Nach dem Rekordjahr 2022 hat der Berliner Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien im abgelaufenen Gesamtjahr 2023 einen deutlichen Einbruch des Flächenumsatzes erlebt. Zu diesem und weiteren Ergebnissen kommt eine aktuelle Analyse von Realogis.
Flächenumsatz am Berliner Logistikimmobilienmarkt bricht im Vergleich zu den Vorjahren ein
Ausgehend von 1.124.500 Quadratmetern umgesetzter Flächen im Vorjahreszeitraum, ist der Flächenumsatz 2023 um 752.500 Quadratmeter auf nur noch rund ein Drittel des Vorjahresumsatzes eingebrochen (-66,9 Prozent). Aber auch ohne den außerordentlich hohen Tesla Abschluss über 327.000 Quadratmetern einzubeziehen, liegt das Delta bei 425.500 Quadratmetern, was mehr als einer Halbierung gleichkommt (-53,4 Prozent). Der Fünfjahresschnitt wurde um deutliche 40 Prozent verfehlt und liegt aktuell bei 620.840 Quadratmetern (ohne Tesla: -33 Prozent, Mittelwert: 555.400 Quadratmeter).
„Taktgebend waren Abschlüsse in Bestandsimmobilien mit 64 Prozent beziehungsweise 238.200 Quadratmetern“, berichtet Florian Schulz, Consultant der Realogis Immobilien Berlin GmbH. 2022 lagen diese noch bei 265.800 Quadratmetern beziehungsweise 23,6 Prozent. Der Neubau verliert aktuell um rund 725.000 Quadratmeter beziehungsweise 84,4 Prozent auf aktuell 133.800 Quadratmeter beziehungsweise 36 Prozent (2022: 858.700 Quadratmeter beziehungsweise 76,4 Prozent), aber auch ohne Tesla hätte der Neubau mit -397.900 Quadratmetern stärker als der Bestand nachgegeben.
Verluste nach Gebäudeklassen
42 Prozent aller Anmietungen beziehungsweise Neunutzungen haben 2023 in der Gebäudeklasse Big-Box stattgefunden (156.400 Quadratmeter). Absolut bricht damit ihr Flächenumsatz von allen Gebäudearten (Big-Box, Gewerbeparks, sonstige Objekte) mit 316.500 Quadratmetern am zweitdeutlichsten ein (2022: 472.900 Quadratmetern beziehungsweise ebenfalls 42 Prozent).
Gewerbeparks folgen aktuell knapp dahinter mit einem Anteil von 39,4 Prozent beziehungsweise 146.700 Quadratmetern und büßen mit 10.900 Quadratmetern absolut am wenigsten ein beziehungsweise sind am stabilsten (kommend von Rang drei mit 157.600 Quadratmetern beziehungsweise 14 Prozent in 2022).
Den insgesamt höchsten absoluten Rückgang verzeichnen die aktuell letztplatzierten „sonstigen Objekte“ mit -425.100 Quadratmetern (-86 Prozent) auf aktuell 68.900 Quadratmeter beziehungsweise einen Anteil von 18,5 Prozent (2022: 494.000 Quadratmeter beziehungsweise 43,9 Prozent). Ohne den Tesla Abschluss hätten sonstige Objekte mit einem Minus in Höhe von rund 100.000 Quadratmetern beziehungsweise -60 Prozent aber ebenfalls deutlich nachgegeben.
Logistikimmobilienmarkt in der Region Berlin ist ein Vermietermarkt
Mit einem Anteil von 95,5 Prozent beziehungsweise 355.300 Quadratmetern (2022: 711.900 Quadratmeter beziehungsweise 63,3 Prozent) ist der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt Berlin 2023 ein deutlich überwiegender Vermietermarkt. Eigennutzer kommen auf 8.700 Quadratmeter beziehungsweise 2,3 Prozent (2022: 412.600 Quadratmeter beziehungsweise 36,7 Prozent - hier war Tesla taktgebend, ohne den Großabschluss wären es nur 7,6 Prozent beziehungsweise 85.600 Quadratmeter gewesen).
