gemeinsame Analyse des ifo Institutes und immowelt zeigt die Unterschiede: Vom 1. Quartal 2019, also vor Ankündigung des Gesetzes, bis Mitte Februar dieses Jahres sind die Angebotsmieten für vom Mietendeckel betroffene Wohnungen durchschnittlich um vier Prozent gesunken. Die nicht regulierten Mieten (Neubauten ab 2014) sind dagegen im gleichen Zeitraum um 17 Prozent angestiegen. 

Die gegensätzliche Entwicklung spiegelt sich auch in einer zusätzlichen immowelt Auswertung zu den Quadratmeterpreisen wider: Im Jahr 2020 betrug die Angebotsmiete für eine beispielhafte Wohnung (80 Quadratmeter, 3 Zimmer, 2. Stock) im Bestand 9,40 Euro pro Quadratmeter. In einer gleich großen Neubauwohnung wurden hingegen 12,30 Euro je Quadratmeter verlangt. 

Ein weiterer Effekt des Mietdeckels ist, dass bereits seit der Ankündigung des Gesetzes die Anzahl der Mietangebote von Bestandswohnungen, die vom Mietendeckel betroffen sind, zurückgeht. Gleichzeitig erhöht sich die Zahl der unregulierten Neubauwohnungen. Mieter finden somit schwieriger eine günstige Wohnung als vor dem Mietendeckel.

Durch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wird es in den kommenden Monaten wahrscheinlich zu Nachholeffekten bei den Mieten von Bestandswohnungen kommen. Die Mieten dürften wieder deutlich anziehen, sodass sich die entstandene Lücke bei der Entwicklung von Neubau- und Bestandsmieten wieder etwas schließt. Hinzu kommt, dass nun möglicherweise Schattenmieten greifen, die Vermieter vorsorglich in den Mietvertrag geschrieben haben für den Fall, dass der Mietendeckel gekippt wird. Viele Mieter stehen in diesem Fall vor erheblichen Mietanstiegen, was wahrscheinlich einige weitere Gerichtsverfahren nach sich ziehen wird.

Mietendeckel friert Mietwohnungsmarkt ein

18.03.2021: Die Einführung des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) hat dazu geführt, dass Ende 2020 das Angebot an Mietwohnungen in Berlin 70 Prozent niedriger lag als ohne die auch als Mietendeckel bekannte Regelung. Das ergibt eine aktualisierte Analyse des Berliner Proptechs 21st Real Estate zu den Folgen des Mietendeckels auf den Berliner Wohnungsmarkt, das zu diesem Zweck gut 27.500 Mietangebote für Wohnungen mit Bezugsfertigkeit vor 2014 in 530 deutschen Städten ausgewertet hat.

„Der Mietendeckel hat unserer Analyse zufolge nicht nur den Anstieg der Mietpreise, sondern fast den ganzen Mietwohnungsmarkt eingefroren, was sicherlich nicht Absicht dieses Gesetzes war“, sagt Nicolai Wendland, CIO von 21st Real Estate. „Insbesondere Menschen, die nach Berlin ziehen, haben es immer schwerer, eine Wohnung zu finden. Das entwickelt sich langsam zum Standortnachteil und stellt auch eine Gefahr für den wirtschaftlichen Aufschwung Berlins dar, welcher auf dem Zuzug von hochqualifizierten Fachkräften und Studentinnen und Studenten, die hier ihre akademische Ausbildung absolvieren und im Anschluss dem Arbeitsmarkt zur Verfügung stehen, beruht.“

Bereits in ihrer Analyse vom Dezember vergangenen Jahres stellten die Datenexperten fest, dass das Mietangebot zum Ende des zweiten Quartals 2020 um 42 Prozent niedriger lag als in einer modellierten, sogenannten kontrafaktischen Entwicklung ohne Mietendeckel. Die neuen Zahlen zeigen, dass sich die Angebotsreduzierung im Vergleich zur Mitte des Jahres sogar noch verstärkt hat. Anders verhält es sich jedoch mit dem Mietniveau. Konnte hier zum Ende des zweiten Quartals 2020 noch ein Unterschreiten der modellierten Normalentwicklung um 1,50 Euro je Quadratmeter kalt festgestellt werden, so sind zum vierten Quartal keine signifikanten Effekte ersichtlich, die auf den Mietendeckel zurückzuführen wären.

Neben dem Mietwohnungsmarkt hat 21st Real Estate auch die Auswirkungen auf den Markt für Eigentumswohnungen untersucht. Wie bereits in den ersten beiden Quartalen 2020 können bei der Preisentwicklung auch im übrigen Verlauf des Jahres keine statistisch signifikanten mietendeckelbedingten Abweichungen von der modellierten Entwicklung beobachtet werden. Auch die Ausweitung des Angebots, die noch im ersten Halbjahr festgestellt werden konnte, hat sich im zweiten Halbjahr normalisiert, sodass auch hier keine signifikanten Effekte mehr erkennbar sind. „Es scheint, als habe die Verlagerung des Angebots vom Miet- und das Eigentumssegment, die unmittelbar auf das Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes folgte, gestoppt“, kommentiert Nicolai Wendland das Analyseergebnis.

Die Analyse
 

Baugenehmigungen in Berlin sinken

16.03.2021: Heute hat das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg die Baugenehmigungszahlen für das Jahr 2020 veröffentlicht. Die Zahl der Baugenehmigungen sank in Berlin das vierte Jahr in Folge. „Mietendeckel und Enteignungskampagne sind ein Desaster für die Mieterinnen und Mieter in dieser Stadt. Berlin zählt durchschnittlich 137 Bewerberinnen und Bewerber auf eine Wohnung, dies weil das Angebot für Wohnraum um mehr als die Hälfte eingebrochen ist, seitdem der Deckel gilt. Ganz anders übrigens als in sämtlichen anderen deutschen Großstädten. Die Enteignungsdiskussionen führen nun noch zusätzlich dazu, dass noch weniger des dringend erforderlichen Neubaus in Berlin entsteht“, kommentiert Stefanie Frensch, Vorsitzende der ZIA Region Ost, die Zahlen.

