Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hat Baukosten und Mieten seiner Mitgliedsunternehmen aus dem Zeitraum vom 1. Juli 2021 bis 30. Juni 2022 analysiert. Während die Kosten explodiert sind, haben sich die Mieten moderat entwickelt. Der BBU fordert massive Fördermittel und eine Konjunkturoffensive vom Bund und den Ländern, um weiterhin Neubau und Sanierung ermöglichen zu können.
Steigende Zinsen und Baukosten bei gleichzeitig moderaten Mieten führen das ehrgeizige Neubauziel des Berliner Senats von 20.000 Wohnungen pro Jahr ad absurdum. Der aktuelle Marktmonitor 2022 des BBU Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen weist eine enorme Steigerung der Herstellungskosten aus. Sie sind bei den Mitgliedern von 2020 bis 2023 um 29 Prozent gestiegen und liegen jetzt bei rund 5.000 Euro pro Quadratmeter.
Bei derartigen Werten müsste eine Kostenmiete von 17 bis 20 Euro pro Quadratmeter verlangt werden. Das Grundstück ist da noch nicht einberechnet. Die Bauindizes für Instandhaltung und Schönheitsreparaturen sind sogar noch stärker gestiegen als für Neubau. BBU-Vorständin Maren Kern zog mit Blick auf das Zahlenmaterial den Schluss: „Bezahlbares Bauen und Modernisieren ist nicht mehr möglich.“
Vier Preistreiber beim Bauen
Gleich vier Preistreiber verteuern das Bauen. Das sind zum einen die gestiegenen Materialkosten. Das verdeutlichen einzelne Positionen. So sind Dämmplatten um 21,1 Prozent gestiegen, Flachglas hat sich sogar um 49,3 Prozent verteuert. Auch die Löhne im Baugewerbe sind gestiegen und Maren Kern lässt keinen Zweifel daran, dass mit weiter steigenden Löhnen zu rechnen ist. Die Zinsen für Baukredite haben sich von 1,07 Prozent auf 4,5 Prozent nahezu vervierfacht. Und die Bürokratie in der Bauplanung kostet jeden Tag Geld. Bis eine Baugenehmigung in Berlin vorliegt, vergehen inzwischen durchschnittlich zehn Jahre.
Berlin: Durchschnittliche Nettokaltmiete plus 2,4 Prozent
Demgegenüber steht eine gedämpfte Einnahmesituation, die politisch gewollt ist. Die Mieten bei den BBU-Unternehmen sind zwar gestiegen, aber nur moderat. Am Stichtag, dem 30. Juni 2022, lag die durchschnittliche Nettokaltmiete der BBU-Unternehmen in Berlin für Bestandswohnungen bei 6,52 Euro je Quadratmeter und Monat und damit 2,4 Prozent höher als im Vorjahr, aber immer noch 0,27 Euro niedriger als der Durchschnittswert im Mietspiegel.
Die durchschnittliche Neuvertragsmiete stieg um 3,8 Prozent. Sie betrug im Durchschnitt 7,95 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert wird allerdings verzerrt, weil zu den Neuverträgen auch die Erstbezüge der Neubauwohnungen zählen. Die niedrigsten Neuvertragsmieten wurden mit durchschnittlich 7,21 Euro pro Quadratmeter im Bezirk Marzahn-Hellersdorf vereinbart, die höchsten im Bezirk Steglitz-Zehlendorf mit 9,04 Euro. Zum Vergleich: In Hamburg lag die Durchschnittsmiete bei 9,29 Euro und in München bei 12,05 Euro.
Brandenburg: Durchschnittliche Bestandsmiete bei 5,54 Euro
Noch größer fällt die Diskrepanz zwischen Baukostenentwicklung und Mieten im Berliner Umland und der Metropolenregion aus. Die durchschnittliche Bestandsmiete der BBU-Unternehmen in Brandenburg lag zum Stichtag bei 5,54 Euro. Dabei betrug sie im Berliner Umland 6,12 Euro und in der weiteren Metropolenregion 5,15 Euro pro Quadratmeter.
Bei Neuverträgen inklusive Erstbezug wurden in Brandenburg im Durchschnitt 6,26 Euro pro Quadratmeter vereinbart: im Berliner Umland 7,26 Euro und in der Metropolenregion 5,77 Euro. Die höchsten Neuvertragsmieten im Umland wurden in Falkensee verzeichnet mit 8,69 Euro, die niedrigsten in Velten mit 5,55 Euro pro Quadratmeter. In der Metropolenregion führt Luckenwalde mit 7,09 Euro die Spitze an, das Schlusslicht ist Großräschen mit 4,83 Euro. „Da können wir von Substanzverzehr sprechen“, erklärt Maren Kern.
„Gehen von deutlich nachlassender Bautätigkeit aus“
Sie rechne inzwischen nicht mehr damit, dass die Baupreise wieder sinken. Sie würden sich im besten Fall seitlich bewegen. „Wir gehen deshalb von deutlich nachlassender Bautätigkeit aus, wenn nicht massiv gefördert wird, was fatal wäre.“ Denn ein Baustopp würde nicht nur die Mangellage am Wohnungsmarkt in Berlin und den Druck auf die Mieten erhöhen, sondern auch zu einer Krise im Baugewerbe und dem Verlust von Jobs führen.
„Wenn die Auftragsbücher leer bleiben, werden die Firmen Personal abbauen.“ Doch anders als in vorangegangenen Krisen, so befürchtet Maren Kern, würden am Ende noch mehr Fachkräfte fehlen als ohnehin schon. Auch Sanierung, Modernisierung und die Klimaertüchtigung des Bestandes würde damit in weite Ferne rücken. Im Namen der BBU-Mitglieder richtet sie daher einen Appell an die Bundes- und Landesregierungen: „Es ist Zeit zu handeln!“
Sie fordert eine Konjunkturinitiative „Zukunft für Neubau und Modernisierung“. Vorschläge dazu hat der BBU längst vorgelegt. Dazu gehören:
- ein Baubeschleunigungsgesetz,
- die Senkung der Planungskosten durch Bürokratieabbau,
- die Senkung der Mehrwertsteuer für Bauleistungen von 19 auf sieben Prozent,
- eine massive Ausweitung und Verstetigung der Bundesförderung auf zehn Milliarden Euro pro Jahr sowie
- die fortlaufende Ergänzung durch Landesförderung.
„Jede Erhöhung der Anforderungen an ein Gebäude, erhöht den Subventionsbedarf.“ Zudem müsste systematisch die Innovation beim Bau unterstützt werden. Von der Berliner Landesregierung erwartet Maren Kern endlich eine grundlegende Verwaltungsreform.