Insgesamt 114 durch alle Marktteilnehmer erzielten Abschlüsse hat Realogis in 2023 registriert, das sind 29 weniger als im Vorjahreszeitraum 2022. Der Mittelwert der Anzahl der Vertragsschließungen der letzten fünf Jahre liegt bei 147 und ist um 22 Prozent verfehlt worden.
Regionen-Ranking: Stadtgebiet führt – Region Umland Ost mit Totalausfall
Laut der Analyse von Realogis verlieren alle Regionen absolut an Flächenumsatz im Vergleich zu 2022. Die umsatzstärkste Region ist 2023 das Berliner Stadtgebiet. Es führt das Regionen-Ranking mit einem Flächenumsatz von 174.100 Quadratmetern beziehungsweise 46,8 Prozent an (2022: 262.600 Quadratmeter beziehungsweise 23,4 Prozent). Der Teilmarkt verliert zwar 88.500 Quadratmeter beziehungsweise 33,7 Prozent an absolutem Flächenumsatz, kann aber anteilig mit +23,4 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiliger Bedeutung zulegen.
- Zweitplatziert unter allen fünf Regionen ist Berlin Umland West mit 98.600 Quadratmetern beziehungsweise 26,5 Prozent (kommend von Rang vier in 2022 mit 151.100 Quadratmetern beziehungsweise 13,4 Prozent).
- Auf Rang drei folgt die Region Berlin Umland Süd mit 79.900 Quadratmetern beziehungsweise 21,5 Prozent, die nur noch bei rund einem Viertel des Jahresumsatzes 2022 rangiert (2022: 301.100 Quadratmeter beziehungsweise 26,8 Prozent).
- Rang vier belegt das Berliner Umland Nord mit 15.200 Quadratmetern beziehungsweise 4,1 Prozent (2022: 34.900 Quadratmeter beziehungsweise 3,1 Prozent.
- Der fünfte Rang geht an das Berliner Umland Ost mit lediglich 4.200 Quadratmetern beziehungsweise 1,1 Prozent (2022: 374.800 Quadratmeter beziehungsweise 33,3 Prozent). Sie lag 2022 noch auf Rang 1 und verzeichnet damit einen Rückgang von 98,9 Prozent. Dass das abgelaufene Jahr ein schwaches für die Region Umland Ost ist, liegt nicht ausschließlich am Tesla-Abschluss, der in diese Region fiel. Auch der Fünfjahresschnitt dieser Umland-Region von 97.840 Quadratmetern wurde um deutliche 96 Prozent verfehlt.
Branchen-Ranking: 67 Prozent entfallen auf Logistik/Spedition
Die Branche Logistik/Spedition steigt im abgelaufenen Gesamtjahr mit einem Flächenumsatz von 165.100 Quadratmetern beziehungsweise 44,4 Prozent (2022: 193.300 Quadratmeter beziehungsweise 17,2 Prozent) um zwei Ränge auf den ersten Platz auf. „Zwar weisen alle Branchen rückläufige Flächenumsätze im Jahresvergleich auf, Logistik/Spedition kommt jedoch mit einem Minus von 28.200 Quadratmetern beziehungsweise -14,6 Prozent noch am glimpflichsten davon. Vier der fünf Top-Abschlüsse kommen 2023 aus dieser Branche und stellen zusammen 110.550 Quadratmeter (67 Prozent) des Branchenumsatzes“, so Florian Schulz.
Zweitplatziert ist 2023 der Handel mit 98.200 Quadratmeter beziehungsweise 26,4 Prozent (2022: 348.200 Quadratmeter beziehungsweise 31 Prozent) trotz des absolut deutlichen Einbruchs des Flächenumsatzes in Höhe von 250.000 Quadratmetern (-71,8 Prozent). Der Fünfjahresschnitt der Branche von 196.780 Quadratmetern ist 2023 um 50 Prozent verfehlt worden. Innerhalb des Handels war E-Commerce mit 72.500 Quadratmetern beziehungsweise 73,8 Prozent (2022: 149.600 Quadratmeter beziehungsweise 43 Prozent) taktgebend. Der klassische Handel verzeichnet einen hohen Aderlass auf 25.700 Quadratmeter beziehungsweise 26,2 Prozent (2022: 198.600 Quadratmeter beziehungsweise 57 Prozent), was einem Rückgang um 87,1 Prozent entspricht.