Der Mietendeckel gelte zwar für Neubau ab 2014 nicht, verunsichere aber massiv das Vertrauen. „Niemand weiß, ob der Deckel nach fünf Jahren ausläuft. Schon 2019 schloss der Finanzsenator eine Verlängerung nicht aus. Niemand weiß, ob das willkürlich gesetzte Baujahr, ab dem der Mietendeckel nicht gilt, nicht genauso willkürlich hochgesetzt wird. Und niemand weiß, ob die Zahl an Wohneinheiten, ab der enteignet werden soll, nicht einfach gesenkt wird. Dieses von politischer Willkür geprägte Klima macht vor allem Investitionen in Neubau immer unsicherer“, so Frensch weiter.

Der Mietendeckel kenne ohnehin schon viele Verlierer, besonders Berlinerinnen und Berliner mit kleineren Einkommen, deren Mieten überwiegend nur wenig sinken, und alle, die eine Wohnung suchen. Durch sinkende Genehmigungszahlen werde sich die Lage am Berliner Mietmarkt noch zusätzlich verschärfen. „Die größten Gewinner des Berliner Mietendeckels sind die Bestandsmieterinnen und -mieter am Ku-Damm, die für ihr kostspielig saniertes Altbaujuwel nur noch die Hälfte der vereinbarten Miete zahlen müssen. Diese nicht zielführende Politik muss aufhören. Wir müssen endlich alle gemeinsam das Wohnungsproblem in Berlin lösen. Dazu steht die Immobilienwirtschaft als starker Partner jederzeit bereit“, so Frensch abschließend.

Mietendeckel: Knapp 1.050 Härtefallantrag bei der IBB gestellt

16.02.2021: Seit dem Inkrafttreten des Mietendeckels im Februar vergangenen Jahres haben in Berlin genau 1.043 Wohnungsvermieter Härtefallanträge bei der Investitionsbank Berlin (IBB) gestellt, weil sie sich aufgrund des Mietendeckels in wirtschaftlicher Not sehen. Das geht aus der Antwort von Staatssekretärin Wenke Christoph aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auf eine schriftliche Anfrage des FDP-Fraktionsvorsitzenden Sebastian Czaja hervor. Die meisten Härtefallanträge mit 260 wurden demnach im November gestellt. Genehmigt hat die Stadtspitze bislang 205 Anträge, elf wurden abgelehnt, 235 befinden sich in Bearbeitung. Zum Stand der übrigen Anträge wurden keine Angaben gemacht. Die Senatsverwaltung räumte aber Verzögerungen bei der Bescheidung von bereits in Bearbeitung befindlichen Härtefallanträgen sowie dem Bearbeitungsbeginn noch nicht in Bearbeitung befindlicher Härtefallanträge  ein. Grund sei, dass Mieter künftig in das Verwaltungsverfahren mit einbezogen werden sollen und gegenwärtig die dafür erforderlichen Prozessanpassungen durch die IBB erfolgten. Am 23. November 2020 ist die zweite Stufe des Mietendeckels in Kraft getreten. Seitdemstehen Vermieter auch in der Pflicht, überhöhte Mieten abzusenken.

Mehr und mehr Kleinvermieter stoßen Eigentumswohnungen ab

08.01.2021: Wer aktuell an Berlin denkt, kommt um das Thema Mietendeckel nicht herum. Eine These ist dabei, dass der Berliner Mietendeckel forciert, dass immer mehr Vermieter – insbesondere Kleinvermieter – ihre Eigentumswohnungen verkaufen statt günstiger, also gedeckelt, weiter zu vermieten. Eine Online-Umfrage des Hybridmaklers McMakler überprüfte, was an diesem Szenario dran ist.

„Angesichts der jetzt für die nächsten fünf Jahre festgeschriebenen Höchstmiete macht sich bereits bemerkbar, dass weniger Mietwohnungen in Berlin angeboten werden. Viele private Vermieter machen sich Gedanken, ob sich der Aufwand, die Wohnung zu vermieten, überhaupt noch lohnt. Davon betroffen sind vor allem Kleinvermieter in den höherpreisigen Lagen. Immerhin jeder zweite unserer Berliner Makler bestätigt, dass die Angebotszahlen von Eigentumswohnungen steigen“, erklärt Matthias Klauser, Chief Revenue Officer von McMakler.

Inwieweit vergößert sich das Angebot?

• 60 Prozent der Makler berichten von circa zehn Prozent mehr Eigentumswohnungen auf dem Markt.
• 30 Prozent beobachten ein wachsendes Angebot um 20 Prozent.
• 10 Prozent bestätigen sogar eine um 30 Prozent erhöhte Auftragslage bei Eigentumswohnungen in Berlin.

„Das sind schon deutliche Zeichen, auch wenn einige Vermieter noch abwarten, was nächstes Jahr vor Gericht entschieden wird. Wir gehen davon aus, dass der Markt in den nächsten Monaten dementsprechend volatil bleibt“, sagt Klauser.

Wie schnell nach Inserierung werden Wohnungen verkauft? 

Grundsätzlich zeigt sich, dass Eigentumswohnungen in Berlin nicht lange auf Käufer warten müssen. Innerhalb eines halben Jahres ist beinahe jede Wohnung verkauft:

• In 50 Prozent der Fälle wird innerhalb von zwei bis drei Monaten ein Käufer gefunden
• In 10 Prozent der Fälle wird innerhalb der ersten ein bis zwei Monate ein Käufer gefunden.
• 20 Prozent der Fälle dauern drei bis vier Monate, bis die Immobilie verkauft ist.
• Bei 10 Prozent der Vermittlungen benötigt der Verkaufsprozess vier bis fünf Monate
• Bei weiteren 10 Prozent der Vermittlungen fünf bis sechs Monate.

