Der Berliner Bürovermietungsmarkt verzeichnete im ersten Quartal 2024 ein Umsatzvolumen von 153.300 Quadratmetern und lag damit sechs Prozent unter dem ersten Quartal 2023. Im gleichen Zeitraum wurden 55 Prozent weniger in Berliner Immobilien investiert – lediglich 745 Millionen Euro. Dies markiert den schwächsten Jahresauftakt seit 2014. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Berliner Investmentmarkt schwächelt im ersten Quartal 2024 massiv
Von den 745 Millionen Euro entfielen 380 Millionen Euro auf Gewerbeimmobilien und 365 Millionen Euro auf Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten). Im gewerblichen Bereich stellten Hotels die stärkste Assetklasse – bedingt durch den Verkauf des Hotels de Rome von GIC an die italienische Gruppo Statuto mit einem Volumen von 147 Millionen Euro.
Insgesamt blieb insbesondere das Interesse der internationalen Investoren am Berliner Markt hoch – rund 58 Prozent des Transaktionsvolumens im ersten Quartal 2024 wurden von ausländischen Investoren getätigt. Nach den Ergebnissen des Global Investor Intentions Survey 2024 zählt Berlin zu den bevorzugtesten Märkten für grenzüberschreitende Investitionen. Berlin war 2023 die einzige deutsche Stadt, die es unter die Top Ten der weltweit beliebtesten Städte für grenzüberschreitende Investitionen schaffte.
Grafik: Berliner Investment- und Büromarkt im ersten Quartal 2024
Berlin bleibt stärkster Bürovermietungsmarkt
Trotz eines geringeren Umsatzes fiel die Anzahl der Vermietungsabschlüsse am Berliner Bürovermietungsmarkt mit elf Prozent höher aus als noch im ersten Quartal 2023. Auch wenn ein Trend zu kleineren Bürovermietungen zu beobachten ist, gab es mehrere größere Abschlüsse, die sich vor allem auf Anmietungen und Eigennutzerbaustarts der öffentlichen Hand konzentrierten. Dazu gehören der Beginn der Erweiterungsarbeiten am Bundeskanzleramt mit einer Fläche von rund 25.000 Quadratmetern, der Baustart für das Ausweichquartier des Bundespräsidialamts mit etwa 10.000 Quadratmetern sowie die Anmietung einer rund 25.000 Quadratmeter großen Fläche im Gebäude X8 der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) für das Bauministerium.
„Trotz der zunehmenden kleinteiligen Vermietungen ist zu beobachten, dass sich die Nachfrage nach Büroflächen im Berliner Markt weiterhin auf einem moderaten Niveau befindet. Dies zeigt sich vor allem daran, dass auch in diesem Quartal Berlin den stärksten Bürovermietungsmarkt der Republik darstellt. Dennoch gehen die wirtschaftlichen Herausforderungen in Deutschland natürlich auch nicht spurlos am Berliner Büromarkt vorbei“, sagt Marc Vollmer, Head of Office Leasing Berlin bei CBRE.
Bei der Standortwahl lag der Fokus weiterhin auf den zentralen Teilmärkten. So fanden 73 Prozent des Gesamtumsatzes im ersten Quartal 2024 im Central Business District (CBD) statt. Seit der Eröffnung des Flughafens im Jahr 2020 hat zudem der Bereich Schönefeld zunehmend an Bedeutung gewonnen, vornehmlich getrieben durch die Aktivitäten öffentlicher Institutionen und flughafenbezogener Dienstleister. Folglich hat CBRE den neuen Umland-Teilmarkt BER Flughafen in die Analysen zum Berliner Bürovermietungsmarkt integriert.
Leerstand auf Berliner Büromarkt nimmt zu und das Mietniveau bleibt stabil
Aktuell liegt die Leerstandsrate bei 5,6 Prozent und verzeichnete somit ein Plus von 1,4 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Nachdem der Leerstand zum Jahresende 2023 die Marke von einer Million Quadratmeter überschritten hatte, stabilisierte er sich zum Jahresauftakt.
Das Mietniveau im Berliner Bürovermietungsmarkt zeigte sich stabil, mit einem leichten Anstieg der Spitzenmiete im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 0,50 Euro pro Quadratmeter auf 44,00 Euro (plus 1,1 Prozent). Die gewichtete Durchschnittsmiete legte ebenfalls leicht (plus ein Prozent) auf 28,07 Euro pro Quadratmeter zu – den höchsten Wert unter den deutschen Top-Büromärkten.
Berliner Büro-Investmentmarkt
„Büroimmobilien erweisen sich im Vergleich zu anderen Assetklassen als schwieriger am Markt zu platzieren. Der Strukturwandel im Bürobereich, kleinteiligere Vermietungsabschlüsse und kürzere Vermietungslaufzeiten, gekoppelt mit steigenden Ansprüchen der Mieter, erhöhen das Investitionsrisiko. Hierbei handelt es sich um eine Entwicklung, die sich aktuell noch nicht vollständig im Preisniveau widerspiegelt, wodurch sich die Zurückhaltung der Investoren erklären lässt”, sagt Kai Mende, City Lead & Managing Director Investment Berlin bei CBRE.
Die Spitzenrendite ist seit Ende 2023 nicht weiter angestiegen und liegt bei 5,0 Prozent für Büroprojekte in Premiumlagen – ein Anstieg von 125 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahr. Die Spitzenrenditen am Stadtrand und in der Peripherie haben weiterhin leicht zugenommen, was auf eine anhaltende stärkere Differenzierung der Standorte und Objektqualitäten zurückzuführen ist. Am Stadtrand sind die Spitzenrenditen auf 5,75 Prozent gestiegen – ein Anstieg von 0,05 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorquartal und von 1,55 Prozentpunkten im Vergleich zum ersten Quartal 2023. In der Peripherie sind die Spitzenrenditen auf 6,8 Prozent gestiegen, was einem Anstieg von 0,1 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorquartal und von 1,5 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
Ausblick auf den Büromarkt Berlin im weiteren Jahresverlauf
Für das Jahr 2024 prognostiziert Marc Vollmer ein ähnliches Niveau wie 2023 – einen Gesamtumsatz von rund 600.000 Quadratmetern. „Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf kleinere Flächengrößen. Das Mietpreisniveau für Neubauten und Erstbezüge bleibt stabil, jedoch werden die Mieten bei der Neuvermietung älterer, nicht-ESG-konformer Flächen perspektivisch sinken und der Leerstand in diesen Objekten zunehmen, sofern keine Sanierungen vorgenommen werden.“
„Im Jahresverlauf werden spätzyklische Investoren, getrieben durch den Druck, Liquidität zu mobilisieren und ihre Eigenkapitalquoten auf ein adäquates Niveau zu bringen, verstärkt am Markt auftreten. Der Verkaufsdruck wächst, sodass eine Zunahme von Portfoliobereinigungen folgen wird und der anfängliche Spread zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern sich im Laufe des Jahres voraussichtlich angleichen wird“, sagt Kai Mende.