Vom letzten Platz mit 99.200 Quadratmetern beziehungsweise 8,8 Prozent kommend, ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 70.100 Quadratmetern beziehungsweise 18,8 Prozent in 2023 drittplatziert.
Aktuell letztplatziert ist die im Vorjahr erstplatzierte Branche Industrie/Produktion mit lediglich 38.600 Quadratmetern beziehungsweise 10,4 Prozent, kommend von 483.800 Quadratmetern beziehungsweise 43 Prozent. Ein Einbruch um 92 Prozent.
Großflächen zu einem Drittel für Flächenumsatz auf Logistikimmobilienmarkt verantwortlich
- Großflächen ab 10.001 Quadratmeter haben 2023 mit 125.860 Quadratmetern zwar den meisten Flächenumsatz (Platz 1) zum Gesamtjahresergebnis beigetragen (2022: 788.200 Quadratmeter), allerdings mit -36,3 Prozentpunkten beziehungsweise absolut um 662.340 Quadratmeter (-84 Prozent) unterperformt. In Summe tragen die fünf größten Abschlüsse des abgelaufenen Gesamtjahres 2023 den Flächenumsatz dieser Größenkategorie vollständig bei.
- Einheiten zwischen 5.001 bis 10.000 Quadratmeter erzielten im abgelaufenen Jahr 86.000 Quadratmeter und damit Platz 3 (2022: 142.200 Quadratmeter). Sie verlieren zwar absolut 56.200 Quadratmeter (-39,5 Prozent) zum Vorjahresumsatz, können aber 2023 anteilig 10,5 Prozentpunkte zulegen.
- Mittlere Größen zwischen 3.001 bis 5.000 Quadratmeter rangierten wie in 2022 auf dem 4. Rang mit 32.900 Quadratmeter (2022: 64.500 Quadratmeter).
- Kleine Flächen zwischen 1.000 bis 3.000 Quadratmeter befinden sich auf dem 2. Platz mit 99.800 Quadratmetern (2022: Quadratmeter) und legen anteilig mit +17,4 Prozentpunkten am deutlichsten an Bedeutung für den Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zur Miete und Eigennutzung zu. Es ist die einzige Größenklasse, die überdurchschnittlich abgeschnitten hat und 2,3 Prozent über ihrem Fünfjahresschnitt von rund 98.000 Quadratmetern liegt.
- Kleinstflächen unter 1.000 Quadratmeter sind weiterhin letztplatziert mit aktuell 27.450 Quadratmetern, kommend von 23.200 Quadratmetern.
Die Spitzenmiete auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt der Region Berlin
Die Spitzenmiete im Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt setzt den positiven Trend der Vorjahre fort und weist mit +9,4 Prozent auf aktuell 9,85 Euro pro Quadratmeter die zweitdeutlichste Steigerung der letzten fünf Jahre auf. Zur Erinnerung: Im Vorjahr sprang sie um +20 Prozent von 7,50 auf 9,00 Euro pro Quadratmeter. Der aktuelle Spitzenmietpreis liegt 21,5 Prozent über dem Fünfjahresschnitt von 8,11 Euro pro Quadratmeter.
Die Durchschnittsmiete steigt um 8,3 Prozent von 7,20 auf 7,80 Euro pro Quadratmeter. Auch hier war das Jahresende 2022 durch einen Preissprung geprägt mit +22 Prozent auf 7,20 Euro pro Quadratmeter, kommend von 5,90 Euro pro Quadratmeter. Damit setzt sich auch bei der Durchschnittsmiete die deutliche Verteuerungstendenz fort. Der Fünfjahresschnitt von aktuell 6,52 Euro pro Quadratmeter wird 2023 um 19,6 Prozent übertroffen.