Wohneigentum in Berlin bleibt begehrt

Ein gewichtiger Grund: Berlin wächst weiter. Entsprechend ist Wohneigentum begehrt, ungeachtet ob Rand- oder Innenstadtlage. „Eigentumswohnungen schwemmen vor allem dort auf den Markt, wo Wohnen vor Einführung des Mietendeckels bereits teuer und attraktiv war – in den Berliner Hotspots mit großem, gut saniertem Altbaubestand wie Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg. Dadurch, dass die Mieten jetzt gedeckelt werden, ist es für Immobilieneigentümer nicht mehr lukrativ dort zu vermieten. Auch bei einer nachweislichen Modernisierung kann sich die per Gesetz erlaubte Obergrenze von 9,80 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete maximal um 1,00 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Das ist für viele nicht mehr rentabel“, sagt der Immobilienexperte von McMakler.

Auffallend viele höherpreisige Wohnungen, das berichtet gut die Hälfte der Makler, werden im Bezirk Mitte zum Verkauf angeboten. Jeder fünfte Makler macht ähnliche Beobachtungen für den Bezirk Tempelhof-Schöneberg. „Auch in Trendvierteln der Vergangenheit, Wilmersdorf-Charlottenburg, den Trendvierteln der Gegenwart, Kreuzberg-Friedrichhain, und den eventuell zukünftigen Trendvierteln wie Treptow-Köpenick, verzeichnen unsere Makler jeweils zehn Prozent mehr höherpreisige Eigentumswohnungen auf dem Markt. Dieser Trend wird sich fortsetzen, erst recht, wenn das Bundesverfassungsgericht den Beschluss im nächsten Jahr nicht kippt“, erklärt Matthias Klauser von McMakler.

42 Prozent weniger Mietwohnungen aufgrund des Mietendeckels

04.12.2020: Die Angebotspreise für Berliner Mietwohnungen sind seit der Einführung des Mietendeckels gesunken. Die negative Abweichung der Mietpreisangebote liegt im Vergleich zu einer simulierten Normalentwicklung bei 1,50 Euro pro Quadratmeter. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Untersuchung des Berliner Proptechs 21st Real Estate zu den Auswirkungen des Mietendeckels auf den Berliner Wohnungsmarkt. Wie die Analyse zeigt, ging neben sinkenden Angebotspreisen für Mietwohnungen seit Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes auch die Zahl inserierter Mietwohnungen signifikant zurück. Die Abweichung von der zugrunde gelegten, modellierten Normalentwicklung beträgt 42 Prozent. Für die Untersuchung hat 21st Real Estate ausschließlich angebotene Wohnungen mit Bezugsfertigstellung vor 2014 einbezogen.

„Der aktuelle Rückgang bei den Angebotsmieten ist mit großer Wahrscheinlichkeit auf den Einfluss des Mietendeckels zurückzuführen. Mögliche Effekte durch die Covid-19-Pandemie wurden durch die von uns angewendete Methodik statistisch weitgehend eliminiert“, erläutert Nicolai Wendland, CIO von 21st Real Estate. Wendland erklärt weiter: „Statt eine Entlastung für den Berliner Mietwohnungsmarkt zu erreichen, hat der Mietendeckel bei nüchterner Betrachtung der vorliegenden Zahlen im Grunde genau das Gegenteil bewirkt: Zwar sind die Angebotsmieten gesunken. Mit ihnen ist aber auch die Anzahl verfügbarer Mietwohnungen deutlich zurückgegangen. Unsere Analyse bestätigt demnach den von vielen Marktteilnehmern gefühlten Eindruck, dass der Berliner Mietwohnungsmarkt momentan so gut wie leergefegt sei; zumindest wenn Mieter auf der Suche nach Wohnungen für die Baujahre vor 2014 sind.“

Wie die aktuelle Untersuchung von 21st Real Estate zeigt, gab es seit der Einführung des Mietendeckels im Gegensatz zum drosselnden Effekt auf dem Mietwohnungsmarkt keine statistisch signifikanten Auswirkungen auf die Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen. Allerdings ist die Zahl der Kaufangebote deutlich angestiegen. So liegt die Anzahl an Angeboten für Wohnungseigentum verglichen mit einem Szenario ohne Mietendeckel im Mittel um 60 Prozent höher. „Wir können hier quasi eine Verschiebung vom Mietwohnungsmarkt hin zur Eigentumsbildung ablesen. Schon der kurzfristige Effekt des Mietendeckelgesetzes hat dazu geführt, dass immer mehr Mietwohnungen dem Eigentumswohnungsmarkt zugeführt werden. Das sorgt nicht unbedingt für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt Berlin.“

Die gesamte Studie

Mietendeckel: Rund 600 Vermieter haben Härtefallantrag gestellt

20.11.2020: Bis Ende Oktober haben in Berlin genau 601 Wohnungsvermieter Härtefallanträge bei der Investitionsbank Berlin (IBB) gestellt, weil sie sich aufgrund des Mietendeckels in wirtschaftlicher Not sehen. Das berichtet der „rbb“, der eine enstprechende Anfrage an die Senatsstadtentwicklungsverwaltung gerichtet habe. Demnach haben die vermieter beantragt, eine höhere Miete verlangen zu dürfen, als es der Mietendeckel gestattet. Betroffen seien insgesamt 5.120 Wohnungen, die meisten davon im Bezirk Mitte (1.138). Viele Härtefallanträge kamen zudem für Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf (714) und Neukölln (669). In 165 Fällen habe die IBB diese Genehmigung erteilt, in fünf Fällen seien die Anträge abgelehnt worden, schreibt der „rbb“; 220  seien noch in Bearbeitung, 211 bis Ende Oktober noch unbearbeitet. Die bislang genehmigten erhöhten Mieten aufgrund der Härtefallregelung lagen dem Bericht zufolge bei etwa zwölf Euro pro Quadratmeter netto kalt. Der Berliner Mietendeckel gitl seit Februar dieses Jahres, am 23. November 2020 tritt die zweite Stufe in Kraft. Dann stehen Vermieter zusätzlich in der Pflicht, überhöhte Mieten abzusenken.

