Mit der Berliner Umwandlungsverordnung werden Wohnungen verteuert und keine zusätzlichen geschaffen, sagt Anwalt Dr. Mathias Hellriegel. Seine Thesen wird er auch auf dem Berliner Immobilienkongress am 2. September 2021 präsentieren.
Das Baulandmobilisierungsgesetz hat auf Bundesebene die Weichen gestellt und der Berliner Senat hat innerhalb nur weniger Wochen reagiert: Am 4. August 2021 ist in Berlin die sogenannte Umwandlungsverordnung in Kraft getreten. Diese weist das gesamte Berliner Stadtgebiet als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt aus und macht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen von der Genehmigung des zuständigen Bezirkes abhängig. Die Erteilung dieser Genehmigung ist nur in eng umgrenzten Ausnahmefällen vorgesehen, etwa wenn mindestens zwei Drittel der Wohnungen an Mieter des Hauses zur Eigennutzung veräußert werden.
Umwandlungsverordnung erklärt gesamtes Stadtgebiet von Berlin zum angespannten Wohnungsmarkt
Der Berliner Gesetzgeber stützt sich hierbei auf die allgegenwärtige Gentrifizierung als zentrales Problem im Wohnungsmarkt: Die Umwandlung sei der größte Treiber für die Verdrängung der angestammten Mieter und führe zu einem Verlust von bedarfsgerechtem Wohnraum. Die Umwandlungsverordnung mag der Gentrifizierung zwar auf den ersten Blick Einhalt gebieten, schafft aber in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt – allen voran in Berlin – die falschen Anreize und trägt nur wenig zur Bewältigung des übergeordneten Problems der Wohnraumknappheit bei. Die Gentrifizierungsaktivitäten einzelner Akteure sind zwar ein berechtigter Ausgangspunkt für ein Umdenken auf politischer Ebene, die Umwandlungsverordnung setzt jedoch an der falschen Stelle an.
Vorkaufsrecht der Mieter wäre progressiver im Kampf gegen Gentrifizierung
Dabei findet sich ein progressiverer Ansatz schon unmittelbar in § 250 Baugesetzbuch – der gesetzlichen Grundlage für die Umwandlungsverordnung –, namentlich im Vorkaufsrecht der Mieter für den Erwerb ihrer eigenen Wohnungen. Es existiert wohl kaum eine effektivere Möglichkeit, um die Verdrängung angestammter Bewohner vorzubeugen. Gleichzeitig tendiert die Zahl der an Mieter verkauften Wohnungen in Berlin gen Null. Daran kann aber auch ein Umwandlungsverbot nichts ändern. Vielmehr sind finanzielle Anreize für diejenigen Mieter zu schaffen, die ihre Wohnungen kaufen wollen, es aber nicht können.
Mit der irrtümlichen Floskel „Keine Finanzierung ohne Eigenkapital“ wird die Schuld oftmals bei den Kreditinstituten gesucht und der Fehler im System wird – relativ bequem – beiseitegeschoben. Dabei scheitert die Immobilienfinanzierung häufig nicht daran, dass Kreditinstitute nicht gewillt sind, eine vollständige Finanzierung zu gewähren. Vielmehr reicht bei vielen potentiellen Käufern das Eigenkapital schon nicht zur Deckung der Kaufnebenkosten, allen voran der Grunderwerbssteuer.
Genau hier sollte gesetzgeberische Aktivität ansetzen und anstelle von Verboten Anreize schaffen, etwa durch Verzicht auf die Grunderwerbssteuer oder durch Bereitstellung von vergünstigten Darlehen und Zuschüssen. Dies wäre ein wesentlich zielgerichteter staatlicher Eingriff in den Wohnungsmarkt, als die Bildung von Wohnungseigentum pauschal zu verbieten.
Umwandlungsverbot wird keinen neuen Wohnraum schaffen
Das Umwandlungsverbot entspricht im Übrigen auch nicht dem Auftrag in Art. 28 Abs. 1 Satz 2 der Verfassung von Berlin: „Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum.“ Das flächendeckende Umwandlungsverbot schafft keinen neuen Wohnraum, sondern führt stattdessen zu einer künstlichen Verknappung des Angebotes und letztendlich auch zu steigenden Preisen. Hingegen stünde es im Einklang mit dieser Zielbestimmung, den Mietern den Erwerb von Wohnungseigentum zum Zwecke der Altersvorsorge zu ermöglichen.
Abgesehen davon scheint R2G den politischen Willen des Bundesgesetzgebers konsequent zu ignorieren. Sinn und Zweck des Baulandmobilisierungsgesetzes ist die Schaffung von Wohnraum. Dazu hat der Bundesgesetzgeber den Kommunen durch eine Änderung des Baugesetzbuches mehr Flexibilität bei der Ausweisung von Bauland gegeben und Nachverdichtungen und Lückenschlüsse vereinfacht. Hierbei hilft vor allem die in § 31 Abs. 3 Baugesetzbuch vorgesehene erweiterte Befreiungsmöglichkeit zugunsten des Wohnungsbaus in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die jedoch erst nach dem Erlass einer entsprechenden Landesverordnung Anwendung findet. Solche, den Wohnungsbau fördernden Instrumente hätte R2G ohne weiteres zeitgleich mit der Umwandlungsverordnung verabschieden können, hat aber ausdrücklich davon abgesehen.
Umwandlungsverordnung ist politisch und rechtlich fragwürdig
Festzuhalten bleibt einmal mehr, dass die amtierende Regierung in Berlin bei der Wohnungspolitik weiterhin nur den Bestand schützt, und zwar mit wenig effektiven und zugleich stark einschneidenden Mitteln. Progressive Vorschläge, die unerwünschte Aktivitäten auf dem Markt langfristig und unter Einbeziehung der Immobilienwirtschaft eindämmen, bleiben aus. Selbst nach dem Mietendeckel-Fiasko und der umstrittenen Ausübung von bezirklichen Vorkaufsrechten hat R2G erneut ein Instrument gewählt, das politisch sowie rechtlich fragwürdig ist. Gleichzeitig wurde die Chance verpasst, die Möglichkeiten des Baulandmobilisierungsgesetzes zu nutzen, und mit den dort vorgesehenen – aber von einer Landesverordnung abhängigen – erweiterten Befreiungsmöglichkeiten neuen Wohnraum zu schaffen.