Ist der Mietendeckel genauso unzulässig wie der geforderte Mietenstopp?

23.07.2020: Die Mitgliedsunternehmen des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg werden in 31 Prozent ihrer bewirtschafteten Wohnungen die Mieten ab November 2020 nach dem Gesetz zum Berliner Mietendeckel absenken müssen. Durchschnittlich müssen die Vermieter die Mieten für jede dieser Wohnungen um rund 92 Euro pro Monat verringern, das entspricht etwa 1,40 Euro pro Quadratmeter. Das geht aus einer aktuellen Umfrage des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg unter seinen Mitgliedsunternehmen hervor. Analysiert wurden bei der Umfrage im Juli 2020 rund 35.000 Wohneinheiten von Mitgliedsunternehmen. Dabei wurde deutlich, dass die vom Mietendeckel festgesetzten Mietobergrenzen bei Neuvermietungen flächendeckend eingehalten werden. Außerdem geben rund 94 Prozent der befragten Unternehmen an, Mieten ab November 2020 entsprechend der Vorgaben des Mietendeckels absenken zu müssen. Das wird allein bei diesen Unternehmen zu geringeren Mieteinnahmen von rund einer Million Euro monatlich führen.

Nach Einschätzung des BFW wird das Berliner Gesetz zum Mietendeckel jedoch weder vor dem Bundesverfassungsgericht noch vor dem Berliner Verfassungsgerichtshof Bestand haben. Bestärkt wird diese Position durch eine Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs. Dieser hatte in der vergangenen Woche den Antrag der Initiative „#6 Jahre Mietenstopp“ zur Einführung eines Mietendeckels im Bundesland Bayern für unzulässig erklärt. Zur Begründung hieß es, dem Landesgesetzgeber fehle die Gesetzgebungskompetenz zum Erlass landesrechtlicher Vorschriften zur Miethöhe.

Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg, betont: „Die Entscheidung der Verfassungsrichter in Bayern lässt keinen Zweifel: Die Länder haben keine Gesetzgebungskompetenz, weil der Bund im Bürgerlichen Gesetzbuch mit der Einführung der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze abschließend von seiner Gesetzgebungszuständigkeit Gebrauch gemacht hat. Das muss nun endlich auch Berlin akzeptieren und den Mietendeckel sofort auf Eis legen. Wir fordern den Senat auf, das Berliner Gesetz bis zu einer abschließenden rechtlichen Klärung durch das Bundesverfassungsgericht auszusetzen und die mittelständische Immobilienwirtschaft nicht weiter zu schädigen.“

Schon jetzt hat der Mietendeckel in der Bundeshauptstadt verheerende Folgen sowohl für bestandserhaltende und energetische Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen als auch für die Berliner Bauwirtschaft. Betroffen sind rund 70 Prozent der Unternehmen, die für mehr als drei Viertel ihres Wohnungsbestandes geplante Investitionen aufgegeben haben. Damit sind die Auswirkungen des Mietendeckels größer als von der mittelständischen Immobilienwirtschaft vor einem Jahr befürchtet. Ohne den Mietendeckel hätten die befragten Unternehmen durchschnittlich rund 14.300 Euro in jede Wohnung investiert, insgesamt rund 17 Millionen Euro. 

Mietendeckel dämpft Mietpreise und erschwert Findung von Mietwohnungen

17.06.2020: Der Stichtag der Einführung des Mietendeckels jährt sich zum ersten Mal. Eine aktuelle Datenanalyse von ImmoScout24 zeigt, dass seit Anfang Juli 2019 verstärkt Eigentumswohnungen zum Kauf angeboten werden und das Angebot von Mietwohnungen gleichzeitig sinkt. Im Vergleich zu allen anderen Großstädten hat der Mietendeckel dazu geführt, dass die Mietpreise weitgehend stabil bleiben und in einigen Bezirken sogar leicht gesunken sind.

Wohnungsverkauf attraktiver als Vermietung

Innerhalb eines Jahres stieg das Gesamtangebot an Wohnungen als Eigentum auf Deutschlands größtem Immobilien-Marktplatz um 20 Prozent. Das Angebot an Eigentumswohnungen mit Fertigstellung vor 2014 stieg sogar um 37 Prozent. Gleichzeitig verringerte sich das Gesamtangebot an Mietwohnungen um 28 Prozent. Dieser Effekt wird fast vollständig durch Mietwohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, hervorgerufen. So ist das Angebot in diesem Segment seit einem Jahr um 44 Prozent gesunken, während Neubauten auf ImmoScout24 mit einem Plus von 18 Prozent verstärkt angeboten werden (KW 25 / 2019 zu KW 23 / 2020). In der Folge ist der Nachfragedruck auf die verbleibenden Mietangebote angestiegen. ImmoScout24 registrierte einen Anstieg der Kontaktanfragen pro Inserat um 231 Prozent von KW 25 in 2019 auf KW 23 in 2020.

In Berlin Eine Mietwohnung zu finden, ist schwerer denn je

„Das Gesamtangebot an preiswertem Wohnraum hat sich für Wohnungssuchende in Berlin durch den Mietendeckel verringert. Die Angebotsschere zwischen Mietwohnungen und Verkaufswohnungen geht in Berlin immer weiter auseinander und führt zu einem noch höheren Nachfragedruck, vor allem für Bestandswohnungen. Eine Mietwohnung in Berlin zu finden, ist schwerer denn je“, resümiert Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24. Und weiter: „Der Berliner Mietendeckel kann das strukturelle Problem nicht lösen. Menschen wollen weiterhin nach Berlin ziehen, der Nachfrage-Überhang bleibt bestehen. Anstatt mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, hat der Berliner Senat dem verfügbaren Wohnraum einen Deckel aufgesetzt. Das hat dazu geführt, dass für viele Eigentümer der Verkauf als Eigentumswohnung offensichtlich attraktiver geworden ist als die Vermietung. Das Mietangebot reduziert sich dadurch nur noch weiter.“

Angebotsmieten für Mietendeckel-relevante Wohnungen sinken leicht

Erstmals seit Jahren sanken die Angebotsmieten für vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014. Innerhalb eines Jahres sanken diese um knapp zwei Prozent, von durchschnittlich 12,90 Euro im Mai 2019 auf 12,66 Euro pro Quadratmeter im Mai 2020. Damit dämpft der Mietendeckel die Mietpreissteigerungen erstmals. Im Vergleich dazu sind die Neubau-Mieten mit Baujahr nach 2014 von Mai 2019 bis Mai 2020 um 7,5 Prozent von durchschnittlich 16,92 Euro auf 18,19 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Mietendeckel spaltet den Berliner Markt

10.06.2020: Die Angebotsmieten der vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen (Baujahr vor 2014) sind innerhalb eines Jahres um acht Prozent gesunken. Vor einem Jahr wurden für den Quadratmeter noch im Median elf Euro verlangt, aktuell sind es 10,10 Euro. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt. Dafür wurden die Angebotsmieten in Berlin und seinen Bezirken von Januar bis Mai 2020 mit dem Vorjahreszeitraum verglichen. Im gleichen Zeitraum haben sich die Preise von nicht regulierten Wohnungen, also Neubauten mit einem Baujahr ab 2014, um 17 Prozent erhöht.

 „Unsere Befürchtungen haben sich leider bewahrheitet: Der Mietendeckel verschärft das Auseinanderdriften am Wohnungsmarkt weiter. Das zeigt das deutlich stärker steigende Mietpreisniveau bei nicht regulierten Neubauten“, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO der immowelt AG. „Zusätzlich führt der Mietendeckel dazu, dass viele Mietobjekte aufgrund der zu geringen Rentabilität zum Verkauf angeboten werden und somit dem Mietmarkt entzogen werden. Die Politik sollte sich daher vielmehr auf die Schaffung von gefördertem Wohnraum konzentrieren, statt viele private Vermieter in finanzielle Nöte zu bringen.“

Mieten in Berlin gehen zurück

01.06.2020: Die Corona-Krise macht der Wirtschaft schwer zu schaffen, Kurzarbeit und Lohnausfälle sind weit verbreitet. Bei den Mieten zeigt die Richtung aber weiterhin nach oben. In den deutschen Großstädten klettern die Angebotspreise von Ende 2019 auf Anfang 2020 um bis zu 12 Prozent. Ein besonderer Sonderfall ist Berlin, wie eine Analyse von immowelt zeigt, in der die Angebotsmieten von Bestandswohnungen (40 bis 120 Quadratmeter, Baujahr 2016 oder älter) in den letzten vier Monaten 2019 mit den ersten vier Monaten 2020 verglichen wurden.

Von den Steigerungen sind keineswegs nur kleinere Städte mit bislang günstig Mieten betroffen. Auch in den teuersten Großstädten und Metropolen wird Wohnen teurer. München weist eine Steigerung von vier Prozent auf. Inzwischen kostet die Miete einer Bestandswohnung im Median 17,30 Euro pro Quadratmeter – so viel wie in keiner anderen Großstadt. Selbst die hochpreisige Finanzmetropole Frankfurt liegt mit 13,60 Euro deutlich dahinter. Auch dort klettern die Mieten in den letzten Monaten um fünf Prozent. Ähnliche Steigerungen konnten auch in Hamburg (+ vier Prozent) und Düsseldorf (+ fünf Prozent) festgestellt werden.

Sonderfall Berlin: In der Hauptstadt sinken die Mieten

Eine der wenigen Städte mit sinkenden Mieten ist Berlin. Von 10,70 Euro Ende 2019 auf aktuell 10,20 Euro pro Quadratmeter sind die Angebotsmieten zurückgegangen – das entspricht einem Minus von fünf Prozent. Großen Anteil am Rückgang hat der Mietendeckel, der seit Ende Februar gilt. Demnach werden die Mieten von Bestandsimmobilien (Baujahr vor 2014) für fünf Jahre eingefroren. Gleichzeitig gelten Mietobergrenzen, deren Höhe von Baujahr, Lage und Ausstattung abhängt. Maßstab hierfür ist das Preisniveau des aktuellen Berliner Mietenspiegels. 

Mietendeckel verfehlt gewünschte Effekte

08.05.2020: Eine Analyse von ImmoScout24  legt nahe, dass der Mietendeckel nicht wie gewünscht funktioniert. Demnach liegen zum Stichtag 30. April mit 91,4 Prozent weiterhin fast alle der in Berlin angebotenen Bestandswohnungen über den Obergrenzen des durch die Normenkontrollklage in Frage gestellten Berliner Mietobergrenzengesetzes. Das Angebot an Mietendeckel-konformen Mietwohnungen stagniert auf einem sehr niedrigen Niveau. Damit stellen sich auch zwei Monate nach Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels nicht die gewünschten Effekte der Berliner Regierung ein, mehr preiswerten Wohnraum zu schaffen.

"Gut neun von zehn der angebotenen Berliner Bestandswohnungen liegen über dem Mietendeckel. Das kommt verstärkt durch ein sogenanntes "Zwei-Mieten-Modell" zustande. Scheinbar geben Vermieter vermehrt zwei Mietpreise in den Inseraten an. Zum einen die Miete, welche auf dem Markt ohne Mietendeckel verlangt werden würde und im Freitext eine geringere 'Mietendeckel-konforme' Miethöhe", sagt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24. "Die Vermieter begegnen auf diese Weise der Rechtsunsicherheit im Hinblick auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes, ob das Mietendeckelgesetz für verfassungskonform erklärt wird oder nicht."

Das Wohnungsangebot über den gültigen Obergrenzen des Mietendeckels hat seit dem 20. Februar 2020 (kurz vor Inkrafttreten des Mietendeckels) bis zum 30. April um 41,9 Prozent abgenommen. Vermieter entfernten demnach einen Teil, der bisher über den zulässigen Obergrenzen angebotenen Objekte aus dem Angebotsbestand. 

Preisentwicklungen in einzelnen Stadtteilen: Im Ortsteil Friedrichshain lagen zum Erhebungsstichtag (30. April) alle aktuell angebotenen Wohnungen auf ImmoScout24.de über dem Mietendeckel. Mit durchschnittlich 11,99 Euro pro Quadratmeter ist die Differenz zur zukünftig geforderten Obergrenze am größten. Zuvor war die Differenz in Mitte immer am höchsten. Doch mit 11,78 Euro pro Quadratmeter in Mitte liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis weiterhin deutlich über den Höchstgrenzen. Auch in Kreuzberg und Prenzlauer Berg liegen alle Angebote über den Höchstgrenzen. Die geringsten Differenzen gibt es in Lichtenrade mit 2,37 Euro pro Quadratmeter und Hellersdorf mit 2,27 Euro pro Quadratmeter. Doch auch in der Berliner-Randlage Köpenick liegen 69,70 Prozent und in Lichterfelde 94,74 Prozent der angebotenen Mietwohnungen über den Obergrenzen des Mietendeckel-Gesetzes. Im Durchschnitt überschreiten Vermietende die zulässige Miethöhe mit den angegebenen Preisen in den Inseraten aber immer noch um 3,50 Euro in Köpenick oder um 3,44 Euro pro Quadratmeter in Lichterfelde.

Vorwurf der Unredlichkeit der Berliner Vermieter haltlos

23.04.2020: Der IVD Regionalverband Berlin-Brandenburg weist den Vorwurf des Berliner Mietervereins zurück, dass Vermieter mittels einer sogenannten Schattenmiete den Mietendeckel umgehen würden. „Dieser Vorwurf ist unhaltbar und stellt rechtstreue Vermieter, die sich absichern wollen, in ein moralisches Zwielicht. Das ist eine unlautere Diffamierung“, sagt Kerstin Huth, Vorsitzende des IVD-Regionalverbandes Berlin-Brandenburg.

„Vermieter, die den Mieter verpflichten, im Fall, dass der Mietendeckel nicht gilt, die Miethöhe gemäß BGB zu entrichten, handeln im Einklang mit geltendem Recht. Denn in Berlin existieren zwei Mietrechtsregime nebeneinander. Öffentlich-rechtlich regelt der Mietendeckel rein das Preisrecht, d.h. die Höhe der Miete. Welche Miete vertraglich vereinbart werden darf, wird weiterhin ausschließlich privatrechtlich durch das BGB bestimmt. Auf diesen Umstand hat sogar der Berliner Gesetzgeber immer wieder hingewiesen. Es ist sowieso absehbar, dass die zulässige Miethöhe in Berlin wieder durch das BGB geregelt wird. Entweder wird das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin durch das Verfassungsgericht kassiert oder es läuft 2024 aus. Hierfür ist eine Regel zu treffen. Das ist keine Trickserei“, so Kerstin Huth.

 „Bürokratisches Ungetüm“: Mietendeckel-Gesetz in Kraft getreten

17.04.2020: Mit dem heutigen Erscheinen der „Ausführungsvorschrifiten zum Gesetz zur Mietenbegrenzung“ im Berliner Amtsblatt gelten diese nun verbindlich für die Hauptstadt. Der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA argumentiert gegen den Mietendeckel. „Wir stehen als Spitzenverband der Immobilienwirtschaft dafür ein, dass das Wohnen bezahlbar bleibt“, sagt Stefanie Frensch, Sprecherin der ZIA-Region Ost.  Der Mietendeckel sei jedoch nach wie vor nicht geeignet, den angespannten Wohnungsmarkt Berlins zu entlasten – ganz im Gegenteil. „Es ist zu befürchten, dass sich dieser negativ auf den Neubau und die Modernisierung auswirken wird und energetische Sanierungen nur noch zu einem kleinen Teil umgesetzt werden“, so Stefanie Frensch. Die angespannte Lage in der Hauptstadt werde sich verfestigen und die dringend notwendigen Klimaziele würden nicht erreicht. „Alle Akteure auf dem Markt sind ohnehin durch Corona stark gefordert – und jetzt etabliert der Senat zusätzlich noch dieses bürokratische Ungetüm, das die Verwaltung an die Grenzen des Machbaren bringt“, sagt Stefanie Frensch. „Wir sind – gemeinsam mit vielen Rechtsexperten in ganz Deutschland – davon überzeugt, dass das Bundesverfassungsgericht am Ende die Verfassungswidrigkeit dieses Gesetzes bestätigen wird. Denn wie etwa das Berliner Landgericht bereits festgestellt hat: dem Land Berlin fehlt die entsprechende Gesetzgebungskompetenz.“

Mietendeckel lässt Berliner Premiumimmobilienmarkt kalt

25.03.2020: Wie das Handelsblatt berichtete, wirke sich der Berliner Mietendeckel kaum auf das Premiumsegment des Immobilienmarktes aus, obschon er auch dafür gilt. Die Gründe:

1. Entsprechende Immobilien würden eher selten vermietet und meist für den Eigenbedarf gekauft. 
2. Wurden Premiumimmobilien vermietet, würden sie bei Beendigung des Mietverhältnisses vor dem aktuellen Hintergrund meist in Eigentum umgewandelt.
3. Käufe als Kapitalanlage spielten für den Premiumimmobilienmarkt nur eine zweitrangige Rolle, da überwiegend aus Gründen der Vermögenssicherung und der Diversität bei der Vermögensanlage gekauft werde. 

Allgemein seien Premiumimmobilien in Berlin eher rar, was die Nachfrage stütze. Zudem seien Investitionen ins Berliner Premiumsegment noch immer attraktiv, zumal Berlin unter den 100 Weltmetropolen mit den am stärksten steigenden Premiumimmobilienpreisen auf dem achten Platz rangiere (Frankfurt am Main rangiert im Übrigen auf dem ersten Platz).

Unsicherheit wegen Mietendeckel: Vermieter halten Studentenwohnungen zurück

13.03.2020: Unmittelbar nachdem der Mietendeckel in Berlin in Kraft getreten ist, sieht die Plattform HousingAnywhere.com drastische Auswirkungen auf die Vergabe von Wohnungen. Betroffen sind in erster Linie Studierende, Young Professionals und Berufsstarter, die es nach Berlin zieht. Während die Such- und Buchungsanfragen bei der Plattform konstant zunehmen, kommt es meist nicht zu einem Mietvertrag, weil die Berliner Vermieter rund die Hälfte der Anfragen zurückweisen oder nicht reagieren. Die Vermieter begründen ihr Zögern damit, dass sie derzeit verunsichert sind und die weiteren Auswirkungen des Mietendeckels abwarten wollen – etwa, wie sich das Bundesverfassungsgericht hinsichtlich der kürzlich eingereichten Eilanträge entscheidet.

HousingAnywhere.com ist der Ansicht, dass die Kritik am Mietendeckel gerechtfertigt ist. Aktuelle Zahlen der Plattform zeigten deutlich, dass der Eingriff durch den Mietendeckel das Angebot in Berlin temporär verringert. Auf lange Sicht könnten die betroffenen Vermieter ihre Immobilien verkaufen, da dies rentabler für sie ist. Damit stünden sie der jüngeren Zielgruppen nicht mehr zur Verfügung. Mit Studenten und Young Professionals trifft es eine Gruppe, die für eine Start-up-Metropole wie Berlin besonders wichtig ist. Die einzige Lösung für alle Betroffenen ist laut HousingAnywhere.com die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum. Sonst könnte Berlin zu einer Insel werden, die wertvolles Zukunftspotenzial aussperrt.

Mietendeckel bremst Mieten bei Bestandswohnungen, dafür gehen Neubau-Mieten hoch

20.02.2020: Das ifo Institut untersuchte gemeinsam mit der Immowelt Group die im Portal immowelt.de eingepflegten Inserate hinsichtlich erster Auswirkungen des Mietendeckels auf die Angebote. Demnach sind bereits erste Effekte zu bemerken.

Mehrzahl der Berliner Wohnungen überschreiten Mietendeckel-Grenzwerte deutlich

In Berlin liegen die Mieten fast aller auf immowelt.de annoncierten Wohnungen (96,7 Prozent) über dem Mietendeckel. Bei 83,5 Prozent liegt die Abweichung bei über 20 Prozent. Mieten, die mehr als 20 Prozent höher liegen, müssen nach Inkrafttreten des Gesetzes gesenkt werden – auch wenn die Vermietung vor dem Stichtag im Juni 2019 stattfand.

„Unsere Ergebnisse legen den Schluss nahe, dass die Eigentümer der regulierten Mietwohnungen einen Teil ihrer Mieteinnahmen verlieren. Man kann damit rechnen, dass freiwerdende Wohnungen vielfach dem Mietmarkt entzogen und als Eigentumswohnungen verkauft werden. Neben den Vermietern sind auch Wohnungssuchende in Berlin die Verlierer des Mietendeckels“, sagt Clemens Fuest, Präsident des ifo Instituts.

Mieten für nicht regulierte Neubauten legen deutlich zu

Bereits die Ankündigung des Mietendeckels hat die Vermieter in Berlin beeinflusst: Seit Juni 2019 steigen die Mieten von regulierten Wohnungen langsamer als in den übrigen 13 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Bei nicht regulierten Wohnungen (Neubauten ab 2014) stiegen die Mieten hingegen schneller als in den anderen deutschen Großstädten.

Die Schere am Berliner Immobilienmarkt geht damit weiter auseinander: Neubauten, die häufig in bevorzugten Lagen zu finden sind, werden immer teurer. Der Bestand entwickelt sich preislich schwächer. Dadurch sinkt der Anreiz, in die Aufwertung von Bestandsimmobilien zu investieren.

„Die beobachteten Auswirkungen des Berliner Mietendeckels werden mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht den gewünschten Entlastungseffekt haben, sondern das Auseinanderdriften am Wohnungsmarkt weiter verschärfen“, sagt Cai-Nicolas Ziegler, CEO der Immowelt AG. „Das zeigt das deutlich stärker steigende Mietpreisniveau bei nicht regulierten Neubauten. Eine solche Entwicklung kann für eine Stadtgesellschaft nicht gut sein und widerspricht dem eigentlichen Zweck des Gesetzes. Statt in das Eigentumsrecht von zumeist privaten Vermietern einzugreifen und Investitionen in die Wohnungswirtschaft zu hemmen, sollte die Politik sich darauf konzentrieren, geförderten Wohnraum zu schaffen, wo er gebraucht wird.“

Für die Analyse wurden Annoncen bei Immowelt von Januar 2017 bis Januar 2020 ausgewertet.

Ehemalige Mietwohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt

05.02.2020: ImmoScout24, Online-Marktplatz für Wohn- und Gewerbeimmobilien, hat untersucht, wie sich das Angebot und die Preise von Miet- und Eigentumswohnungen seit der Ankündigung des Mietendeckels entwickelt haben...

95 Prozent aller Berliner Mietwohnungen überschreiten Mietendeckel-Grenzwerte

Knapp 95 Prozent aller in Berlin seit Anfang 2019 bis Mitte Januar 2020 angebotenen Mietwohnungen mit einer Fertigstellung vor dem Jahr 2014 lagen über den zukünfig durch den Mietendeckel geltenden Grenzwerten. Dabei überschreitet die Miete die zulässige Höhe im Durchschnitt um 5,92 Euro pro Quadratmeter.

Die höchsten Differenzen zu den Mietendeckel-Grenzwerten gibt es in den Stadtteilen:

• Berlin-Mitte: 11,62 Euro pro Quadratmeter Differenz zu den Grenzwerten
• Kreuzberg: 9,34 Euro pro Quadratmeter
• Prenzlauer Berg: 8,79 Euro pro Quadratmeter 
• Grunewald: 8,23 Euro pro Quadratmeter
• Friedrichshain: 7,96 Euro pro Quadratmeter

Die geringsten Differenzen zwischen der zukünftig zulässigen Miete und der verlangten Miete gibt es in:

• Hellersdorf: 2,30 Euro pro Quadratmeter Differenz zu den Grenzwerten
• Buckow: 1,83 Euro pro Quadratmeter
• Marzahn: 1,40 Euro pro Quadratmeter

Auch in den Randbezirken liegen aktuell noch zwischen 78 Prozent der Angebote in Lichtenrade und 93 Prozent in Marzahn über den zukünftigen Höchstgrenzen.

Mietendeckel mit sozialer Unwucht

Mietern in Bestandsverträgen gibt der Berliner Mietendeckel die Möglichkeit, eine Reduktion der Miete einzufordern, wenn ihre Miete 20 Prozent oder mehr über den in den Baualtersklassen festgelegten Richtwerten liegt. Dazu müssen sie nach der neuen Fassung des Gesetzes allerdings selbst tätig werden.

Ein Musterpaar in Mitte oder Prenzlauer Berg könnte mit dem Mietendeckel bei einer sanierten 100-Quadratmeter-Altbauwohnung um die 300 Euro und mehr sparen. Eine Kleinfamilie aus Marzahn oder Hellersdorf in einem unsanierten 80er-Jahre-Bau mit der gleichen Größe hingegen nur 50 bis 100 Euro. "Der Mietendeckel soll Mieter entlasten und den Preisdruck reduzieren, aber seine Systematik hat eine soziale Unwucht", kommentiert Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.

Mietwohnungen vermehrt in Eigentumswohnungen umgewandelt

Die Analyse zeigt auch, dass das über dem Mietendeckel liegende Mietangebot seit Anfang 2019 kontinuierlich um etwa 18 Prozent abnahm ­- seit dem Regulierungsstichtag 18. Juni 2019 etwa um zehn Prozent. Gleichzeitig ist seit Juli 2019 das Angebot an unvermieteten Eigentumswohnungen auf ImmoScout24 um 40 Prozent gestiegen. Auch bereits vermietete Eigentumswohnungen werden verstärkt angeboten (+ 25 Prozent).

"Auf Basis unserer Daten kann man vermuten, dass Eigentümer bereits seit Juli 2019 verstärkt Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln und verkaufen", schätzt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24 die Marktlage ein.

Vermieter lehnen Mietendeckel mehrheitlich ab

Der Mietendeckel sorgt sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern für Verunsicherung und eine langanhaltende Rechtsunsicherheit. Eine Kundenumfrage bei ImmoScout24 belegt eine große Ablehnung des Mietendeckels auf Vermieterseite. 47 Prozent der Vermieter würden als Konsequenz des Mietendeckels alle Investitionen stoppen und keine Mittel mehr in die Instandhaltung ihrer Objekte stecken. Knapp acht von zehn Befragten sehen ihn als ein massives Eingreifen in ihre Eigentumsrechte.

Neubau kann mit Nachfrage nicht Schritt halten

Berlin erlebte in den letzten Jahren laut dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg einen Zuzug von 30.000 bis 50.000 Menschen pro Jahr (Netto-Einwanderung). Derzeit gibt es einen Fehlbestand zwischen 100.000 und 135.000 Mietwohnungen. Von Juli bis September 2019 gab es rund 28 Prozent weniger neue Baugenehmigungen für Wohnungen als im Vorjahreszeitraum.

"Der Neubau hält nicht mit dem Bedarf Schritt. Dieses strukturelle Problem bleibt durch den Mietendeckel ungelöst - und wird sich sogar verschärfen durch weniger Investitionen in Neubau und einen drohenden Sanierungsstau", prognostiziert Dr. Thomas Schroeter. "Es steht insofern zu befürchten, dass der Mietendeckel eine Negativspirale in Gang setzt. Dann wird der Preisdruck langfristig sogar noch zunehmen."

Methodik: Für die Analyse hat ImmoScout24 alle Mietinserate seit 1. Januar 2019 bis 23. Januar 2020 analysiert, die in die durch den Mietendeckel festgelegten Baualtersklassen fallen. Für die Umfrage zum Mietendeckel befragte ImmobilienScout24 im Sommer 2019 mehr als 1.000 private Vermieter.

Das sagt die Bevölkerung zu Mietendeckel und Co.

Mietendeckel findet viele Befürworter

Laut einer Umfrage der infratest dimap für die ARD finden 71 Prozent der Deutschen die Einführung des Mietendeckels "eher gut". Vor allem Wähler der Linken, Grünen und SPD befürworten die Entscheidung für den Mietenstopp, während große Teile der Wähler von CDU/CSU, AfD und FDP den Mietendeckel "eher schlecht" finden.

Wohnungspolitik wird abgestraft

Wenig zufrieden zeigten sich die Deutschen in der Umfrage mit der einheimischen Wohnungspolitik.

• Nur 1 Prozent ist "sehr zufrieden".
• 13 Prozent sind "zufrieden". 
• 44 Prozent sind "weniger zufrieden".
• 36 Prozent sind "gar nicht zufrieden".

Diese Unzufriedenheit zieht sich einmütig durch die Lager der Wähler aller Parteien.

Sorge vor finanzieller Überforderung gering

Auf die Frage, ob sie sich Sorgen machen würden, sich ihre jetzige Wohnung/ihr jetziges Haus in zehn Jahren nicht mehr leisten zu können, antworteten die Befragten, dass die Sorge:

• sehr groß sei - 10 Prozent
• groß sei - 19 Prozent
• gering sei - 31 Prozent
• nicht vorhanden sei - 37 Prozent